허프모형이 또 출제될까? 허프모형이 아니라도 부동산시장을 분석하는 여러가지 모형에 대한 논점이 출제될까? 개인적으로는 회의적이다. 1차 시험에는 당연히 출제되겠지만, 2차에서 직접적으로 물어보는 건 쉽지 않을 것 같다. 보상평가가격, 적정가격, 실거래가격과의 관계를 설명하라는 논점은 지금도 유효한 논점이라고 생각한다. 가치다원론, 목적별 평가에 따른 가치다원론, 다양한 가치에 대한 논점은 늘 중요한 논점이라고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 4】 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 표준지 공시지가를 기준으로 평가한 보상평가가격과 적정가격, 실거래가격과의 관계를 설명하시오. (10점)
【문제 5】 상권분석에서 일반적으로 사용되는 허프(Huff)모형의 원리와 실무적용상의 장 · 단점을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- 【문제 4】
- Ⅰ. 보상평가가격, 적정가격, 실거래가격의 개념
- Ⅱ. 보상평가가격과 적정가격, 실거래가격과의 관계
- Ⅲ. 검토
- 【문제 5】
- Ⅰ. 상권분석 개념
- Ⅱ. 허프모형의 원리
- Ⅲ. 허프모형의 실무적용상 장 · 단점
【문제 4】
Ⅰ. 보상평가가격, 적정가격, 실거래가격의 개념
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」상 적정가격
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 근거하여 조사 · 평가되는 표준지공시지가는 동법 제2조제5호에 따라 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 말한다. 적정가격은 「감정평가에 관한 규칙」상 시장가치를 지향하고 있으나 공익사업이나 과세산정 등 다양한 행정목적에 이용되는바 정책적 가치성격을 띄는 당위적 개념으로 볼 수 있다.
2. 표준지공시지가를 기준으로 평가한 보상평가가격
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조(취득하는 토지의 보상)는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 보상한다고 규정한다. 토지보상법상 정당보상에 해당하는 보상평가가격을 구해야 하나 보상의 기준인 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 적정가격이 시장가치와 괴리될 경우 그 밖의 요인 보정으로 시장성을 반영할 수 있다.
3. 실거래가격
실거래가격은 표현 그대로 실제의 부동산 거래에서 발생한 대상 부동산의 가격을 말한다. 특수한 이해관계나 개인적인 동기, 정보의 불균형, 투기가격의 요소 등 거래의 비정상적인 요소가 반영될 개연성이 크다. 그러나 실거래가격은 현실 부동산시장에서 존재하는 가격으로 다양한 가격정보의 원천이 된다.
Ⅱ. 보상평가가격과 적정가격, 실거래가격과의 관계
1. 보상평가가격과 적정가격과의 관계
표준지공시지가는 현실의 시장성을 반영하나 조세 저항 등을 감안하여 시가 100%를 반영하지 못하는 것이 현실이다. 보상가격은 당해 사업으로 인한 개발이익을 배제하는 등의 특수성이 있으나, 원칙적으로 시장성을 모두 반영하는 가치이므로 시장가치 수준보다 낮게 공시된 공시지가보다 높을 개연성이 존재한다. 따라서 이러한 격차를 그 밖의 요인 보정작업을 통해 실무적으로 해결하고 있다.
2. 적정가격과 실거래가격과의 관계
적정가격은 감정평가사가 감정평가 3방식을 통해 조사 · 평가한 가격이다. 적정가격은 현실 부동산에 존재하는 실거래가격의 지표가 될 수 있으며 실거래가격은 거래사례비교법으로 적정가격을 구할 경우 자료로 활용된다. 다만 실거래가격은 사정개입 등의 이유로 양자는 일치하지 않는다.
3. 보상평가가격과 실거래가격과의 관계
보상평가가격은 미실현 기대이익이나 당해 사업으로 인한 개발이익이 배제된 가격임에 비하여 실거래가격은 특수한 사정 등이 반영되기 쉬우므로 양자는 괴리될 수 있다. 다만 감정평가사는 보상평가가격 결정 시 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역의 정상적인 거래사례를 그 밖의 요인 보정의 사례로 활용할 수 있다.
Ⅲ. 검토
부동산평가가격은 평가목적 및 형성된 원인에 따라 다양하며 현실 부동산활동에 있어서 일원적 가격으로는 불충분하기 때문에 동일한 부동산에 다양한 가격이 있을 수 있다. 따라서 보상평가가격, 표준지공시지가를 기준한 적정가격, (적정한)실거래가격은 가격다원론 전제하에 존재하는 가격이며 일치하지 않을 개연성이 높다. 다만 감정평가액 결정과 그 밖의 요인 보정 작업을 통해 보상평가가격, 표준지공시지가를 기준한 적정가격과 실거래가격 간에는 상호 유기적인 관계에 놓여 있다는 것을 알 수 있다.
【문제 5】
Ⅰ. 상권분석 개념
상권이란 단일 매장 또는 시설집단(쇼핑센터)이 고객을 끌어들여 매출을 발생시킬 수 있는 지리적 범위로 정의할 수 있으며 상권의 범위와 특성을 연구하는 것을 상권분석이라 한다. 상권분석은 개별성이 강하기 때문에 유형에 따라 적합한 분석 방법이 다를 수 있지만 일반적으로 적용가능한 상권분석의 원리는 존재한다. 이하 허프모형은 중력이론을 토대로 대도시에서 쇼핑패턴을 결정하는 확률을 제시한 모형이다.
Ⅱ. 허프모형의 원리
1. 매장의 효용에 대한 기본원리
허프모형은 어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들이 선택될 확률이 더 높아지는 기본적인 원리에 바탕을 둔다. 매장의 효용은 매장의 규모와 매장과 고객의 거주지 간의 거리의 변수에 좌우된다고 가정했다. 따라서 허프모형의 매장의 효용은 매장의 규모에 비례하고, 매장과 고객의 거주지 간의 거리에 반비례한다는 원칙하에, 매장의 매출액(또는 규모)을 추정하는 모형이다.
2. 특정 매장 선택의 확률원리
현실적으로 지역 내 고객들이 선택할 수 있는 매장은 여러 개가 존재한다. 따라서 지역내 고객들은 복수의 매장 중에서 쇼핑할 장소를 선택해야 한다. 따라서 지역내 고객들은 복수의 매장 중에서 쇼핑할 장소를 선택해야 한다. 따라서 상권 내에서 고객이 방문을 고려하는 점포대안들의 효용의 총합에 대한 해당 점포의 효용의 비율을 나타내 지역 고객들이 해당 매장을 선택할 확률을 고려하는 모형이다.
Ⅲ. 허프모형의 실무적용상 장 · 단점
1. 장점
허프모형은 중력모형의 일종으로 중력모형을 적절하게 응용한 기법으로 간단한 산식에 의해 상권의 범위를 결정하여 의사결정의 판단근거로 제시할 수 있다. 또한 허프모형에서 고려하는 매장면적과 통행거리에 관한 매개변수 값을 다양하게 변화시킬 수 있는 융통성이 있으며 허프모형을 기반으로 상권분석 시 점포의 매력도에 영향을 미치는 여러 변수를 추가하여 모형의 예측력을 높이고 모형의 일반화하는데 영향을 주는 장점을 갖는다.
2. 단점
매장의 효용에 대한 지표로 매장면적만이 유일하고 적절한 지표인가에 대한 논란이 있을 수 있다. 즉 매장의 효용에 대한 지표로 매장면적 외에 매장의 이미지에 대한 심리적인 점수, 접근가능성, 주차면적, 매장의 콘셉트 등의 다양한 지표도 고려해야 하는 문제가 발생한다. 따라서 현실에서 상권분석의 한계점을 지나 매장면적이 매장의 매력도를 측정하는 변수 중에서 가장 객관적이고 쉽게 접근할 수 있는 변수이기도 하다.