가치다원론에 대한 가장 기본적인 문제가 출제되었다. 이제는 이런 식의 문제는 출제되기 힘들다고 본다. 하지만, 가치다원론에 대한 개념과 성립 근거, 각 가치의 개념 등은 기본적인 내용이기 때문에 명확하게 숙지하고 있어야 한다. 기본 중에 기본이다. 가치다원론으로 다양하게 문제가 출제될 수 있지만, 기본적으로는 시장가치를 중심으로 각 개념을 비교, 설명하면 되지 않을까 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 감정평가에 있어 시장가치, 투자가치, 계속기업가치 및 담보가치에 대하여 각각의 개념을 설명하고, 각 가치개념간의 차이점을 비교한 후, 이를 가치다원론의 관점에서 논하시오. (30점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
「감정평가에 관한 규칙」제 5조는 대상물건에 대한 감정평가액을 시장가치를 기준으로 결정한다고 규정한다. 동칙 제5조제2항에 따라 법령에 규정이 있는 경우 등 일정한 요건에 해당하는 경우에는 시장가치 외의 가치로 평가할 수 있다고 규정하고 있으나 시장가치 외의 가치의 개념이나 구체적인 판단기준이 부재함에 따라 실무적으로 혼란을 초래할 수 있다. 그러나 감정평가는 가치다원론 전제 하에 가치기준으로서 시장가치와 시장가치 이외의 가치에 대한 개념 구분은 필수적이고, 명확히 구분되는 바 시장가치를 기준으로 각 가치개념간 차이점에 대해 논하고자 한다.
Ⅱ. 시장가치, 투자가치, 계속기업가치 및 담보가치 개념
1. 시장가치
시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다. 시장가치 개념은 국가별 시대별로 다양한 정의가 내려지고 지속적으로 변화되어 가는 개념이다. 그러나 시장가치는 출품기간의 합리성, 거래의 자연성, 당사자의 정통성이라는 공통적인 개념요소를 갖는다.
2. 투자가치
투자가치란 개별 투자안별로 요구사항을 만족시키며 특정 투자자에 대한 특정 투자의 가치를 나타낸다. 투자가치는 시장가치와는 달리 특정 개인에 있어서의 주관적 가치를 말한다. 즉 특정투자자가 대상부동산을 특정한 용도로 사용할 것을 전제로 하는바 투자자의 요구사항이나 정해진 투자 목적에 따라 가치의 크기가 달라질 수 있다.
3. 계속기업가치
계속기업가치란 계속기업을 전제로 파악되는 기업의 가치로써 계속기업을 전제로 거래될 경우 유형 · 무형자산의 총계를 의미한다. 기업의 가치는 청산가치와 계속기업가치로 구분할 수 있는데, 계속기업은 청산기업과 달리 무형자산의 가치비중이 높고 수익환원법 적용 시 영구환원에 의한 수익가액 산정이 합리적이며 일반적으로 유휴시설의 비중이 낮다는 특징을 갖는다.
4. 담보가치
담보가치란 금융기관 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 가격을 말한다. 담보평가의 가치기준 또한 시장가치기준이 원칙이나 담보평가의 성격상 미실현 개발이익 등의 반영 등에 주의해야하며 범위로 나타나는 시장가치 중 다소 안정적인 가액 결정의 접근이 필요할 수 있다는 특징을 갖는다.
Ⅲ. 가치 간 비교
1. 시장가치와 투자가치
시장가치는 객관적 이용을 전제한 가치인 반면 투자가치는 특정투자자가 요구하는 용도를 전제로 한 가치이다. 즉 시장가치는 대상부동산에 대하여 시장이 부여하는 객관적인 가치인 반면 투자가치는 특정 투자자가 부여하는 주관적인 가치로서 변동성이 큰 특징이 있으며 가치추계시 투자가치는 미래의 현금흐름을 강조하여 수익환원법에 비중을 둔 가치개념이다.
2. 시장가치와 계속기업가치
시장가치는 부동산이라는 물건에 대하여 최유효이용을 전제로 판단한 가치개념인 반면 계속기업가치는 기업이 보유한 유형 · 무형자산 또는 자기자본가치와 타인자본가치를 구성하고 있는 물건으로써 가치라는 점에서 차이가 있다. 또한 계속기업가치는 기업이라는 대상의 특수성을 고려하여 기업경영인, 기업투자자 등의 요구를 반영한 가치개념으로 평가목적과 대상에 따라 시장가치 개념과 다른 개념이다.
3. 시장가치와 담보가치
개정 전 「감정평가에 관한 규칙」의 정상가격주의 원칙하에서 담보가치의 성격이 논란이 되었으나 현재 시장가치기준원칙 하에서는 담보가치 역시 시장가치로 가치기준이 달라지지 않음을 명시적으로 규정하고 있다. 다만 담보평가의 목적상 담보물의 환가성과 안정성을 고려한 가치로 시장가치 중 다소 안정적인 가액으로 결정할 수 있다는 특징이 있다.
Ⅳ. 가치다원론 관점
1. 가치다원론 의의 · 필요성
부동산가치다원론이란 부동산가치는 평가목적 및 형성된 원인에 따라 다양하며 현실 부동산활동에 있어 일원적 가격으로는 불충분하기에 동일한 부동산에 다양한 가치가 있을 수 있다는 견해를 말한다. 부동산가치다원론을 전제로 감정평가를 논해야 하는 이유는 부동산가치는 가치형성요인이 복잡 · 다양하기 때문에 한 가지 가치로 설명될 수 없는 부동산가치결정 과정에서 이론적 이유가 있다. 또한 감정평가의 정확성과 평가의 안전성을 제고하며 의뢰목적에 더욱 더 부응하는 가치를 제시할 수 있으며 이는 감정평가의 업무영역 확대 측면에서도 필요한 개념이다.
2. 「감정평가에 관한 규칙」 제5조
우리나라는 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에 근거하여 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. 다만 법령에 다른 규정이 있는 경우, 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다고 규정하고 있어 가치다원론을 취하고 있다.
3. 검토
가치다원론에 근거하여 시장가치를 기준하되 시장가치의 개념요소를 결한 경우, 「감정평가에 관한 규칙」 제5조제2항 단서에 따라 일정한 요건에 해당하는 경우에는 시장가치 외의 가치, 다양한 가치로 대상물건의 가치를 판단할 수 있다. 다만 미국의 경우 기준가치인 시장가치를 전제로 청산가치, 보험가치, 과세가치, 사용가치 등 다양한 가치 개념을 정립하고 있고 시장가치 이외의 가격으로 감정평가할 경우에는 비시장가치에 대한 정의와 그 정의의 출처를 명시하도록 요구하고 있다. 그러나 우리나라의 경우 시장가치 외의 가치에 대한 구체적 내용 및 기준 등이 부재하는 문제가 있어 시장가치 외의 가치에 대한 계속적인 연구가 필요하다고 생각된다.
Ⅴ. 결론
대상물건에 대하여 하나의 가격만이 성립된다고 하는 가격일원론의 입장보다는 현대의 복잡 다양한 자본주의 사장경제체제하에서는 평가의뢰인이 경제적 사용목적에 유용한 평가가치가 되기 위해 가치다원론이 당연히 지지되고 있다. 우리나라 역시 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서는 시장가치와 시장가치 이외의 가치로 규정하고 있고 일본과 미국의 기준을 종합적으로 볼 때 가치다원론을 취하는 것이 합리적이다. 가치다원론을 전제로 감정평가를 진행하되 시장가치 외의 가치에 대한 내용 및 기준 등이 부재하는 문제에 대한 논의가 필요하다고 생각한다.