보상평가시 공시지가기준법을 적용해야 하는 이유에 대한 근거를 제시해야 하는 사례형 문제가 출제되었다. 이 문제는 답이 정해져 있다. 답이 정해져 있는 문제기 때문에 근거를 적시하는 것이 핵심이라고 생각한다. 근거를 제시함에 있어서 가장 명확하고 확실한 근거는 법조문이다. 보상평가는 법정평가이기 때문에 법조문을 근거로 목차를 잡고 근거를 제시하는 것이 젤 좋은 방법이 아닌가 생각한다.
【문제 2】 토지소유자 甲은 공익사업에 토지가 편입되어 보상액 통지를 받았다. 보상액이 낮다고 느낀 甲은 보상액 산정의 기준이 된 감정평가서 내용에 의문이 들어, 보상감정평가를 수행한 감정평가사 乙에게 다음과 같은 질의를 하였다. 이에 관하여 감정평가사 乙의 입장에서 답변을 논하시오. (30점)
물음 1) 감정평가서에는 공시지가기준법을 주방식으로 적용하여 대상토지를 감정평가하였다고 기재되어 있다. 甲은 대상토지의 개별공시지가가 비교표준지공시지가보다 높음에도 불구하고 개별공시지가를 기준으로 감정평가하지 않은 이유에 관하여 질의하였다. (15점)
물음 2) 甲은 비교표준지 공시지가가 시장가격(거래가격)과 비교하여 낮은 수준임을 자료로 제시하면서, 거래사례비교법을 주방식으로 적용하지 않은 이유에 관하여 질의하였다. (15점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서론
- Ⅱ. (물음1) 대상토지 평가시 개별공시지가를 기준으로 하지 않고 공시지가기준법을 주방식으로 적용한 이유 (15)
- Ⅲ. (물음2) 대상토지 평가시 거래사례비교법을 적용하지 않고 공시지가기준법을 주방식으로 적용한 이유 (15)
- Ⅳ. 결론
Ⅰ. 서론
토지보상법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 한다. 이하에서 설문의 질의에 대해 이를 토대로 살펴본다.
Ⅱ. (물음1) 대상토지 평가시 개별공시지가를 기준으로 하지 않고 공시지가기준법을 주방식으로 적용한 이유 (15)
1. 사안의 검토
토지소유자 甲은 개별공시지가가 비교표준지공시지가보다 높음에도 불구하고 공시지가기준법을 주방식으로 적용한 것에 질의하고 있다. 이에 대한 답변으로 헌법상 이유, 토지보상법상 이유, 개별공시지가의 산정목적상 이유로 검토한다.
2. 헌법 제23조 제3항상의 이유
헌법 제23조 제3항은 공공필요에 의한 재산권의 수용 · 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다고 규정하고 있다. 이는 보상평가를 위한 구체적 기준을 정함으로써 손실보상을 위한 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하여 정당한 보상을 실현하기 위함이다. 따라서 손실보상의 법률인 토지보상법에 따른 공시지가기준법을 적용한 것으로 정당보상을 실현한 것이다.
3. 토지보상법 제70조 제1항상의 이유
토지보상법 제70조 제1항에서는 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 부동산공시법에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지의 위치 · 형상 · 환경 · 이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다고 규정한다. 따라서 이를 근거로 공시지가기준법을 적용한 것은 타당하다.
4. 개별공시지가의 목적상 이유
개별공시지가는 부동산공시법 제10조 제1항에 따라 시장 · 군수 또는 구청장은 국세 · 지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖에 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 동법 제25조에 따른 시 · 군 · 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다. 따라서 그 산정목적이 다르기 때문에 이를 기준으로 감정평가를 해서는 안된다고 판단된다.
Ⅲ. (물음2) 대상토지 평가시 거래사례비교법을 적용하지 않고 공시지가기준법을 주방식으로 적용한 이유 (15)
1. 사안의 검토
시장가격(거래가격)이란 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래가격을 말한다. 이는 부동산거래신고등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격을 포함하는 것으로 볼 수 있다. 이를 적용한 거래사례비교법을 주방식으로 적용하지 않은 이유에 대해 검토한다.
2. 정당한 보상측면상 이유
정당한 보상은 물음 1에서 살펴본 바와 같이 헌법 및 토지보상법상 법률로써 하도록 규정하고 있다. 이는 정당보상이 공정하고 객관적이며, 합리적인 측면에서 이루어지도록 하기 위함이다. 따라서 법에서 규정하고 있는 공시지가기준법을 적용하는 것이 타당하다.
3. 토지보상법 제67조 제2항상 이유
토지보상법 제67조 제2항에서 보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다고 규정한다. 따라서 토지소유자 甲이 비교표준지 공시지가가 시장가격(거래가격)과 비교하여 낮은 수준임을 제시한 것에 대해 이를 근거로 답변할 수 있다. 시장가격(거래가격)은 해당 공익사업으로 인한 가격변동이 반영되었을 수 있기 때문에 이를 배제하여야 하기 때문이다.
4. 시장가격(거래가격)의 신뢰성 측면상 이유
시장가격(거래가격)은 통상적인 시장, 충분한 거래 기간, 당사자의 정통성과 신중성, 거래의 자발성 등이 없이 이루어질 수 있다. 따라서 이를 기초로 한 거래사례비교법은 신뢰성이 떨어질 수 있다. 거래사례비교법은 시장가치를 기준으로 위와 같은 내용을 갖춘 가격자료만 반영하거나 보정하기 때문에 거래사례비교법을 주방식으로 적용하는데에는 한계가 있기 때문이다.
Ⅳ. 결론
보상감정평가는 정당보상의 실현과 개발이익 및 손실을 배제하는 것이다. 따라서 법에 근거한 감정평가가 이루어져야 한다. 그러므로 토지소유자 甲이 주장한 개별공시지가를 기준으로 감정평가를 하거나, 거래사례비교법을 주방식으로 적용하도록 하는 것은 타당하지 않다고 판단된다. 끝.