토지의 장기사용권. 토지가 국공유화되어 있는 국가에서 토지의 장기사용권이 거래되는 경우 토지의 장기사용권 가치 산정방법을 설명하라는 문제가 출제되었다. 이런게 바로 불의타 문제다. 게다가 20점짜리 문제다. 시험장에서 이런 문제를 만나면 아예 생각이 안난다. 당연하다. 그러나, 괜찮다. 내가 모르는건 다른 사람도 모른다. 똑같다. 이럴 때 바로 멘탈이 중요해진다. 1,3,4번을 잘 풀고, 남는 시간에 머리를 쥐어 짜내서 일반론적인 서술로 과락만 면하자라는 마인드로 접근해야 한다. 1,3,4번을 푸는 동안 아예 생각하지 말아야 한다. 26회에는 가뜩이나 1번 문제가 사례형으로 출제된 데다가 2번도 만만치가 않았다. 그나마 빠르게 작성할 수 있는게 4번이다. 4번을 70%이상 득점한다고 생각하고 작성하고, 나머지 문제에서는 방어해야 한다. 감정평가 실무기준을 보고 시작하자.
【문제 3】 토지가 국공유화되어 있는 국가에서 토지의 장기사용권이 거래되는 경우, 토지의 장기사용권 가치 산정방법을 감정평가3방식을 이용해 설명하시오. (20점)
【문제 4】 부동산 보유세율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- 【문제 3】
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. 토지의 장기사용권 개념
- Ⅲ. 토지의 장기사용권 가치 산정방법
- Ⅳ. 결어
- 【문제 4】
- Ⅰ. 부동산 보유세율 상승 개념
- Ⅱ. 보유세율 상승이 부동산시장에 미치는 영향
- Ⅲ. 검토
【문제 3】
Ⅰ. 서설
일반적으로 사회주의체제에서 토지소유는 크게 국유와 공유로 구분되며 토지의 소유나 이를 기반한 매매가 허용되지 않으므로 사용료를 중심으로 시장이 형성되며 그로 인한 토지사용권에 대한 가치평가가 중요시된다. 최근 남북한의 변화로 경제교류가 확대될 가능성이 높고 이에 수반하여 북한 지역 실정에 맞는 합리적인 부동산의 가치평가 문제가 필연적으로 대두될 것으로 예상된다. 향후 통일이 되거나 점진적인 개방과정에서 합리적인 토지 등의 감정평가는 매우 중요하고 현실적인 과제인 바 이하 토지의 장기사용권 개념과 감정평가방법을 설명한다.
Ⅱ. 토지의 장기사용권 개념
1. 토지의 장기사용권 의의
토지의 장기사용권이란 토지의 소유권과 분리하여, 토지의 이용권을 따로 인정하는 별도의 권리를 의미한다. 토지의 사용권은 토지 재산권의 일부를 일정기간 동안 양도하는 것이므로 계약기간이 만료되면 토지소유권자인 국가에 해당 권리가 다시 귀속된다. 중국의 경우 국유 토지시장은 도시의 경우 거래단계에 따라 1급, 2급, 3급의 세 단계 시장구조로 나타난다.
2. 토지의 사용권과 소유권의 구별
토지의 소유가 국유와 공유로 된 국가에서는 토지의 소유권과 사용권은 엄격히 구분된다. 즉 소유권은 국(공)유를 원칙으로 하되 사용권을 분리하여 사유화 · 상품화하는 것을 기본으로 하고 있다. 토지사용권은 용도제한에 따르는 제약이 있으나, 양도와 이전이 가능하고 저당설정 등이 가능한 권리를 말한다. 따라서 사용권은 시장에서 재양도, 저당, 교환 등의 거래활동이 가능하며 개방된 시장을 형성한다는 특징이 있다.
3. 토지의 장기사용권 시장 구조
토지사용권은 국가가 토지공급자로서 국유토지의 사용권을 협의, 입찰, 혹은 경매의 방식으로 토지수요자에게 양도하게 된다. 이 시장의 토지공급자는 오직 국가 하나 뿐인 완전한 독점시장이다. 즉 국유토지가 시장에 진입하기 위해서는 국가가 최초로 토지사용권을 양도하는 시장을 시작으로, 장기사용권이 재양도되는 시장과 토지사용권을 획득한 기업과 개인 간 거래하는 시장이 존재한다.
Ⅲ. 토지의 장기사용권 가치 산정방법
1. 비교방식
비교방식이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 구하는 방식을 말한다. 중국과 같이 토지의 국(공)유 원칙 하에서 사용권이 주된 재산권 거래 대상인 경우에는 토지의 사용권은 소유권과 분리하여 자유롭게 거래되는 시장이 형성될 수 있다. 즉 토지의 장기사용권 거래시장이 형성되어 활발한 거래가 가능할 경우 시장에서 거래된 장기사용권을 비준하여 대상 토지사용권의 가치를 추계할 수 있다. 비교방식에 의한 접근방식은 장기사용권의 거래시장의 활성화와 시장의 합리성에 따라 가치의 신뢰성이 결정될 것이다.
2. 원가방식
원가방식이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 구하는 방식을 말한다. 토지의 장기사용권은 최초 토지시장에 진입하거나 재양도 되는 등 단계에 따라 투입된 원가를 기준으로 재조달원가를 추계할 수 있다. 즉 국가가 출양하는 토지 사용권은 최초 경매가격 등을 기준하거나 재양도된 장기사용권을 개인과 기업이 거래할 경우 투하된 기본건축비, 관리비, 이자 등이 포함된 판매가격을 현재 새로 취득하는데 필요한 비용으로 간주하고 감가수정액을 공제하거나 과거 장기사용권의 취득에 든 비용을 물가변동률 등에 따라 기준시점으로 수정하는 방법으로 가치를 구할 수 있다. 토지사용권이 거래되는 시장이 형성되지 않은 경우 원가방식에 의한 접근방법이 합리적일 수 있다.
3. 수익방식
수익방식이란 대상물건이 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방식을 말한다. 토지를 장기사용하기 위해 토지 소유자인 국가에 지불하는 계약지료를 바탕으로 사용기간 만료까지의 수익을 자본환원하여 장기사용권 가치를 구할 수 있다. 다만 토지의 장기사용권 평가 시 할인율과 수익산정의 적정성이 문제시 될 수 있다.
Ⅳ. 결어
토지의 장기사용권은 사용권에 일정한 기간 제한이 있는 개념으로 토지의 소유권이 국유화될 경우 나타나는 소유권과 분리된 이용권으로 이해할 수 있다. 토지의 소유권이 인정되지 않고 기간이 한정되어 있는 토지사용권은 우리의 토지 평가방법과 근본적인 차이가 있다. 따라서 향후 북한 토지 평가기법과 관련하여 우리나라의 평가제도에 중국의 토지평가기법을 보완하여 적용할 수 있을 것이다. 특히 물음과 관련하여 장기사용권에 대한 명확한 평가방법의 근거는 없으나 각 방식의 장단점을 고려하여 장기사용권의 가치를 결정할 수 있을 것이다.
【문제 4】
Ⅰ. 부동산 보유세율 상승 개념
부동산은 사회성, 공공성이 강조되기 때문에 부동산의 이용과 가격형성에는 공익을 중심으로 하는 행정적 제반규제가 필요하게 된다. 토지이용계획, 기타 각종 토지정책 부동산세제 상태, 부동산거래의 규제상태 등의 변화에 따라 가격에 영향을 미치는 요인을 행정적 요인이라고 한다. 특히 부동산세제는 토지, 지가대책의 수단으로 쓰는 정책의 일환으로 그 목적은 주로 국가 또는 지방자치단체의 재원확보의 수단, 불로소득의 사회 환원, 투기의 억제, 토지의 유효공급의 촉진, 공적 토지 취득의 원활화 등인데 이들은 부동산 활동 및 가격형성에 영향을 미친다. 따라서 부동산 보유세율 상승은 부동산을 보유하거나 개발 또는 운용할 경우에 부과되는 세금으로써 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인이자 행정적요인에 해당한다.
Ⅱ. 보유세율 상승이 부동산시장에 미치는 영향
1. 수요 · 공급에 미치는 영향
부동산시장이란 부동산의 수급에 따른 부동산 유통체계를 의미한다. 따라서 부동산시장을 분석하기 위해서 기본적으로 수요 · 공급분석의 접근방법이 합리적일 것이다. 다만 세부시장 및 지역시장에 따라 가치형성요인이 미칠 영향 및 정도가 달라짐에 유의한다. 보유세율 상승은 수요측면에서 기대효과가 큰 방법이다. 즉 부동산 수요의 경우 부동산 보유에 따른 고정비용의 증가와 기회비용의 상승을 가져오게 되며 이는 부동산 수익률이 상대적으로 (-)요인으로 작용하는 것으로써 부동산 수요는 감소할 것이다.
2. 매매 및 임대시장에 미치는 영향
부동산시장은 주체에 따라 매매시장과 임대시장으로 구분하여 분석할 수 있다. 매매시장의 경우 부동산 보유에 따른 비용부담의 증가로 인해 수요가 감소할 것이고 재고공급은 증가될 것으로 보여 부동산가격이 하락할 가능성이 높다. 반면 임대시장의 경우 보유로 인한 수익률 감소로 인해 임대 수요가 증가할 가능성이 높고 세금의 전가가 발생할 수 있어 임대료가 상승할 수 있다.
3. 용도별 기타부동산시장에 미치는 영향
보유세율은 주거시장의 안정화와 투기 수요를 제재하기 위한 수단으로써 공급증가에 따른 가격하락을 기대한다. 용도별 부동산시장에서는 주거용 부동산시장이 민감하게 반응할 것이고, 다주택자나 고가 부동산 소유자 등 유형별 효과를 기대할 수 있다. 또한 국지성에 따라 지역에 따른 차이가 발생할 것이며 투기지역이나 수도권 지역에서 보유세율 상승 효과가 더욱 뚜렷하게 영향을 미칠 것으로 분석된다.
Ⅲ. 검토
부동산 보유세율 인상은 부동산시장의 지역별, 용도별, 유형별로 영향의 정도는 일률적이지 않을 것이나 그 영향 정도는 크다. 따라서 정부의 부동산시장 개입은 비록 간접적인 수단으로 개입하더라도 그 영향정도를 충분히 검토하여 이루어져야 한다.