종전자산 감정평가, 손실보상(현금청산) 감정평가 관련 논점은 사실 이론보다는 실무에서 더 강조되었던 논점이다. 실무의 내용을 이론에서 그대로 적용해서 작성하면 크게 문제가 없었다고 본다. 개인적으로는 도시정비법과 관련된 논점이 2025년, 2026년에는 중요한 논점이 되지 않을까 생각한다. 2024년 현재의 부동산상황을 토대로 실무나 이론으로 문제를 내기 좋지 않나라는 생각을 개인적으로 해본다. 현황평가의 예외는 기본중에 기본적인 문제다. 하지만, 이런 문제에서 최소 6~7점을 획득하지 못하면, 시험이 어려워진다. 확실하게 득점할 수 있는 문제는 최대한 확실하게 득점해야 한다. 2020년 31회의 문제들을 관통하는 하나의 키워드를 뽑아보자면, ‘시장가치’였다고 할 수 있다. 결국 나오는 논점이 변형되어서 나오게 되어 있다. (왜 이렇게 뻔한 얘기를 나는 하는걸까? ㅎㅎ)
【문제 3】 A 토지는 ○○재개발사업구역에 소재하고 있다. A 토지에 대하여 재개발사업의 절차상 종전자산의 감정평가를 하는 경우와 손실보상(현금청산)을 위한 감정평가를 하는 경우에 다음의 물음에 답하시오. (20점)
물음 1) 각각의 감정평가에 있어 기준시점, 감정평가액의 성격 및 감정평가액 결정시 고려할 점에 관하여 설명하시오. (10점)
물음 2) 각각의 감정평가에 있어 재개발사업으로 인한 개발이익의 반영여부에 관하여 설명하시오. (10점)
【문제 4】 「감정평가에 관한 규칙」에는 현황기준 원칙과 그 예외를 규정하고 있다. 예외 규정의 내용을 설명하고, 사례를 3개 제시하시오. (10점)
<예시 목차>
- 【문제 3】
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음 1) 종전자산 감정평가 및 손실보상(현금청산)의 감정평가 (10)
- Ⅲ. (물음 2) 각각의 감정평가시 개발이익의 반영여부(10)
- Ⅳ. 결어
- 【문제 4】
- Ⅰ. 현황기준원칙의 의의
- Ⅱ. 예외 규정 및 사례 3가지
【문제 3】
Ⅰ. 서설
도시 및 주거환경정비법 (이하 ‘도시정비법’)에서 재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 · 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다. 이하에서 재개발사업과 관련하여 살펴본다.
Ⅱ. (물음 1) 종전자산 감정평가 및 손실보상(현금청산)의 감정평가 (10)
1. 종전자산 및 손실보상(현금청산) 감정평가의 의의
종전자산 감정평가란 분양대상자인 조합원이 소유하고 있는 토지 또는 건축물을 감정평가하는 것을 말한다. 손실보상 감정평가란 도시정비법 규정에 의해 현금으로 청산하는 경우 청산금액을 감정평가하는 것을 말한다.
2. 각 감정평가의 기준시점
종전자산 감정평가의 기준시점은 사업시행인가의 고시가 있은 날이다. 손실보상(현금청산) 감정평가의 기준시점은 도시정비법에 특별한 규정이 없고, 도시정비법 제65조 제1항에 따라 토지보상법을 준용하므로 협의성립예정일 등이다.
3. 각 감정평가액의 성격
종전자산 감정평가액은 조합원들 사이에 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정함에 주된 목적, 관리 처분 시 조합원이 납부해야 하는 분담금 산정의 기준이 되므로 조합원 간의 형평성과 적정한 가격균형이 중요하다. 반면, 손실보상(현금청산) 감정평가액은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용하므로 정당성과 합리성이 중요한 성격을 지닌다.
4. 각 감정평가액 결정 시 고려할 점
종전자산 감정평가액 결정 시 조합원 간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 중요하므로 상대적인 감정평가액 결정에 균형을 고려하여야 한다. 손실보상(현금청산) 감정평가액 결정 시 현금청산대상자의 확정과 토지보상법을 준용하는 과정에서 정당성과 합리성을 고려하여야 한다.
Ⅲ. (물음 2) 각각의 감정평가시 개발이익의 반영여부(10)
1. 개발이익의 의미
개발이익이란 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되거나 공익사업의 시행 기타 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지 이용계획의 설정 · 변경 · 해제 등으로 인하여 토지소유자가 자기의 노력에 관계없이 지가가 상승되어 현저하게 받은 이익으로서 정상지가상승분을 초과하여 증가된 부분을 의미한다.
2. 각 감정평가에 있어 개발이익의 반영 여부
1) 종전자산 감정평가의 경우
종전자산 감정평가는 상대적 가치 비율의 합리적 산정이 목적이므로 개발이익을 반영하여 감정평가가 가능하다. 다만, 분양권 프리미엄은 투기적 거래이고 가격균형이 왜곡되는 것으로 감정평가에 반영할 수 없다.
2) 손실보상(현금청산)의 경우
손실보상(현금청산) 감정평가는 특별한 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용하고 있다. 따라서 토지보상법과 동일하게 해당 사업으로 인한 개발이익 등은 반영하지 않는다.
Ⅳ. 결어
동일한 재개발사업에 관한 감정평가라 하더라도 그 과정에서 이루어지는 감정평가의 목적 등이 종전자산, 종후자산, 국공유재산의 처분, 토지 등의 수용, 현금청산 등처럼 다양하다. 따라서 해당 목적 등에 맞게 감정평가함에 유의한다. 끝.
【문제 4】
Ⅰ. 현황기준원칙의 의의
현황기준원칙이란 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 감정평가하는 것을 말한다(감칙 제6조 제1항).
Ⅱ. 예외 규정 및 사례 3가지
1. 예외 규정
1) 감칙 제6조 제2항의 검토
기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건으로 평가할 수 있는 경우가 있다. 이는 법령에 따른 규정, 의뢰인이 요청한 경우, 감정평가의 목적과 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 등이 있다.
2) 감칙 제6조 제3항의 검토
감정평가조건으로 하는 경우에는 검토할 사항이 있다. 검토할 사항으로는 합리성, 적법성, 실현가능성이 있다. 실현가능성은 제3자의 이해관계 등도 검토할 수 있는데, 이는 다양한 경제주체의 이익을 보호하기 위함이다.
2. 사례 3가지
감정평가조건으로 하는 경우의 사례로는 ① 건축물은 있으나 없는 상태를 상정하게 되는 경우, ② 지적법상 맹지이나 도로가 개설된 것으로 상정하는 경우, ③ 건물이 없는 상태이나 준공이 된 것을 상정하는 경우 등이 있다. 끝.