시장분석 논점과 관련된 총론적 차원에서의 문제가 출제되었다. 기본서에 있는 내용을 잘 정리해 두었다면, 이런 문제에서 반드시 시간을 세이브해야 한다. 30점 배점이지만, 최대 25분을 넘기면 안된다고 본다. 주요 핵심 키워드의 개념, 의의 등은 완벽하게 암기해 두어야 시간을 세이브할 수 있다. 시험장에서 이런 기본적인 개념, 의의를 쓰는데 막히면, 답이 없다. 다만, 이제는 총론에서 등장하는 핵심 키워드의 경우 이제는 사례형 문제와 연계해서 출제될 가능성이 매우 높기 때문에 관련 내용을 단편적으로 이해하는 것이 아니라 종합적 사고를 통해 전반적으로 이해하고 있어야 한다고 개인적으로 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 2】 시장분석과 지역분석에 다음 물음에 답하시오. (30점)
물음 1) 시장분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 시장분석 6단계를 단계별로 설명하시오. (20점)
물음 2) 부동산감정평가에서 행하는 지역분석을 설명하고, 시장분석과의 관계를 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
경제학에서 시장분석이라고 하면 보다 광범위한 의미를 지니지만, 감정평가에서 말하는 시장분석은 특정부동산이나 특정시장에 한정하는 협의의 의미로 해석된다. 즉 평가대상 부동산의 적정한 시장지역을 획정하여 시장지역 내에서 발생하는 수요를 파악하고, 이러한 수요에 상승하는 공급량을 추정하는 것이다. 결국 감정평가사가 시장분석을 하는 목적은 대상부동산의 최유효이용을 확인하여 시장가치를 추산하기 위한 것인 바 부동산평가를 위한 시장분석은 감정평가 3방식을 적용함에 있어서 기초적인 정보를 제공하고 컨설팅을 지원하는 등 결정적인 정보를 제공하는 것에 의미가 있다.
Ⅱ. (물음1) 시장분석의 의의 및 필요성과 시장분석 6단계
1. 시장분석의 의의
시장분석이란 수요와 공급의 상호관계가 대상물건의 가치에 어떠한 영향을 미치는가를 조사 · 분석하는 것이며, 시장의 수요공급 조건을 대상부동산과 관련짓는 것이다. 즉 평가대상 부동산의 적정한 시장지역을 획정하여 시장내역 내에서 발생하는 수요를 파악하고 이러한 수요에 상응하는 공급량을 추정하는 것이다.
2. 시장분석의 필요성
1) 시장가치 추계에 의한 필요성
감정평가사가 시장분석을 하는 이유는 대상부동산의 최유효이용을 확인하여 시장가치를 추산하기 위한 것이다. 도출된 정보를 기초로 감정평가 3방식을 적용함에 있어서도 기초적인 정보를 제공한다.
2) 시장분석 활용 측면에서의 필요성
컨설팅에서의 시장분석은 보다 세부적인 결론을 도출하여 의뢰인의 의사결정을 지원해야 하므로 타당성분석을 통하여 잠재적 용도에 대한 법적 · 물리적 · 경제적 실행가능성을 판단하는 데에 결정적인 정보를 제공하게 된다.
3. 시장분석의 6단계
1) 생산성분석
생산성 분석이란 물리적, 법적 입지적 특성을 고려하여 대상부동산의 능력을 확인하고, 대상부동산이 공급할 수 있는 부동산서비스를 결정하는 것을 말한다. 즉 생산성분석은 대상부동산의 여러 가지 특성을 조사하여 시장성 있는 대안적 용도를 선정하는 단계이다.
2) 시장획정
시장획정이란 부동산의 유형이나 용도, 지리적 위치 등에 따라 별도의 세분시장으로 구분하여 연구하는 시장분석 단계를 말한다. 이러한 시장세분화는 특정한 부동산 제품의 소비자 시장을 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 작업이다.
3) 수요분석
획정된 세분시장별로 대상부동산의 잠재적 가능수요자를 확인하는 단계이다. 수요분석의 중요한 변수들은 주거용 · 상업용 · 공업용 등 부동산 유형에 따라 다르지만 인구요인, 소득수준 등 유효구매력, 접근성 등이 공통적으로 중요시 된다.
4) 공급분석
공급분석 및 경쟁예측 단계에서는 시장지역 내에 공급된 기존 경쟁부동산의 재고는 물론 경쟁적 공급이 가능한 신규 부동산의 건축 프로젝트까지도 조사에 포함하여 예측 · 분석하는 단계이다.
5) 수요공급 상호작용분석 (균형분석)
현재와 미래의 수요공급의 상호작용을 면밀히 분석하여 한계수요가 세분시장 내에 존재하는가, 만약 공급이 초과되고 있다면 어느 시기에 균형점에 도달할 수 있는가를 예측하는 단계를 말한다. 즉 시장상황에 대한 분석 단계이다.
6) 포착률 예측
포착률이란 대상부동산이 주어진 시장조건하에서 특정유형 부동산이 전체가능시장에서 차지할 것으로 예상되는 시장점유율을 말한다. 포착률 예측은 세분시장 내에서 차지하는 대상부동산의 매력도나 경쟁력을 분석 · 평가하여야 한다.
Ⅲ. (물음2) 지역분석과 시장분석 관계
1. 지역분석의 의의
지역분석이란 부동산이 속한 지역을 파악하고 그 지역 내 부동산의 가치형성에 전반적인 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 당해 지역의 지역특성의 현실과 장래의 동향을 명백히 하여, 그 지역 내의 부동산에 대한 전반적인 위치, 표준적 사용, 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
2. 지역분석과 시장분석의 관계
1) 상호 개념상 관계
지역분석과 시장분석 양자 모두 감정펴악에 활용되는 부동산 시장분석의 절차에 해당한다. 또한 궁극적으로는 대상부동산의 시장가치 추계를 위한 최유효이용 확인이라는 사전절차인바 상호 개념상 유사한 관계를 갖는다.
2) 분석 목적상 관계
양자의 목적을 구체적으로 구분할 경우 지역분석은 지역의 표준적 사용과 가격수준의 파악이 목적이라면 시장분석은 특정부동산의 시장에서의 경쟁력 정도, 즉 수요와 공급에 초점이 맞추어져 있다는 차이점이 있다.
3) 분석범위 포함관계
지역분석은 대상 부동산의 가치추계를 위해 그 부동산이 속한 지역을 대상으로 하는 반면 시장분석은 가치추계 및 비가치추계의 영역에서도 활용되는 바 분석의 범위가 다를 수 있다. 시장분석이 좀 더 광범위한 분석을 한다는 점에서 양자는 시장분석에 지역분석을 포함할 수 있다.
3. 검토
감정평가는 대상부동산이 속한 부동산시장을 연구하고 그 시장 속에서 다양한 가치관련 정보를 얻어 시장가치를 찾는 일련의 작업이라 할 수 있다. 지역분석과 시장분석은 용어를 달리할 뿐 대상부동산의 시장가치를 추계하기 위한 부동산 분석절차로써 상호 밀접한 관계에 있다고 판단된다. 따라서 실무에 있어 개념을 충실히 숙지하여야 하며 이론적으로는 상호 보완적 개념으로 수용할 수 있다고 생각된다.
Ⅳ. 결어
과거에는 감정평가에서 대상부동산의 최유효이용 판정을 위하여 지역분석과 개별분석만 수행하면 충분했지만, 최근 우리 경제사회의 급속한 발전에 따라 타당성분석이나 시장성분석 등 시장 내의 상황에 대한 분석도 최유효이용 결정에 있어 중요한 절차가 되었다. 즉 시장분석 역시 최유효이용의 전제로 시장가치 추계를 위한 분석절차로써 지역분석과는 분석 범위나 초점을 어디에 두는가의 차이일 뿐 감정평가에서 중요한 절차에 해당함은 동일하다.