비주거용 부동산가격공시제도는 이미 도입이 되었기 때문에 2009년 20회 문제의 경우 기출의 흐름 정도로만 파악하면 될 것 같다. 다만, 이제는 도입이 되었기 때문에 비주거용 부동산가격공시제도의 내용을 10점 정도의 분량으로 정리해 둘 필요가 있다고 생각한다. 약술 문제로 충분히 출제될 수 있다고 본다. 지금은 저금리가 아닌 고금리로 조건을 바꾸어서 출제될 수 있다. 고금리에서 금리가 인하되면 부동산시장에 나타날 수 있는 변화 등도 물어볼 수 있다고 생각한다. 부동산 가격공시에 관한 법률의 조문을 통해 비주거용 부동산가격공시제도의 내용을 정리해 두자.
【문제 4】 비주거용 부동산가격공시제도의 도입 필요성에 대하여 설명하시오. (10점)
【문제 5】 저금리기조가 지속되는 과정에서 주택시장에 나타날 수 있는 시장변화에 대하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- 【문제 4】
- Ⅰ. 비주거용 부동산가격공시제도 개념
- Ⅱ. 비주거용 부동산가격공시제도 도입 필요성
- Ⅲ. 제도 도입을 위한 선결과제
- 【문제 5】
- Ⅰ. 개설
- Ⅱ. 저금리기조가 지속되는 과정에서 시장변화
- Ⅲ. 검토
【문제 4】
Ⅰ. 비주거용 부동산가격공시제도 개념
「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조에 따라 비주거용 부동산이란 주택을 제외한 건축물이나 건축물과 그 토지의 전부 또는 일부를 말한다. 비주거용 부동산가격공시제도란 현행 주거용 부동산가격공시제도와 같이 비주거용 부동산에 대해서도 국가가 그 가치를공시하는 가격제도를 의미한다.
Ⅱ. 비주거용 부동산가격공시제도 도입 필요성
1. 시장가치와의 괴리된 가격산출의 개선
현행 비주거용 부동산은 토지는 표준지공시지가를 적용하고 건물은 국세청 기준시가 등 시가표준액을 기준으로 합산하여 산정하고 있다. 이로 인해 건물의 위치와 층별효용비율의 미반영, 수익성 부동산임에도 불구하고 원가중심의 산정으로 인한 시가와의 괴리문제가 발생하였다.
2. 산정기관의 다원화로 인한 예산낭비 개선 (가격체계의 일원화)
각 부처마다 다원화된 기준으로 과세를 부과하고 있어 예산이 낭비되고 있다. 따라서 가격 체계 일원화를 통한 행정의 효율성 및 예산절감 차원에서 필요성이 있다.
3. 조세의 형평성
주거용 부동산은 일괄평가하나 비주거용 부동산은 물건별로 평가하는 이원화된 과세평가때문에 건물의 용도에 따른 불균형이 발생한다. 조세의 균형 및 형평성을 위해 필요성이 인정된다.
Ⅲ. 제도 도입을 위한 선결과제
비주거용 부동산 가격공시제도를 도입하기 위해서는 해당 부동산의 가격뿐만 아니라 비주거용 부동산의 특성을 세부적으로 조사 및 산정해야 한다. 부동산가격공시제도가 단독평가가 아닌 대량평가이기 때문에 정확한 자료조사에 기반을 둔 대량평가모형의 구축은 부동산가격공시제도 도입을 위한 필수적 사항이다. 따라서 비주거용 부동산의 세부유형별 가격형성요인에 대한 연구가 선행되어야 할 것이다.
【문제 5】
Ⅰ. 개설
부동산시장은 이자율을 매개변수로 자본시장이나 화폐시장과 상호 밀접한 관련성을 지니게 된다. 즉 자본시장의 이자율이나 유동성의 크기에 따라 의사결정에 영향을 받게 되는데 이자율은 결국 기회비용을 좌우하므로 의사결정자는 이러한 상관관계를 면밀히 분석하여 의사결정을 내리게 된다. 기본적으로 부동산시장 역시 수요와 공급의 결정원리는 일반재화시장과 동일한 바 수요 · 공급 분석에 의해 설명한다.
Ⅱ. 저금리기조가 지속되는 과정에서 시장변화
1. 저금리기조가 단기 주택시장에 미치는 영향
이자율이 하락하면 주택시장의 수요는 증가할 것이다. 그 이유는 주택금융의 유용성과 밀접한 관련을 갖기 때문이다. 주택의 매입자금은 통상 은행의 담보대출을 통해 유용하는 것이 일반적이다. 따라서 이자율의 하락은 주택 구입비용을 감소시켜 수요가 증가할 것이다. 또한 부동산보유에 따른 기회비용의 하락으로 부동산의 내재가치가 상승하고, 은행예금이나 채권 등의 부동산 대체투자보다는 부동산 수요자금이 유입되어 단기 주택시장에서의 수요가 증가할 것이다. 따라서 저금리기조는 단기 주택시장에서 수요 증가가 예상되고 가격은 상승할 것이다.
2. 저금리기조가 장기 주택시장에 미치는 영향
저금리기조는 장기 신규 주택공급자에게도 영향을 미치게 된다. 단기 차입이자율의 하락은 신규주택공급비용을 하락시켜 공급을 증가시키는 경향이 있다. 또한 단기 주택수요의 증가로 주택가격이 상승하게 되는 경우 공급자는 이를 신호로 받아들여 신규공급을 늘리게 되는 것이 일반적이다. 따라서 장기의 공급곡선이 우측으로 이동하고 수요와 공급의 가격탄력성을 고려해 볼 때 가격은 상승할 수 있다.
Ⅲ. 검토
최근 부동산시장은 개방화, 세계화의 흐름 속에서 투자재로의 성격이 강화되며 자본시장과의 연계가 강화되고 양 시장의 매개변수인 이자율 등에 큰 영향을 받고 있다. 이러한 자본시장과의 통합화 현상은 이자율에 따른 변화가 시장에서의 가치형성요인을 바꾸고 부동산의 고유한 특성 및 불완전성을 완화시키는 등 부동산시장의 변화를 보여주므로 중요성이 있다.