지역분석, 부동산시장은 감정평가이론의 총론파트에서 기본중에 기본적인 논점이다. 따라서 이제는 총론부분의 주요 논점은 단순히 개념, 의의 등을 묻는 문제는 출제되지 않을 확률이 매우 높다. 시험이 회를 거듭될수록 한번씩 더 꼬아서 출제될 가능성이 크다. 2018년 29회 2번 문제에서는 ‘신설된 전철역세권’이라는 조건을 지역분석에 부여했다. 또한 전철개통으로 인한 접근성의 개선이 도시의 ‘유형별’ 부동산시장에 미치는 긍정적 · 부정적 효과에 대해 물었다. 부동산시장에서도 ‘유형별’ 부동산시장에 대해 묻는 문제가 출제되었다. 이런 사례 문제는 특히 출제자의 의도를 빠르게 파악해서 답안에 어떻게든 현출해야 하는 것이 관건이다. 단순히 총론의 내용을 나열하는 것으로는 좋은 점수를 받을 수 없다. 너무 식상한 말이지만 출제자의 의도대로, 최대한 최선을 다해 작성해야 한다. 따라서 각론이 아닌 총론을 공부할 때는 현재 부동산시장에서 일어나고 있는 시사적인 내용을 접목해서 공부하는 것이 필수적이라고 개인적으로는 생각한다. 유형별 부동산에 대한 부분은 실무기준에서 정리하자.
【문제 2】 다음의 제시된 자료를 참고하여 물음에 답하시오. (30점)
| 인구 1,000만의 대도시인 A시와 약 40분 거리에 있는 인구 30만 기성도시인 B도시를 연결하는 전철이 개통되었다. 전철의 개통은 도시의 광역접근성 개선효과를 가져와 부동산시장 및 부동산가격에 변화를 줄 것으로 예상된다. |
물음 1) B도시에 새롭게 신설된 전철역세권의 지역분석에 대하여 설명하시오. (15점)
물음 2) 전철개통으로 인한 접근성의 개선이 B도시의 유형별 부동산시장에 미치는 긍정적 효과 · 부정적 효과에 대하여 설명하시오. (15점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
B도시는 전철의 개통으로 대도시 A와 접근성이 높아진다. 접근성이 높아진다는 것은 A와 B도시 간 대체 · 경쟁 관계가 성립할 수 있는 것이며, 지역분석의 대상지역으로 A도시를 분석해야 하는 필요성이 제기된다. 또한 접근성 개선이 지역성 및 지역특성에 모두 동일한 영향을 주지 않으므로 A와 B도시의 유형별로 부동산시장을 검토할 때 비로소 지역적 관계를 명확히 보여줄 수 있다.
Ⅱ. (물음1) B도시에 신설된 전철역세권의 지역분석
1. 지역분석 개념
지역분석이란 부동산이 속한 지역을 파악하고 그 지역 내 부동산의 가치형성에 전반적인 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 당해 지역의 지역특성의 현실과 장래의 동향을 명백히 하여, 그 지역 내의 부동산에 대한 전반적인 위치, 표준적 사용, 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
2. 지역분석의 필요성
부동산은 지리적 위치의 고정성이 있으므로 부동산의 가격은 지역성의 영향을 받게 된다. 지역 내의 다른 부동산과의 사이에 상호관계를 유지하고 그 관계를 통하여 사회적 · 경제적 · 행정적 위치가 정해지므로 지역분석의 필요성이 있다. 또한 지역분석 결과인 표준적 사용과 가격수준은 개별부동산의 최유효이용과 구체적 가격의 기준이 되며 사례자료의 수집범위를 결정하고 가격의 정도를 높이고자 지역분석의 필요성이 있다.
3. 지역분석의 내용
1) 대상지역 획정
지역분석은 대상부동산이 속한 인근지역 대상으로 하나 인근지역의 상대적 위치를 명확히 하기 위해서 유사지역 및 동일수급권의 비교 · 검토가 필요시 된다. 대상이 속한 지역을 인근지역으로 결정하고, 전철 개통이 A도시와 B도시의 대체 · 경쟁 관계를 형성하는지 여부를 중심으로 유사지역 및 동일수급권의 범위를 결정한다.
2) 지역요인 분석
대상지역이 다른 지역과 구별되는 지역적 특성은 어떠한가를 사회적 · 경제적 · 행정적 · 환경적 요인별로 정확히 조사하여 분석한다. 특히 B도시의 지역요인의 변화 중 새롭게 신설된 전철의 개통은 도심과의 거리 및 교통시설의 상태 등의 접근조건을 중심으로 분석할 수 있을 것이다.
3) 표준적 사용과 가격수준 판단
표준적 사용이란 인근지역에 속하는 개개의 부동산의 최유효이용의 집약적 · 평균적인 사용방법을 말한다. B도시의 전철 역세권은 새롭게 신설된 것이므로 지역특성이 형성됨에 있어 변동성을 전제로 분석한다. 또한 지역 내 부동산의 평균가격인 가격수준 역시 현재 역세권의 공실율이나 임대현황 분석을 바탕으로 판단해야 할 것이다.
4. 지역분석 시 유의사항
지역요인은 고정적인 것이 아니라 늘 변동하기 때문에 전철 개통으로 인한 B도시의 지역 특성을 동태적으로 분석해야 함에 유의한다. 또한 지역분석의 대상지역으로써 인근지역 및 동일수급권 분석을 병행하여 정도 높은 지역분석 결과를 도출해야 할 것이다.
Ⅲ. (물음2) 유형별 부동산시장에 미치는 효과
1. 접근성과 유형별 부동산시장
접근성이란 대상부동산이 위치하고 있는 장소에서 다른 장소에 도달하는 데 소요되는 시간, 경비, 노력 등으로 측정되는 상대적 비용으로 정의된다. 접근성 개선은 부동산의 자연적 · 인문적 특성을 고려할 때 모든 부동산시장에 동일한 영향을 미치는 것이 아니므로 지역분석 과정에서 용도별로 검토해야 하는 이유가 된다.
2. 주거용 부동산시장에 미치는 긍정적 · 부정적 효과
1) 긍정적 효과
주거용 부동산의 경우 도심의 높은 지대를 지불하고 대도시 A에 머무르기 보다는 B도시로 주거용 부동산 수요가 이동할 것이다. B도시의 증가되는 수요에 대응하여 공급이 증가할 수 있다. 따라서 주거용 부동산시장의 경우 부동산시장의 활성화라는 긍정적 효과를 기대할 수 있다.
2) 부정적 효과
다만 B도시로의 주거용 부동산의 수요 집중은 실거주자의 임대료를 상승시킬 수 있고, 전철 역세권 주변의 급격한 가격상승은 역세권 주변의 투기를 유발할 수 있다. 따라서 기존의 거주환경의 불안정해지거나 투기로 인한 지역경제발전에 부정적 효과가 나타날 수 있다.
3. 상업용 부동산시장에 미치는 긍정적 · 부정적 효과
1) 긍정적 효과
B도시의 소비자는 전철의 개통으로 A도시로 접근성이 높아져 A도시의 문화, 경제, 사회 등 다양한 방면의 생활권을 함께 할 수 있게 된다. 따라서 상권의 범위가 넓고 다양한 대도시 A로 수요가 이동하고, 대도시의 생활이익 등을 공유할 수 있는 긍정적 효과가 발생할 것이다.
2) 부정적 효과
B도시의 주거용 부동산시장은 수요자의 주거지 선택범위가 넓어져 기성도시와 대도시 간 대체 · 경쟁 관계가 성립되나 상권의 경우 대도시로 접근성이 높아짐에 따라 대도시로 소비수요가 이동하고, 파생적으로 B도시에서 상업용 부동산 수요는 감소하여 상업용 부동산시장이 경직될 가능성이 있다.
4. 공업용 부동산시장에 미치는 긍정적 · 부정적 효과
1) 긍정적 효과
수송비 등의 절약에 의해 전철의 노선에 인접하여 교통이 발달, 산업단지가 조성될 가능성이 있다. 따라서 지대가 상대적으로 높은 A도시의 위치했던 공업용 부동산이 B도시로 이전하는 등 지역의 경제가 활성화되고 경제기반이 변화할 가능성이 있다.
2) 부정적 효과
다만 B도시는 환경오염 문제나 교통체증 등의 부정적 효과가 발생할 수 있다. 따라서 도심으로 접근성이 유리함을 B도시가 지역 산업의 발전으로 연계할 수 있을지에 따라 긍정적 · 부정적 효과를 달리 가져오게 될 것이다.
Ⅳ. 결어
B도시는 전철 개통으로 대도시 A와의 접근성이 높아진다. 접근성 개선은 A와 B도시 간 대체 · 경졍 관계가 성립할 가능성이 높아지는 것으로 지역분석의 대상지역으로 A도시를 포함하게 된다. 지역분석 결과 전철 개통은 A지역을 유사지역으로 포함할 수 있을 것이다. 다만 표준적 사용과 가격수준 판단 시 부동산시장을 용더별로 면밀하게 분석해야 할 것이다.