[2017년 28회 감정평가이론 기출] 3번: 종후자산 감정평가의 기준가치 설명, 종후자산 감정평가의 성격을 감정평가방식과 관련하여 설명 / 4번: 영업권과 상가권리금 비교 · 설명

종후자산 감정평가는 도시정비평가 파트에서 중요한 논점 중 하나다. 종전자산 감정평가, 택지비 평가, 비례율 산정, 권리가액 산정 등 도시정비평가와 관련된 중요한 논점이 많다. 도시정비평가는 실무와 함께 준비하는 게 효율적이지 않나 생각한다. 개인적으로는 2024년 8월 현재 재건축 이슈가 있기 때문에 도시정비평가는 더 자세하게 정리해두면 좋지 않을까 생각한다. (물론, 나에게 하는 말이다). 영업권과 상가권리금과 관련된 논점도 앞으로는 큰 배점으로 나올 수 있다. 감정평가 실무기준의 내용은 기본이다.

종후자산감정평가-감정평가의성격-영업권-상가권리금-2017년28회-3번-4번

【문제 3】 정비사업의 관리처분계획을 수립하기 위한 종후자산 감정평가에 대한 다음 물음에 답하시오. (20점)

물음 1) 종후자산 감정평가의 기준가치에 관하여 설명하시오. (10점)

물음 2) 종후자산 감정평가의 성격을 감정평가방식과 관련하여 설명하시오. (10점)

【문제 4】 영업권과 상가권리금을 비교 · 설명하시오. (10점)

<예시 목차>

【문제 3】

Ⅰ. 서설

「감정평가에 관한 규칙」은 원칙적으로 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하되, 예외적인 경우에 한해 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정하도록 규정하고 있다. 다만 시장가치 외의 가치에 대한 구체성이 결여되어 있어 감정평가실무를 수행할 때 혼선이 야기되고 있다. 즉 기준가치에 관한 규정은 외국에 비해 우리의 규정이 감정평가실무의 유연성은 증가시킬 수 있으나 다른 한편으로는 시장가치 외의 가치 유형에 대한 감정평가사 각각의 자의적인 해석이 가능하다는 점에서 논의될 수 있다. 종후자산의 감정평가 기준가치는 법령에 다른 규정이 있는 경우로써 시장가치 외의 가치에 해당하는 바 이하에서 이론적으로 검토한다.

Ⅱ. (물음1) 종후자산 감정평가의 기준가치

1. 시장가치 · 시장가치 외의 가치 개념

시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후, 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액으로 정의되며, 교환가치이자 객관적 가치라 할 수 있다. 반면 시장가치 외의 가치는 개념이 규정되어 있지 않으나 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분하여 규정하고 있는 형식을 볼 때, 시장가치외의 가치는 시장가치의 요건을 충족하지 못하는 경우의 가치로 해석할 수 있고 「감정평가에 관한 규칙」 제5조제2항은 시장가치 외의 가치로 할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

2. 종후자산 감정평가의 기준가치

「감정평가에 관한 규칙」 제5조제2항에 근거하여, 법령에 다른 규정이 있는 경우, 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우, 위 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치로 결정할 수 있다. 따라서 종후자산 감정평가의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항제3호, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 포함한 관리처분계획을 수립하여야 하는 바 법령에 다른 규정이 있는 경우에 해당하여 시장가치 외의 가치로 볼 수 있다.

3. 소결

기준가치란 감정평가액의 기준이 되는 가치를 말한다. 「감정평가 실무기준」에서는 기준가치를 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분하고 있으며 시장가치를 기준가치로 결정하도록 하고 있다. 다만 최근 감정평가업무가 다양해지고 전문화되고 감정평가의 업무분야도 점점 세분화됨에 따라 시장가치 외의 가치 개념의 중요성이 부각되고 있다. 종후자산 감정평가의 기준가치는 「감정평가에 관한 규칙」 제5조제2항에 근거하여 시장가치 외의 가치로 볼 수 있다. 다만 실무에서는 일반적으로 종후자산 감정평가의 기준가치는 시장가치로 기재된다. 따라서 가치기준의 혼란을 방지하기 위해서는 구체적인 가치기준을 마련하고 시장가치 외의 가치에 대한 연구가 필요하다고 생각된다.

Ⅲ. (물음2) 종후자산 감정평가의 성격과 감정평가방식과 관련성

1. 종후자산의 의의

종후자산이란 분양예정 대지 또는 건축물이 추산액으로 재개발이나 재건축사업이 시행되고 난 후에 조성된, 사업완료 후의 자산에 대한 평가액을 말하며 청산이나 분양에 있어서 기준이 되는 가액을 말한다.

2. 조건부 감정평가

종후자산 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」 제6조제2항 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건부 감정평가이다. 즉 분양신청기간 만료일 당시 현재 착공 전 상태이므로 대상부동산이 적법하게 완공된 상태를 전제로 감정평가하게 된다. 원가방식의 경우 총원가 추계 시 설계도서, 사업시행계획과 관련한 자료 및 원가자료에 근거하여 적절하게 추계하고 비교방식의 경우 대상부동산이 완공된 상태와 유사성이 있는 사례선택 및 요인비교를 통해 조건부평가로써 공정하고 객관적인 감정평가액을 도출해야 한다.

3. 총사업비 등 원가성을 고려한 감정평가

도시정비사업에 있어서는 관리처분계획수립의 기준이 되고 해당 조합원이 사업시행자이므로 사업의 비용과 수익이 중요하다. 따라서 총사업비 등 원가성을 고려해야 하는 감정평가의 성격을 갖게 된다. 따라서 종후자산을 감정평가할 때에는 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례 · 거래사례 · 평가선례 및 수요성 등과 해당 사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려해야 한다. 또한 「감정평가 실무기준」 및 시 · 도 조례의 규정에 근거하여 재개발사업의 경우 사업시행자가 제시한 원가산출근거를 기준으로 종후자산을 감정평가할 수 있으며 재건축사업의 경우 당해 사업에 소요되는 총 사업비 등 원가를 고려한 적정가격으로 평가한다고 규정하고 있다.

4. 상대적인 가격균형의 유지가 중요한 감정평가

분양예정인 대지 또는 건축물에 대한 종후자산의 감정평가액은 종전자산 감정평가액과 함께 관리처분을 위한 기준가격이 되므로, 상대적인 가격균형의 유지가 무엇보다도 중요하다. 특히 분양예정 공동주택을 평가할 경우 규모별 · 층별 · 향 · 위치별 효용차이를 적정하게 산정하여 이를 반영하여야 한다. 따라서 원가방식의 경우 산출된 원가를 층별 · 위치별 효용차이를 적절히 반영하여 배분되어야 하며 거래사례비교법 적용 역시 효용비 차이를 반영한 가격으로 평가함에 유의한다.

5. 기타 (상가시설의 경우 수익성 반영)

일반적으로 주거 시설일 경우 수익방식이 적용되지 않으나 상가 등 수익성 있는 부동산이 대상이 될 경우 수익방식을 적용하여 비교방식과 원가방식에서 구한 시산가액이 합리적인 지를 검토하게 된다. 도시정비사업의 경우 주거용이 일반적으로 대상인 바 수익방식의 적용은 상대적으로 낮은 편이라고 볼 수 있다.

Ⅳ. 결어

종후자산 감정평가의 기준가치에 대한 근거를 명확히 설명하고 감정평가서에 내용을 기재하는 것이 중요하다고 생각된다. 또한 완공된 상태를 전제로 감정평가하는 조건부 평가로써 공정하고 객관적인 감정평가액 도출을 위해 종후자산 감정평가의 성격을 이해하고 3방식 적용을 통해 가치를 결정해야 할 것이다.

【문제 4】

Ⅰ. 영업권과 상가권리금의 개념

영업권이란 대상 기업이 경영상의 유리한 관계 등 배타적 영리기회를 보유하여 같은 업종의 다른 기업들에 비하여 초과수익을 확보할 수 있는 능력으로서 경제적 가치가 있다고 인정되는 권리를 말한다. 상가권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 · 비품, 거래서, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 · 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

Ⅱ. 양자의 비교

1. 공통점

상가권리금의 무형의 재산적 가치 부분은 영업권과 같이 무형자산에 해당한다. 따라서 물리적 실체가 없는 비물리적 속성을 지니거나 장래 획득 가능한 경제적 효익을 창출할 것으로 기대되는 자산으로써 일반적인 무형자산의 특징을 갖는다.

2. 차이점

1) 유형재산 포함여부

영업권은 특정기업이 동종 산업에 종사하는 타 기업과 비교하여 정상적인 투자수익률 이상의 이윤을 획득할 수 있는 초과이윤 창출능력 즉 초과이익력을 화폐가치로 표시한 것으로 무형재산만이 대상이 된다. 그러나 상가권리금의 경우 무형재산뿐만 아니라 유형재산을 가치의 구성으로 인정하고 있다.

2) 법적보호 여부

무형자산은 자산의 일종으로서 법적 · 사실적 관계에 의한 보호를 받는 것이 특징이나 영업권의 경우 고정 단골고객 확보, 유리한 점포 위치 등 여러 가지의 영업권 발생요인이 있고 이는 다소 추상적이고 주관적인 개념인 바 법적 보호는 받지 못한다. 반면 상가권리금의 경우 「상가건물 임대차보호법」은 최근 권리금 평가기준 조항을 신설함으로써 권리금의 적용범위를 확대하였다.

3) 감정평가방법

영업권의 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」 제23조 제3항 무형자산의 감정평가방법으로 수익환원법을 적용하고 있다. 상가권리금의 경우 「감정평가 실무기준」은 유형 · 무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것이 원칙이다. 유형재산은 원가법을, 무형재산의 경우 수익환원법을 적용하고, 일괄하여 감정평가 시 수익환원법을 적용하여야 한다고 규정하고 있다.

Ⅲ. 검토

무형자산은 가치를 형성하는 정확한 평가요소를 확인하기도 어렵고, 유형자산에 비하여 상당히 높은 가치변동 위험이 개재되어 있기 때문에 최근 무형자산 평가의 중요성이 높아지고 있음에도 불구하고 그 시장가치를 평가하는 데 있어서는 여러 가지 실무상의 어려움이 있다. 그러나 무형자산 역시 가치평가의 대상인 바 무형자산 평가에 대한 감정평가사들의 참여 영역을 넓힐 수 있도록 업계의 노력이 요구된다.