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【문제 5】 인근지역의 개념, 요건 및 경계와 범위를 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 인근지역의 개념
인근지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 대상 부동산의 가격형성에 직접적 영향을 미치는 지역이므로 대상 부동산의 가치를 평가하기위해 그 경계를 파악하고 이를 분석하는 것은 매우 중요한 작업이라고 할 수 있다.
Ⅱ. 인근지역의 요건 및 경계
1. 인근지역의 요건
인근지역은 대상 부동산이 속한 지역으로 대상 부동산의 가격형성에 직접 영향을 준다. 또한 지역 내 부동산은 대상부동산과 상호 대체 · 경쟁관계를 갖으며, 대상부동산과 용도적 · 기능적 동질성을 갖는다.
2. 인근지역의 경계
인근지역의 경계는 토지의 용도적 동질성과 지형 · 지물간의 연속성 여부를 기준으로 판단할 수 있다. 「표준지조사 · 평가기준」에서는 인근지역의 경계 설정은 토지의 용도적 관점에 있어서의 동질성을 기준으로 하되, ① 지세 · 지반 · 지질 ② 하천 · 수로 · 철도 · 공원 · 도로 · 광장 · 구릉 등 ③ 토지의 이용상황 ④ 공법상 용도지역 · 지구 · 구역 등 ⑤ 역세권 · 통학권 및 통작권 등의 사항을 확인하여 인근지역의 경계를 정하도록 하고 있다.
Ⅲ. 인근지역의 범위
인근지역의 범위는 객관적인 지역구분으로서 독립해서 존재하는 것이 아니라 대상부동산과 그 가격형성요인의 분석에 의해 상대적으로 결정된다. 또한 인근지역의 범위는 용도지대의 유형이나 성격에 따라 달라진다. 예를 들어 번화한 상업지대는 순수한 임야지대에 비해 위치에 따른 지역 특성과 지가수준의 차이가 크므로 인근지역의 공간적 범위가 좁아지게 된다. 따라서 인근지역의 범위는 순수임야지대 > 주거지대 > 공업지대 > 상업지대 순으로 좁아질 것이다.
Ⅳ. 인근지역 분석 시 유의사항
인근지역 분석 시 지역요인 변화에 따른 동태적 고려가 필요하며 가격제원칙을 중요한 분석지침으로 사용하여야 한다. 또한 인근지역 경계설정의 객관화 · 과학화를 위해 컴퓨터 등을 이용한 분석이 요구되므로 판별, 군집, 요인분석 등 분석방법에 대한 연구가 필요하다고 생각된다.