기능적 감가의 개념과 사례를 묻는 10점짜리 문제, 비상장주식의 평가와 사모주식투자펀드를 묻는 약술 문제가 출제되었다. 기출을 살펴보면, 4번, 5번에 출제된 논점이 다음에는 좀 더 큰 배점으로 출제되는 경향이 있다는 것을 알 수 있다. 개인적으로는 PF와 관련된 논점이 이론에서든 실무에서든 한번은 곧 출제되지 않을까 생각한다. 물론 지극히 개인적인 생각이다. 관련된 내용을 감정평가 실무기준을 통해 확인하고 시작하자.
【문제 4】 건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례를 기술하고, 이 경우 감정평가시 고려해야 할 사항에 대하여 설명하시오. (10점)
【문제 5】 다음 사항을 약술하시오. (10점)
물음 1) 비상장주식의 평가 (5점)
물음 2) 사모주식투자펀드(PEF: Private Equity Fund) (5점)
<예시 목차>
- 【문제 4】
- Ⅰ. 개설
- Ⅱ. 건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례
- Ⅲ. 감정평가시 고려해야 할 사항
- 【문제 5】
- Ⅰ. 비상장주식의 평가
- Ⅱ. 사모주식투자펀드(PEF: Private Equity Fund)
【문제 4】
Ⅰ. 개설
감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 감가요인을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 감가요인은 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있으며 치유가능감가와 치유불가능감가로 나눌 수 있다.
Ⅱ. 건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례
1. 개념
기능적 감가요인은 부동산 사용자의 관리나 건설 당시의 설계와 같은 인위적인 요소가 많이 작용하는 것으로 형식의 구식화, 설비의 부족, 설계의 불량, 능률의 저하, 기타 기능적인 하자 등이 있따. 대상 부동산의 기능적 하자는 치유 가능한지 여부에 따라 기술적 · 경제적 측면에서 검토하여야 한다. 특히 경제적 타당성은 치유로 인한 가치 증분이 투입비용을 상회하는가를 기준으로 판단한다. 이 때 치유불가능한 기능적 감가는 기술적 또는 경제적으로 회복이 불가능한 것을 치유불가능한 기능적 감가라고 한다.
2. 사례
결핍으로 인한 치유불능 기능적 감가상각은 대상 부동산과 유사한 다른 부동산이 가지고 있는 어떤 부가물을 대상 부동산은 가지고 있지 않기 때문에 발생하는 감가상각을 말한다. 또한 평가대상 부동산에 있는 어떤 항목이 유사한 다른 부동산에 비해서 초과설치 되었지만 초과된 부분이 대상 부동산의 가치를 증가시키지 못한 경우로써 과잉으로 인한 치유불능 기능적 감가상각이 있다. 구체적으로 엘리베이터 등 편의시설의 미설치, 유행의 변화에 따른 형식의 구식화, 층고의 차이로 인한 불필요한 건물유지비 손실 등이 이에 해당한다.
Ⅲ. 감정평가시 고려해야 할 사항
1. 경제적 타당성여부 검토
일반적으로 현대 건축기술의 발달로 인하여 기술적 측면은 그다지 중요하지 않으나, 대신 그 치유에 소요되는 비용과 회복 또는 증대되는 가치를 상호 비교하는 경제적 타당성을 주된 검토대상으로 한다. 즉 기능적 하자의 치유에는 반드시 경제적으로 타당성이 있어야 한다.
2. 인근지역의 변화 고려
인근지역의 변화 등 환경변화에 순응할 수 있는가의 여부, 즉 현재 및 장래의 기능적 적합성에 대한 검토가 필요하다. 만약 기능적 하자의 치유가 기준시점에서 경제적으로 가능하다 하더라도 부동산의 경제적 위치의 가변성을 전제로 생각할 때, 그러한 하자의 치유가 앞으로 인근지역의 변화에 적합할 수 있느냐의 문제가 더 중요하다.
【문제 5】
Ⅰ. 비상장주식의 평가
1. 비상장주식의 개념
비상장주식이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에서 규정하고 있는 주권상장법인을 제외한 법인의 주권을 말한다. 일반적으로 거래소에 상장되지 아니한 법인의 주권을 의미한다. 비상장주식의 감정평가는 상장주식의 감정평가보다 복잡하고 어렵기 때문에 그 가치를 파악하기에 객관적으로 많은 문제가 있다.
2. 비상장주식의 감정평가
비상장주식은 「감정평가에 관한 규칙」 제24조제1항제2호, 비상장주식의 경우 회사의 자산 · 부채 및 자본 항목을 평가하여 수정재무상태표를 작성한 후 기업체의 유 · 무형의 자산가치(이하 “기업가치”)에서 부채의 가치를 빼고 산정한 자기자본의 가치를 발행주식수로 나눠 평가하도록 규정하고 있다. 비상장주식의 해당 기업의 가치와 불가분의 관계를 가지게 되는데 일반적으로 비상장주식의 가치를 감정평가하기 위해서는 해당 기업의 가치를 먼저 산정하게 된다.
Ⅱ. 사모주식투자펀드(PEF: Private Equity Fund)
1. 사모주식투자펀드의 개념
부동산투자펀드란 부동산의 집단적 · 간접적 투자를 위한 법적 수단 내지 기구이다. 투자자들로부터 자금을 모아 전문적 지식과 경험을 가진 펀드운용자가 부동산개발사업, 수익성부동산, 프로젝트 파이낸싱, 부동산관련 유가증권 등에 투자하여 그에 따른 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자상품을 말한다. 사모주식투자펀드는 부동산투자펀드 중에 투자자 모집방법이 공모방식이 아닌 사모방식(투자자가 소수)으로 투자자를 모집하는 투자펀드를 말한다.
2. 사모주식투자펀드와 감정평가
사모주식투자펀드의 경우에도 투자자들이 운용하는 부동산의 기초자산에 대한 감정평가시 수익방식을 적용할 수 잇다. 또한 다양한 부동산펀드에 대한 의사결정의 근거를 제시해 줌으로써 업무영역의 확대에도 기여할 수 있을 것이다.