일괄평가 논점에서 가장 기본적인 논점이 출제되었다. 2008년의 기출이라는 점을 감안하면, 2024년 이후에는 어떻게든 변형되어서 출제될 것이다. 너무나 당연한 얘기지만. 감정평가에 관한 규칙과 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 일괄평가방법과 관련하여, 다음을 논하시오. (20점)
물음 1) 토지 · 건물 일괄평가에 관한 이론적 근거와 평가방법을 논하시오. (10점)
물음 2) 일괄평가된 가격을 필요에 의해 토지 · 건물가격으로 각각 구분할 경우 합리적인 배분기준을 논하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. (물음1) 토지 · 건물 일괄평가의 이론적 근거와 평가방법
1. 일괄평가의 개념
우리나라의 경우 민법 제99조 제1항 “토지 및 그 정착물은 부동산이다.”라고 하여 토지와 건물을 개별 부동산으로 간주하여 등기하며, 「감정평가에 관한 규칙」 제7조제1항에서 개별물건 기준으로 평가하는 것을 원칙으로 한다. 그러나 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상의 불가분의 관계가 있는 경우 일괄하여 감정평가할 수 있다. 예를 들어, 둘 이상의 획지 또는 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우, 용도상 불가분의 관계에 있는 아파트 등의 평가를 행하는 경우, 임지와 입목을 일체로 하는 임야, 토지와 건물의 복합부동산 등이 있다.
2. 일괄평가의 이론적 근거
이론적 측면의 경우 부동산에서 발생하는 효용은 토지와 건물 일체적 이용에서 발생하는 것으로 이를 개별적으로 분리할 수 없다고 본다. 또한 현실거래관행과 부동산 가치형성과정이 일체로 이루어진다는 점에서 일괄평가의 이론적 근거를 찾을 수 있다. 표준주택의 경우 토지와 건물을 분리하여 개별평가하는 것은 시장거래관행에 부합하지 못하며 지역간 세금의 형평성 문제가 있으므로 일괄평가의 필요성이 제기되었다.
3. 일괄평가방법
「감정평가에 관한 규칙」 제16조는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다는 규정이 있다. 주택의 경우 수익 자료를 구하기 어렵고 시장참여자 역시 주택의 수익성보다 주택의 쾌적성에 비중을 두므로 거래사례비교법을 단일 방식으로써 규정한 것으로 생각된다. 다만 수익성이 있을 경우 수익환원법의 적용도 가능하다.
Ⅱ. (물음2) 합리적인 배분기준
1. 합리적 배분기준의 필요성
우리나라의 경우 법제도상 토지와 건물을 개별부동산으로 인정하고 각각 분리하여 등기하기 때문에 개별평가가 원칙이 된다. 그러나 금융기관 또는 법원 등에서 토지 및 건물로 구분하여 감정평가액을 제시하도록 요구하는 경우나 과세목적상 토지와 건물의 구분 가액이 필요한 경우 등은 일괄평가된 부동산이라 하더라도 토지와 건물가격으로 각각 구분하여 표시해야 하는 필요성이 있게 된다.
2. 비율배분법
효용증가의 원인이 토지와 건물 양자로부터 발생한다는 전제 하에서 효용증가분을 토지와 건물의 원본가치에 비례하여 배분하는 방식이다. 이 방법은 사용이 간편하다는 장점이 있으나 부동산의 개별성을 반영하기 어려워 대량평가에는 부적합하다는 문제가 제기된다. 또한 비율배분법은 실증적인 토지와 건물의 배분비율이 정해져야 하는데 이 배분비율은 지역별로 다르고, 부동산 종별 및 건물의 노후화에 따라 다르므로 일반적인 기준을 정하기가 어렵다.
3. 차감법
차감법은 부동산의 전체 가치를 알고 있고, 토지와 건물 중 어느 한 쪽의 가격을 정확하게 산정할 수 있을 때, 전체 가치에서 토지나 건물의 가치를 차감함으로써 다른 한쪽의 가치를 구하는 방법이다. 차감법은 건물차감법(토지가액 배분방식)과 토지차감법(건물가액 배분방식)으로 효용증가분을 토지와 건물 어느 부분에 귀속시킬 것인가에 따라 달라지게 된다.
4. 소결
배분방법의 결정은 해당지역의 거래관행 및 특성을 고려하여 합리적인 배분비율을 적용하거나, 토지 또는 건물만의 가액을 합리적으로 구할 수 있는 경우에는 이를 구하여 공제하는 방법을 적용할 수 있을 것이다. 다만 각 방법의 장단점을 검토함으로써 결정되어질 사항임을 인식하고 개별부동산의 상황, 노후도, 주위 부동산과의 균형 등을 고려하여 적정한 배분기준을 적용해야 할 것이다.