가치하락분 산정은 실무와 이론을 함께 공부하는 것이 효과적이라고 개인적으로는 생각한다. 특히, 환경문제가 부동산에 미치는 영향과 관련된 논점은 이제 매우 중요해졌다고 생각한다. 2024년 35회에서도 친환경건물과 관련된 논점이 출제되었다. 실무에서도 출제될 수 있는 논점이라고 생각한다. 문제 만들기 좋다. 감정평가 실무기준의 내용을 잘 정리해 두는 것은 이제 기본이다.
【문제 3】 사회가 발전하면서 부동산의 가치가 주위의 여러 요인에 따라 변동하게 되었는 바, 소음 · 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대한 감정평가와 관련하여 다음 물음에 답하시오. (20점)
물음 1) 가치하락분 산정의 일반적인 원리와 가치하락분의 제외요인 및 포함요인에 관해 설명하고, 부동산가격 제원칙과의 연관성에 관해 논하시오. (15점)
물음 2) 스티그마(STIGMA)효과의 개념 및 특징에 관해 설명하시오. (5점)
【문제 4】 한국은행 기준금리가 지속적으로 인하되었다. 금리인하가 부동산시장에 미치는 영향에 관해 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- [문제 3]
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 가치하락분 산정의 일반적인 원리 등
- Ⅲ. (물음2) 스티그마 효과의 개념 및 특징
- Ⅳ. 결어
- [문제 4]
- Ⅰ. 개설
- Ⅱ. 부동산4분면 모형을 통해 본 부동산시장에 미치는 영향
[문제 3]
Ⅰ. 서설
산업화에 따라 환경권의 신장은 그와 관련된 분쟁을 증가시켰으며, 이는 침해받는 권리를 경제적 가치로 산출하는 감정평가 수요로 이어지고 있어 「감정평가에 관한 규칙」 및 「감정평가 실무기준」에 의거 경제적 가치의 객관적이고 공정한 추계의 필요가 커지고 있다. 따라서 감정평가사의 전문성을 바탕으로 가치하락분과 관련한 감정평가를 진행해야 할 것이다.
Ⅱ. (물음1) 가치하락분 산정의 일반적인 원리 등
1. 가치하락분 개념
“소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분”이란 장기간 지속적으로 발생하는 소음 · 진동 · 일조침해 또는 환경오염 등으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 객관적 가치가 하락한 경우 소음들의 발생 전과 비교한 가치하락분을 말한다.
2. 가치하락분 산정의 일반적인 원리
가치하락분은 결국 소음등이 발생하기 이전과 이후의 차이를 의미하므로, 소음등이 발생하기 전 대상물건의 가치에서 소음등이 발생한 후 대상물건의 가치를 차감하여 산정함을 의미한다. 따라서 거래사례비교법 또는 수익환원법의 경우 소음등의 발생 전과 발생 후의 대상물건의 가액은 비준가액이나 수익가액으로 산정한다. 원가법의 경우 소음등을 복구하거나 관리하는 비용의 산정과 함께 원상회복이 불가능한 가치하락분을 고려하여 감정평가한다.
3. 가치하락분의 제외요인 및 포함요인
가치하락분은 객관적인 가치하락분을 대상으로 한다. 즉 관련법령에 따른 허용사항 및 원상회복에 소요되는 비용과 스티그마 효과가 해당한다. 다만 일시적이거나 정신적인 피해 등 주관적인 가치하락은 가치하락분에 포함되지 않는다.
4. 부동산가격 제원칙과의 연관성
1) 부동산가격 제원칙 의의
부동산가격 제원칙이란 부동산가격이 어떻게 형성되고 유지 · 수정 · 파괴되는가를 나타내는 기본적인 법칙을 말한다. 일반적으로 부동산가격은 그 물건이 지니는 효용, 상대적 희소성 그리고 유효수요에 영향을 미치는 제 요인이 상호 결합되어 나타나므로 부동산의 감정평가에서는 이 가격원칙의 충분한 이해와 활용이 수반되어야 한다.
2) 최유효이용의 원칙
최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다. 소음등으로 인한 토지등의 가치하락분이 발생할 경우 최유효이용을 전제로 파악되는 가격보다 낮게 형성될 것이다. 가격제원칙은 최유효이용의 원칙을 중심으로 다른 원칙들은 최유효이용의 원칙을 지원하는 형식으로 구성되어 있는바 가격형성과정에서 가치하락분과 가격제원칙과의 관련성을 설명한다.
3) 대체의 원칙 · 경쟁의 원칙
대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙이다. 또한 부동산 상호간 또는 다른 재화 사이에 경쟁관계가 인정되기 때문에 부동산가격도 경쟁의 원칙에 의해 가격이 형성된다. 가치하락분이 발생한 경우 물건이 속한 지역은 물론 유사지역 및 동일수급권 상에서 가치하락의 발생여부 및 그 정도 등을 판단해야 한다.
4) 변동과 예측의 원칙
부동산의 가격은 사회적 · 경제적 · 행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 부단히 변동하며 가격형성요인에 대한 예측에 의해서 결정되어야 한다. 따라서 가치하락분 자체 요인의 추이나 동향에 대한 예측이 필요하며 원상회복 가능성 등에 따라 그 가격형성요인이 변화하여 부동산가격도 달라지므로 변동의 원칙을 고려해야 한다.
Ⅲ. (물음2) 스티그마 효과의 개념 및 특징
1. 스티그마 효과의 개념
일반적으로 스티그마는 환경오염의 영향을 받는 부동산에 대해 일반인들이 갖는 ‘무형의 또는 양을 잴 수 없는 불리한 인식’을 말한다. 즉 스티그마는 환경오염으로 인해 증가되는 위험을 시장참여자들이 인식함으로 인하여 부동산의 가치가 하락되게 되는 부정적인 효과를 의미한다.
2. 스티그마의 특징
오염 정화 전의 스티그마 감가는 정화 후의 스티그마보다 크고, 주거 · 상업 · 공업용지의 스티그마 감가는 주거용지에서 가장 크며 공업용지에서 가장 작다. 또한 스티그마 감가는 오염원으로부터 멀어짐에 따라 감소하며 오염 정화 후 남게 되는 스티그마는 시간이 경과함에 따라 감소하고 소멸하는 특징이 있다.
Ⅳ. 결어
최근 오염부동산에 대한 평가수요가 증가하고 있으며, 오염부동산 평가시 가치하락분에 대한 평가는 물론 스티그마 효과에 대한 고려가 필요하다. 감정평가사는 소음 등으로 인한 가치하락분을 명확히 판단하여 3방식을 적용하여 가치를 산정해야 한다. 또한 가격제원칙을 활용하여 가치하락분을 고려할 수 있어야 한다.
[문제 4]
Ⅰ. 개설
한국은행 기준금리의 인하는 금리체계의 기준이 되는 중심금리로써 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인이자 경제적 요인에 해당한다. 기준금리의 인하는 부동산보유에 따른 기회비용의 하락으로 인한 부동산의 내재가치 상승을 발생시킨다. 따라서 은행예금이나 채권 등의 자금이 부동산시장에 유입되어 투자수요의 증가와 공급비용의 하락으로 인한 공급증가로 가격이 상승할 가능성이 있으며 부동산시장의 활성화 또는 가열될 개연성이 높아진다. 이하에서 부동산시장과 자산시장이 통합됨에 따라 부동산4분면 모형을 통해 공간과 자산시장으로 나누어 금리인하에 따른 영향을 검토한다.
Ⅱ. 부동산4분면 모형을 통해 본 부동산시장에 미치는 영향
1. 부동산4분면 모형 개념
공간시장과 자산시장이 각각 어떻게 작동하며 이 두 시장의 관계에 대한 장기균형효과를 설명하는 모형을 말한다. 여기에서 부동산의 장기균형이란 수요를 충족하기 위하여 공간을 추가 공급할 때 소요되는 시간을 고려하였다는 것을 의미하며 임대료, 자산가격, 신규건설, 공간재고의 4개 변수가 결정된다.
2. 자산시장에 미치는 영향
2사분면의 자산시장은 부동산과 관련된 자산의 현금흐름과 관련된 시장으로 자본시장에서 증권과 채권과 같은 유형의 자본자산들과 경쟁관계에 놓이게 된다. 즉, 부동산의 매입, 매각 및 교환 등이 이루어지는 시장이다. 기준금리의 하락은 환원율에 영향을 미친다. 환원율은 투자자들이 부동산자산을 보유하기 위해 요구하는 기대수익률로써 기준금리 하락은 환원율이 낮아지는 것으로써 자산가격은 상승하게 되고 장기의 자산시장에서의 신규건설량 또한 증가하게 된다.
3. 공간시장에 미치는 영향
1사분면의 공간시장은 토지 또는 건물과 같은 부동산 그 자체를 사용하기 위한 시장을 말한다. 즉 부동산의 점유, 임대 등이 이루어지는 시장으로 부동산 이용시장 또는 임대시장이라고 한다. 신규건설량이 증가함에 따라 공간시장에서의 재고량이 증가하면서 임대료는 하락하게 된다. 따라서 최초의 균형에 비해 임대료는 낮아지고 자산가격, 신규공급량, 공간재고는 모두 증가하게 된다.