시산가액 조정은 감정평가에 있어서 일종의 화룡점정을 찍는 절차라고 생각한다. 감정평가가 대상물건의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이라는 개념으로 판단할 때, 시산가액 조정은 감정평가의 방점을 찍는 절차라고 생각한다. 감정평가의 총론파트에서 시산가액 조정 내용은 기본적인 논점이다. 기본적인 논점은 늘 중요하다.
【문제 2】 시산가액 조정에 관한 다음 물음에 답하시오. (30점)
물음 1) 시산가액 조정의 법적 근거에 관하여 설명하시오. (5점)
물음 2) 시산가액 조정의 전제와 「감정평가에 관한 규칙」상 물건별 감정평가방법의 규정방식과의 관련성을 논하시오. (15점)
물음 3) 시산가액 조정 과정에서 도출된 감정평가액을 표시하는 이론적 방법에 관하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 시산가액 조정의 법적 근거
- Ⅲ. (물음2) 시산가액 조정의 전제와 「감정평가에 관한 규칙」상 물건별 감정평가방법의 규정방식과의 관련성
- Ⅳ. (물음3) 감정평가액을 표시하는 이론적 방법
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
부동산과 자본시장의 통합화 등 감정평가시장의 환경 변화로 인해 종래의 비교방식이나 원가방식만으로 감정평가하는 데 한계가 있으며, 시장수요자의 다양한 요구와 국제평가기준과의 적합성 등을 고려할 때, 단일방식보다는 다양한 감정평가방식의 적용이 필요하다. 이러한 이유로 「감정평가에 관한 규칙」 및 「감정평가 실무기준」은 가장 적정한 감정평가방식을 적용하되, 다른 감정평가방식을 통한 시산가액으로 합리성을 검토하도록 함으로써 원칙적으로 대상물건의 다양한 방식의 적용이 가능하도록 명문화하였다. 즉 「감정평가에 관한 규칙」 제14조부터 제26조의 규정에서 주된 방법을 적용하여 감정평가하되 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
Ⅱ. (물음1) 시산가액 조정의 법적 근거
1. 시산가액 조정의 의의
시산가액이란 감정평가 3방식을 적용하여 구한 가액으로 감정평가액을 산출하기 위한 중간적 가액을 말한다. 시산가액 조정이라 함은 감정평가방법의 적용에 의하여 비용 · 수익 · 시장자료에서 도출된 3가지의 시산가액 또는 시산자료를 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 축소시킬 필요가 있어 합리적으로 조정하는 작업을 말한다.
2. 「감정평가에 관한 규칙」 제12조
「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제1항은 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다고 규정한다. 동칙 제2항은 시산가액의 합리성 검토 규정을, 제3항은 시산가액 조정을 규정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제18조
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제18조는 대상물건의 평가는 이 규칙에서 정하는 방법에 의하되 그 방법으로 구한 가격 등을 다른 방법으로 구한 가격 등과 비교하여 그 합리성을 검토하여야 한다고 규정하고 있다.
Ⅲ. (물음2) 시산가액 조정의 전제와 「감정평가에 관한 규칙」상 물건별 감정평가방법의 규정방식과의 관련성
1. 시산가액 조정의 전제
1) 가치의 3면 등가 불성립
마샬의 3면 등가성은 완전경쟁시장에서 성립한다고 하였으나 부동산시장의 특성상 현실적으로 성립하기 어렵다. 따라서 시산가액 조정을 통해 불완전한 시장에서 발생하는 가격의 왜곡을 수정하고 적정한 가격을 창출해야 하는바 시산가액 조정이 필요하다.
2) 감정평가 3방식의 병용
감정평가3방식은 시장성, 원가성, 수익성의 관점에서 접근하고 있기 때문에 각 방식은 특징과 유용성 및 한계점을 갖는다. 따라서 특정방법에 의한 가격편의 현상을 막고, 3방식 병용을 통해 보다 정확하고 객관적인 감정평가액을 도출하기 위해 시산가액 조정이 필요하다.
2. 「감정평가에 관한 규칙」상 물건별 감정평가방법의 규정방식
1) 대상물건별 감정평가방법 규정
「감정평가에 관한 규칙」 제 14조 토지의 감정평가, 제15조 건물의 감정평가 등, 제26조 그 밖의 물건의 감정평가까지 대상물건별로 감정평가방법을 규정하고 있다.
2) 주된 방법의 적용 원칙
「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제1항에 의해 대상물건별로 주된 방법을 적용하는 것이 원칙이다. 그러나 주된 방법의 적용이 곤란하거나 부적절한 경우에는 감정평가방식의 특징을 충분히 파악한 후 대상물건의 성격, 감정평가목적, 감정평가조건 등을 고려하도록 규정하고 있다.
3) 합리성 검토 및 시산가액 조정
「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항 및 제3항에 근거하여 제1항에서 구한 시산가액을 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하고 합리성이 없을 경우 시산가액을 조정하도록 규정하고 있다.
3. 「감정평가에 관한 규칙」상 물건별 감정평가방법의 규정방식과의 관련성
감정평가방법은 「감정평가에 관한 규칙」에서 물건별로 감정평가방법을 정하고 있으므로 기본적으로 감칙에서 정한 방법을 따르면 된다. 다만 3면 등가의 한계에 따른 가치 3면성을 조화시키고, 평가방식의 특징과 유용성에 따른 한계를 극복하기 위해 동칙 제12조 제2항, 제3항을 규정하고 있다. 즉 평가의 객관성과 신뢰성 향상을 위하여 3방식 병용을 유도하고 시산가액 조정을 통해 가장 객관적이고 공정한 시장가치를 결정하기 위한 보완적 규정으로서 관련이 있다.
Ⅳ. (물음3) 감정평가액을 표시하는 이론적 방법
1. 점 추정 방법
평가액 산출을 성립할 가능성이 가장 큰 특정 금액으로 즉 최종가치를 하나의 수치로 표시한 것을 점 추정 방법이라 한다. 감정평가는 주로 담보가치나 과세가치, 보상가치 등 평가 의뢰인이 점 추정 값을 요구하는 경우가 많다. 점 추정치 감정평가액은 가급적 반올림을 하여 적정한 유효숫자까지만 표시하고 정확성의 한계를 밝히는 것이 바람직하다.
2. 구간 추정 방법
최종가치를 범위로 표시하는 것을 구간 추정 방법이라 한다. 범위로 평가액을 산출할 경우 평가액의 범위를 상한과 하한의 범위로 산정한다. 넓은 범위의 가치지적은 범위가 클수록 평가의뢰인에게 의미 없는 정보를 줄 수 있지만 좁은 범위의 가치지적은 정밀도가 커져야하는 평가 상 위험이 있음에 유의하여야 한다.
3. 검토
하나의 수치로 표시하는 점 추정과 범위로 표시하는 구간 추정 방법이 가능하지만 우리나라의 경우 대부분의 감정평가에서 하나의 가격, 즉 점 추정치를 최종 평가액으로 제시하고 있다. 그러나 시장가치의 정의가 통계학적 개념이 도입되어 실증적이고 확률적 가치로 변화한 바 최종평가가치의 표현방법은 점 추정치 외에도 구간 추정방법도 가능하다 할 것이다. 「감정평가 실무기준」은 감정평가업무는 감정평가뿐만 아니라 컨설팅 업무, 평가검토 업무 등으로 다원화되어 가고 있으므로 구간 추정치로서의 일정한 범위로 표시할 수도 있다고 해설하고 있고 평가서의 형식 또한 양자 모두 가능하다.
Ⅴ. 결어
「감정평가에 관한 규칙」 제12조는 국제평가기준과 미국 그리고 일본의 감정평가기준이 감정평가3방식 병용을 원칙으로 하고 있는 점 등으로 고려할 때 세계적 흐름에 부합한다고 평가된다. 그러나 보상평가는 특수성에 의해 합리성 검토와 시산가액 조정이 적용되지 않으며 일반평가에서도 소극적으로 동 규칙을 적용하고 있는 실무적 한계가 존재하는 바 이에 대한 지속적인 보완이 필요하다고 판단된다.