선분양방식과 후분양방식에 대한 논점은 시의성이 반영된 논점이었다고 생각한다. 다만, 이런 문제가 나오면 시험장에서는 당황하기 마련이다. 학원에서 강사들의 제공하는 자료들이 있긴 하지만, 대부분의 수험생들이 기본서와 실무기준 등을 중심으로 공부를 하기 때문에 1번처럼 큰 문제로 출제되면 당황을 할 수 밖에 없다. 또한, 물음3에서 ‘예상되는 분양대금에서 개발비용을 공제하여 대상획지의 가치를 평가’하는 방법이라고 하고, 분양대금의 현재가치 산정과 개발비용의 현재가치 산정 시 고려할 점을 설명하라고 물어보면, ‘이건 뭘 쓰라는 거지?’라고 생각할 수 밖에 없다. ‘예상되는 분양대금에서 개발비용을 공제하여 대상획지의 가치를 평가’하는 방법은 공제방식이고, 현재가치를 고려하는 방식은 개발법으로 인지하고 있기 때문이다. 게다가 물음3은 배점이 20점이나 된다. 개인적으로 이런 경우에는 실무기준에 나와있는 감정평가방법을 일반론적인 관점에서 작성하는 것이 안정적으로 점수를 방어하는 데에는 유리하다고 생각한다. 이런 문제는 점수를 획득한다고 생각하기보다는 방어하자라는 느낌으로 전략적으로 접근해야 한다고 생각한다.
【문제 1】 공기업 A는 소지를 신규취득하고 직접 조성비용을 투입하여 택지를 조성한 후, 선분양방식에 의해 주택공급을 진행하려고 하였다. 그러나 「주택공급에 관한 규칙」의 변경에 따라 후분양방식으로 주택을 공급하려고 한다. 다음의 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 선분양방식으로 진행하려는 시점에서 A사가 조성한 택지의 감정평가방법을 설명하시오. (10점)
물음 2) 상기 개발사업을 후분양방식으로 진행하면서 택지에 대한 감정평가를 실시한다고 할 경우, 최유효이용의 관점에서 감정평가방법을 제안하시오. (10점)
물음 3) ‘예상되는 분양대금에서 개발비용을 공제하여 대상획지의 가치를 평가’하는 방법에서 분양대금의 현재가치 산정과 개발비용의 현재가치 산정 시 고려할 점을 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 선분양방식의 경우 택지의 감정평가방법
- Ⅲ. (물음2) 후분양방식의 경우 택지의 감정평가방법
- Ⅳ. (물음3) 분양대금 및 개발비용의 현재가치 산정시 고려할 점
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
최근 「주택공급에 관한 규칙」에서 주택공급을 진행하려는 경우 선분양방식에서 후분양방식으로 공급하도록 하고 있다. 또한 감정평가실무기준에서는 택지 등으로 조성 중에 있는 토지의 감정평가에 대하여 규정하고 있다. 공기업 A의 경우 소지를 신규취득하고 직접 조성비용을 투입하여 택지를 조성한 상태이다. 따라서 이와 관련하여 감정평가실무기준 및 감정평가이론 측면에서 가능한 감정평가방법을 살펴본다. 또한 감정평가방법과 관련하여 고려할 점에 대해서도 살펴본다.
Ⅱ. (물음1) 선분양방식의 경우 택지의 감정평가방법
1. 선분양방식의 의미
선분양방식이란 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 통해 주택가격의 80%정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설비용에 충당하는 방식을 말한다. 즉, 주택이 착공되는 시점에 모델하우스나 팜플렛, 설명 등만을 듣고 선택을 하는 방식을 의미한다.
2. A사가 조성한 택지의 감정평가방법
1) 조성한 상태대로 가격이 형성된 경우의 공시지가기준법
현재 A사가 조성한 택지는 소지를 신규취득하고 조성비용을 직접 투입하여 조성한 상태이다. 따라서 조성한 상태대로 가격이 형성되어 있을 수 있다. 이러한 경우 감칙 제14조에 따른 공시지가기준법을 적용하여 감정평가할 수 있다. 이 때 비교표준지선정에 있어서 대지를 기준으로 하여 감정평가하는 것이 합리적일 수 있다.
2) 조성한 상태대로 가격이 형성되어 있지 않은 경우의 거래사례비교법
선분양방식의 경우 주택이 착공되는 시점에 분양이 이루어진다. 따라서 분양권의 전매 등이 이루어지는 경우가 많다. 그러므로 이를 기준으로 한 거래사례비교법을 적용할 수 있다. 다만, 분양권의 거래에 있어 프리미엄 등에 유의하여 이를 반영할 지 여부 등에 유의하여야 한다.
Ⅲ. (물음2) 후분양방식의 경우 택지의 감정평가방법
1. 후분양방식의 의미 및 최유효이용의 의의
후분양방식이란 주택의 건설공정이 60~80%정도 이루어진 후에 분양을 진행하는 방식을 말한다. 즉, 주택의 건설공사가 일정수준 이상 진행된 후 입주자가 직접 확인하고 분양을 받는 방식이다. 이와 관련하여 감정평가에서 최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고 · 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다.
2. 최유효이용관점에서의 감정평가방법
1) 예상되는 분양대금에서 개발비용을 공제하는 방법
객관적으로 양식과 통상의 이용능력을 가진 입주자의 관점에서 예상되는 분양대금에서 개발비용을 공제하는 방법을 적용할 수 있다. 이 때 분양대금의 현재가치 산정과 개발비용의 현재가치 산정 시 고려할 점이 있다. 이와 관련해서는 물음3에서 구체적으로 살펴본다.
2) 수익환원법의 적용
예상되는 주택의 임대료를 기준으로 가능총수익을 예측하여 인근의 표준적인 공실률, 운영경비 등을 차감한 순수익을 예측할 수 있다. 이를 기준으로 적정한 환원율 또는 할인율을 적용하여 환원하거나 할인하여 감정평가할 수 있다. 이 때 대상주택과 위치, 규모, 주거환경의 쾌적성, 역세권과의 거리 등이 유사한 사례의 임대료를 기준으로 함에 유의한다.
Ⅳ. (물음3) 분양대금 및 개발비용의 현재가치 산정시 고려할 점
1. 예상되는 분양대금에서 개발비용을 공제하는 방법의 의미
예상되는 분양대금에서 개발비용을 공제하는 방법이란 대상 주택이 완공된 시점에서 예상되는 분양금액의 현재가치에서 판매비와 관리비, 공공시설부담금 등 각종 부담금 등의 개발비용의 현재가치를 차감하는 방법을 의미한다.
2. 분양대금의 현재가치 산정 시 고려할 점
1) 유사 주택의 임대료
분양대금의 현재가치를 산정할 때 대상 주택과 유사한 주택의 적정한 임대료를 고려해야 한다. 공기업 A사의 수익측면에서 주택을 공급하는데 현금유입과 직접 관련된 부분이다. 다만, 선분양방식의 경우 상대적으로 낮은 분양가로, 후분양방식의 경우 높은 분양가로 측정될 수 있다.
2) 유사한 거래사례자료의 수집
대상 주택과 유사한 거래사례자료의 수집을 고려해야 한다. 예상되는 분양대금의 현재가치를 산정함에 있어 대상 주택과 위치, 규모, 주거환경의 쾌적성 등이 유사한 거래사례는 적정한 분양대금의 추정에 있어 중요한 요인이 되기 때문이다.
3) 적정한 수익률과 기간
예상되는 분양대금을 현재가치로 할인하는 경우 할인에 적용되는 수익률과 그 기간을 고려해야 한다. 특히 선분양방식의 경우 기간이 길고, 후분양방식의 경우 상대적으로 기간이 짧다. 따라서 그에 따른 수익률이 예상되는 분양대금의 현재가치에 영향을 미치게 된다.
3. 개발비용의 현재가치 산정 시 고려할 점
1) 공사비용
공사비용에는 토목공사비, 인테리어비, 자재비용, 교통비용, 인건비 등 여러 가지가 있다. 특히 아파트, 빌라, 오피스텔 등의 경우 세대수에 따라 그 비용이 크게 달라진다. 그러므로 개발비용의 현재가치 산정 시 공사비용의 추정을 잘 고려하여야 한다.
2) 금융비용
주택시공시 대출을 받게 되는데 그 기간에 따라 이자비용, 금융비용 등을 고려해야 한다. 특히 선분양방식의 경우 사업주체의 부도 등이 문제될 수 있다. 또한 후분양방식의 경우 자금조달의 어려움으로 높은 분양가로 이어질 수 있다. 따라서 개발비용의 현재가치 산정 시 금융비용울 반드시 고려해야 한다.
3) 세금 등
개발비용의 현재가치 산정 시 특히 세금도 고려하여야 한다. 왜냐하면 사업수익금액은 시행을 하는 회사마다 다르게 측정을 하고 있고, 마진을 계산할 때 세금이 영향을 받기 때문이다. 그러므로 세금과 관련한 비용 역시 반드시 고려해야 할 점이다.
Ⅴ. 결어
조성된 택지의 감정평가는 수익과 비용의 측면이 혼합된 방식이자 토지를 가공하여 부가가치를 창출한다는 점에서 원가방식의 사고를 바탕으로 하고 있기도 하다. 또한 시장성에 기초하여 사례의 분양가, 임대료, 건설비용 등을 고려하므로 비교방식의 사고도 가지고 있다. 그러므로 택지의 감정평가시 가치의 3면성에 근거하여 다양한 감정평가방법을 병행하는 것이 합리적이다. 끝.