실물옵션의 경우 이론 파트에서는 간단하게 정리해두면 된다고 생각한다. 오히려 실무에서 문제로 출제될 가능성이 더 높지 않나 생각한다. 도시정비법 관련 논점은 개인적으로는 전부 중요하다고 생각한다. 도정법과 관련된 논점은 세부적으로 잘 준비해야 한다고 생각한다. 부동산 실거래가 자료 축적의 의의와 한계, 이를 위한 감정평가사의 역할은 2012년에 작은 배점으로 출제되었지만, 향후에는 실거래가 적용이 가능하다는 점이 조문으로 들어왔기 때문에 관련된 논점이 큰 배점으로 출제될 가능성도 있다고 판단된다. 감정평가에 관한 규칙을 보고 시작하자.
【문제 3】 다음 사항을 설명하시오. (20점)
물음 1) 실물옵션 (10점)
물음 2) 재건축정비사업에 있어서 매도청구소송목적의 감정평가 (10점)
【문제 4】 국토교통부의 부동산 실거래가 자료축적의 의의와 한계극복을 위한 감정평가사의 역할에 대해서 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- 【문제 3】
- Ⅰ. (물음1) 실물옵션
- Ⅱ. (물음2) 매도청구소송목적의 감정평가
- 【문제 4】
- Ⅰ. 부동산 실거래가 자료축적의 개념
- Ⅱ. 실거래자료축적의 한계
- Ⅲ. 한계극복을 위한 감정평가사의 역할
【문제 3】
Ⅰ. (물음1) 실물옵션
1. 실물옵션 의의
실물옵션은 가치평가와 투자분석에 관한 전통적인 방법과 새롭게 대두된 여러 방법에 비해 혁신적이고 대안적 방법으로 원래 금융 분야에서 사용되던 옵션가격결정이론(option pricing theory)을 실물자산에 적용한 방법이다. 이 때 옵션은 옵션의 소유자에게 옵션의 만기일 또는 만기일 이전에 약정한 행사가격으로 약정한 양의 기초자산을 사거나 팔 수 있게 해주는 권리를 말한다. 실물옵션에 의한 평가방법은 전통적인 NPV법의 한계점을 극복하고자 투자 프로젝트에 내재된 유연성을 옵션으로 해석하여 투자프로젝트에 관련된 불확실성과 유연성을 다루는 방법이다.
2. 실물옵션 유형
실물옵션은 투자대안의 진행과정에서 발생할 수 있는 시장의 변화에 따라 연기 · 포기 · 축소 · 확장될 수 있는데 이러한 변화를 반영하여 실물자산의 가치를 평가할 수 있게 된다. 연기옵션은 현재 보유하고 있는 설비자산이나 토지의 개발시기를 늧출 수 있는 옵션이며 포기옵션은 시장여건이 심각하게 침체할 경우 해당사업을 영구히 포기할 수 있는 옵션을 말한다. 축소옵션은 시장상황이 위축되는 경우 원래 기준으로 삼았던 가동율보다 낮게 수정하거나 시설의 일부를 매각하는 옵션이며 시장변화를 고려하여 투자규모를 확대하는 확대옵션 등이 있다.
3. 평가모형
감정평가에서 실물옵션은 정적 DCF법에 옵션프리미엄을 반영하여 평가할 수 있다. 즉 실물옵션은 투자 위험도를 반영하고 투자의 연기 · 포기 · 축소 · 확장 등의 옵션을 고려할 수 있어 불확실성에 따른 투자전략의 유연성을 추가가치로 강조함으로써 위험성이 높은 투자라도 예측의 정확성을 높일 수 있다.
4. 부동산투자분석과 실물옵션
전통적 부동산투자분석 방법인 순현재가치법이나 내부수익률법은 확실정에 바탕을 둔 의사결정 방법이다. 확실성 하의 전통적 투자의사결정 방법의 한계를 극복하고 불확실성 앞에서 기업이 어떤 기회를 가지고 있는지에 대해 확실한 통찰력을 가지게 해주는 수단이 바로 실물옵션이다. 즉 부동산투자와 관련하여 확률분포가 주는 모든 정보를 활용하여 부동산투자의 불확실성을 반영하여 의사결정을 내릴 수 있다. 또한 의사결정자는 상황에 따라 다양한 전략을 구사할 수 있는 특성을 가지므로 유연성을 갖는 실물옵션 적용이 대안적 방법으로 제시된다.
Ⅱ. (물음2) 매도청구소송목적의 감정평가
1. 매도청구소송 목적에 의한 감정평가 개념
재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. 매도청구에 따른 감정평가는 매도청구소송을 통해 소유권이전을 다투는 과정에서 의뢰된다. 따라서 현금청산 단계에서 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하는 재개발사업과 달리 재건축사업은 사적성격을 갖으며 당해 정비사업에 따른 개발이익이 반영된 시가평가가 진행된다.
2. 매도청구소송 목적에 의한 감정평가 방법
매도청구는 재건축사업을 진행할 때 조합설립 미동의자 등에 대해 그 소유 토지 등을 시가에 매도할 것을 청구하는 것을 말한다. 매도청구권은 재건축에 참여하는 토지등 소유자가 재건축에 불참한 토지등 소유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지와 건물의 매도를 청구하는 권리로써 「도시 및 주거환경정비법」 제64조에 근거한다. 매도청구소송 목적에 의한 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준시점으로 하며 당해 정비사업 시행에 따른 현실화 · 구체화된 개발이익을 반영함에 유의한다. 다만 재개발사업과 달리 명확하게 기준시점이 제시되지 않은 점과 개발이익이 반영된 시가의 개념에 대해 논의가 있게 된다.
3. 관련문제
1) 시가의 개념
대법원은 매도청구소송에서의 ‘시가’ 개념이 해당 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함되어야 한다는 점을 일관되게 유지하고 있다. “재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 시가”는 토지와 건물 일체로 거래되는 가격, 즉 건축결의 및 조합설립인가에 따라 시장에서 형성 · 반영되고 있는 개발이익 모두 반영하는 것을 의미한다. 다만 재건축사업의 주체로서 조합원이 지는 리스크나 향후 현실화 · 구체화되지 아니한 개발이익까지 기준시점 당시에 개발이익으로 반영하라는 의미로 해석할 수 없고 그 이익을 어느 일방에게만 귀속시켜서는 안 된다는 점에 유의한다.
2) 기준시점
「도시 및 주거환경정비법」 제64조는 재건축사업에서의 매도청구에 대해 규정하고 있으나 감정평가와 관련된 기준시점에 대한 명확한 규정은 없다. 따라서 재개발사업이 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하여 협의성립예정일을 기준하는 것과 달리 재건축의 경우에는 명확하지 않다. 그러나 판례는 일관되게 ‘현금청산 사유가 발생한 시기’를 현금청산금의 평가기준일로 보고 있는 듯 하다. 즉, 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대한 청산금 지급의무 발생 시기는 시행자가 정한 ‘분양신청기간 종료일의 다음날’이라고 보고 있으며, 현금청산의 목적물인 토지 · 건축물 또는 그 밖의 권리가액을 평가하는 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 ‘분양신청기간 종료일의 다음날’로 보고 있다.
【문제 4】
Ⅰ. 부동산 실거래가 자료축적의 개념
2006년 1월 시행된 부동산 거래의 신고제도에 의해 전국단위의 다양한 부동산 실거래 자료가 축적되고 있다. 부동산 실거래가 신고제도에 의한 자료축적은 부동산시장의 과세의 형평성 및 투명성을 제고하며 감정평가업무에 있어 적정한 실거래가를 토지의 감정평가시 활용할 수 있다. 따라서 실거래가 자료축적은 부동산시장과 감정평가업무에 있어 효율성이 증대되는데 그 의미가 있다.
Ⅱ. 실거래자료축적의 한계
1. 실거래 신고금액의 신뢰성
실거래신고가 제대로 이루어지고 있는지에 대한 검증없이 실거래자료를 활용하여 자료를 얻는 것은 시장의 왜곡된 정보를 계속적으로 양산할 수 있다는 한계가 있다.
2. 개별적 거래유형과 불합리한 거래관행 등의 개입
실거래신고 금액의 신뢰성이 확보된다고 하더라도 실거래신고의 개별적 거래유형과 불합리한 거래관행 등이 반영될 개연성이 있는 한계가 있다.
Ⅲ. 한계극복을 위한 감정평가사의 역할
1. 비정상적 거래가격의 조정 역할
실거래가는 시장가치 추정의 가장 중요한 기초자료 중 하나이나 기술적인 이상치 제거만으로 실거래를 시장가치로 보는 데에는 한계가 있다. 따라서 감정평가법인등은 비정상적인 보정요소를 추출하고 보정함에 따라 실거래가격의 정상정도를 파악하고 수정하여 시장의 질서를 유지할 수 있는 역할을 할 수 있다. 더 나아가 실거래가 조정방법의 기법연구와 제도적 장치 마련이 필요할 것이다.
2. 상호보완적 기능의 성립을 위한 역할
실거래가와 공시가격은 태생적인 차이로 인해 격차를 완벽하게 해소하기는 불가능하다. 그러나 양 제도에 의해 수집되는 가격은 본질적으로 상호 모니터기능을 가지고 있다. 두 개의 가격이 과세 및 시장정보 제공의 목적상 병존할 수밖에 없으므로 상호 모니터링을 통해 둘 간의 격차를 최소화하거나 일정수준 이하로 유지함으로써 효율성 향상을 도모할 필요가 있다. 따라서 부동산 가치판단의 전문가인 감정평가사는 실거래가와 공시가격의 올바른 정보를 제공하기 위하여 제도의 운영에 있어 선도적인 역할이 요구된다.