감정평가의 개념에 근거하여 기본적인 개념과 가치와 가격에 대한 논쟁 등을 복합적으로 묻는 문제가 출제되었다. 감정평가이론을 공부하면 제일 처음 공부하는 것이 당연히 감정평가의 개념이다. 사실, 이렇게 제일 처음으로 공부하는 내용의 경우 답안지에 잘 쓰지 못하는 경우가 많다.(나만 그런가?) 아는 것 같은데, 막상 답안지에 적으려면 잘 안되는 그런 논점 중에 하나가 아닌가 생각한다. 가치와 가격에 대한 논쟁 역시, 감정평가의 개념에서 어떻게든 연결해서 써야 좋은 인상을 받을 수 있다고 생각한다.
【문제 1】 감정평가와 관련한 다음의 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 감정평가의 개념을 구체적으로 설명하고 감정평가의 개념에 근거하여 기준가치 확정과 복수(福數) 감정평가의 필요성에 관하여 각각 논하시오. (20점)
물음 2) 시장가치와 시장가격(거래가격)의 개념을 비교하여 설명하고, 다양한 제도를 통해 시장가격(거래가격)을 수집 · 분석할 수 있음에도 불구하고 감정평가가 필요한 이유에 관하여 논하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서론
감정평가의 개념에 대한 논의는 법적 · 이론적 측면에서 검토가능하나, 감정평가의 정의에서 알 수 있듯이 “경제적 가치”를 판정하는 것이다. 따라서 감정평가는 부동산의 가치 중 경제적 가치를 구해야 하며 「감정평가에 관한 규칙」 제5조에서 시장가치기준 원칙을 규정하고 있다. 감정평가사가 제시하는 시장가치는 시장에서 수집되는 시장가격(거래가격) 등을 활용한 전문적 판단에 의한 것이다. 즉 시장가격이 평가 자료로써 활용될 수는 있지만 대량의 자료수집 및 축적에 의한 가격산정은 부동산의 본질적인 가치를 판단하기에는 한계가 있다. 이는 감정평가의 필연성으로 이어지며 복수감정평가 역시 객관적이고 공정한 시장가치 추계를 위한 방법으로 이해할 수 있다.
Ⅱ. (물음 1) 감정평가의 개념에 근거한 기준가치 확정과 복수 감정평가의 필요성
1. 감정평가의 개념
1) 감정평가의 개념
감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제2호, 「감정평가 실무기준」에 근거 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 이론적으로 감정과 평가를 통일시하는 견해 외에 사실의 규명 · 진부 등을 판변하는 가치 판정의 과정으로 감정과 가치판정 결과를 화폐액으로 표시하는 작업으로 평가를 구분하는 2원설의 입장도 있다. 또한 타당성평가를 추가하는 3원설의 입장도 있으나 우리나라 현행법상이나 실무상에서는 이를 구분하지 않고 혼용하고 있다.
2) 감정평가와 업무영역
감정평가의 개념에 대한 검토는 업무영역과 관련하여 중요성이 있다. 최근에는 가치추계 외에 컨설팅(감칙 제27조, 실무기준 750)으로 확대되었는데 이는 감정평가활동의 능률화와 새로운 업무영역의 확대라는 측면에서 의미가 있다. 즉 감정평가는 경제적 가치를 판정하여 전문가에 의한 판단 및 결정권이 주어지는 바 기준가치 확정이 필요해지며 「감정평가에 관한 규칙」 제5조, 시장가치를 기준가치로 규정한다.
2. 감정평가의 개념에 근거한 기준가치 확정
1) 감정평가의 필요성에 의한 시장가치 기준 확정
부동산은 일반재화와 같이 수요와 공급의 원칙에 따른 가격을 선택지표로 부동산활동이 이루어진다. 그러나 부동산의 고정성, 부증성, 개별성 등 고유한 특성은 일반인의 가치판단을 어렵게 만든다. 따라서 시장기구를 보완해주는 전문가인 감정평가사는 부동산시장을 합리적이고 경쟁적으로 가정하고 수요와 공급의 원칙하에 가장 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가격을 제시할 필요성이 인정된다. 이러한 시장요구에 가장 부합하는 가치인 시장가치를 감정평가의 기준가치로 확정하게 된다.
2) 가치다원론에 근거한 시장가치 기준 확정
감정평가활동의 능률화와 안정화를 위해 시장가치가 아닌 다른 특정 감정평가의 조건, 성격, 목적에 따라 시장가치 외의 가치를 인정함으로써 가치다원론의 입장을 취한다. 다원화된 가치 역시 시장가치를 기준하거나 전제로 하여 결정되게 된다. 따라서 감정평가의 개념이 확장됨에 따라 기준가치는 더욱 명확해져야 하는바 시장가치를 기준가치로 확정하게 된다.
3. 복수감정평가의 필요성
1) 복수감정평가의 개념
복수감정평가란 감정평가업자 2인 이상에게 감정평가를 의뢰하고 그 결과물인 감정평가금액을 산술평균하여 가치를 정하는 것을 말한다. 복수감정평가는 특히 표준지공시지가 조사평가, 보상평가, 국공유지 처분 ·매입평가, 세금목적의 시가평가 등 일반적으로 국가, 지자체 등 공공기관이 공적목적으로 감정평가를 의뢰한 경우 감정평가업자가 관계법령을 준수하여 대상 물건을 감정평가하는 공적평가에서 복수평가가 이루어지게 된다.
2) 감정평가 금액의 공정성, 신뢰성 제고
감정평가는 부동산의 사회성과 공공성을 실현하는 제도로써 국가경제에 미치는 영향이 매우 큰 분야이다. 따라서 감정평가금액의 공정성, 신뢰성 제고는 매우 중요한 논의가 된다. 단수의 감정평가금액은 주관적 가치라는 문제가 제기될 가능성이 있는바 서로 다른 평가업자의 감정평가금액을 산술평균함으로써 가치의 공정성과 신뢰성을 제고할 수 있으므로 복수감정평가의 필요성이 있다.
3) 감정평가 금액의 이해도 제고
국가 등은 다양한 정책목적을 달성하기 위해 사유재산권을 침해하거나 사유재산권의 가치를 기준으로 과세를 하는 경우에 사유재산에 대한 의견대립이 없는 적정한 가치로 평가되어져야 한다. 사유재산에 대한 감정평가는 단수평가보다 복수감정평가가 감정평가금액에 대한 국민의 이해를 높이고 신뢰를 기대할 수 있으므로 복수감정평가의 필요성이 있다.
4) 원활한 정책 집행 등
국가 정책에 있어 가장 첨예하게 대립하는 부분이 바로 가치영역이다. 국가의 정책을 효율성 있게 추진하기 위해서는 불필요한 논쟁을 최소화하는 것이 중요하다. 정책 집행에 있어 단수 감정평가에 의해 이루어진다면 국민은 그 가치에 대한 신뢰성 문제를 제기하여 오히려 효율적인 정책집행이 어렵게 될 개연성이 있다. 따라서 불필요한 논쟁을 최소화하고 가격의 신뢰성을 제고, 국민의 법 감정을 이해하는 제도로써 복수감정평가의 필요성이 있다.
Ⅲ. (물음 2) 시장가치와 시장가격 개념 비교, 감정평가가 필요한 이유
1. 시장가치와 시장가격의 개념
시장가치란 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다. 반면 시장가격은 실제의 부동산 거래에서 발생한 대상 부동산의 가격을 말한다. 특수한 이해관계나 개인적인 동기, 정보의 불균형, 투기가격의 요소 등 거래의 비정상적인 요소가 반영될 개연성이 큰 가격이나 현실 부동산 시장에서 존재하는 가격으로 다양한 가격정보의 원천이 된다.
2. 시장가치와 시장가격의 개념 비교
1) 개념상 비교
시장가치는 일정한 요건의 충족을 전제로 하는 규범적 의미를 가지는 의견이나 시장가격은 결과로서의 일반적인 거래가격 또는 거래가격수준을 의미하는 점에서 차이가 있다. 또한 시장가치는 감정평가의 기준이 되는 가치로 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분할 수 있지만 시장가격은 부동산시장의 동향을 파악할 수 있는 자료로써 활용될 수는 있지만 부동산가치의 기준이 될 수 없다.
2) 감정평가과정 · 거래과정에서 비교
감정평가방식의 중추를 이루는 거래사례비교법은 실제거래사례를 수집 · 보정함으로써 시장가치를 도출한다. 따라서 시장가격은 감정평가과정에 영향을 미친다. 감정평가의 결과인 시장가치는 부동산시장 당사자 간의 의사결정에 있어 기준을 제시하며 부동산시장의 결점을 보완하고 부동산시장 기능을 향상시키는 역할을 할 수 있다.
3) 양자의 피드백 관계
감정평가는 시장거래가격에 영향을 미치고, 시장가격은 감정평가의 기본 자료로 활용된다는 점에서 감정평가에서 산출된 시장가치와 시장의 거래가격은 피드백관계가 성립된다고 볼 수 있다. 즉 개념상 차이는 분명히 있으나 감정평가과정과 거래과정에서 상호 영향을 주고 받는 관계에 있고, 이러한 관계가 반복되면서 궁극적으로는 부동산시장의 투명화와 합리화가 측면에서는 유용할 수 있다.
3. 감정평가가 필요한 이유
1) 시장가격 자체의 오류 가능성
대량의 자료가 수집된다 하더라도 적정한 실거래가 요건을 갖추어야 하고 실제 거래량을 뒷받침하는 자료의 유의성을 갖춰야 한다. 그러나 시장가격은 사정개입 가능성과 거래가 없을 경우 등 시장가격 자체의 오류 가능성이 있으며 가격의 성격 역시 시장성만 반영된 것으로 부동산가치 3면성을 고려한 감정평가의 결과를 대신할 수는 없다.
2) 부동산가치의 3면성을 고려한 감정평가
공시지가기준법은 거래가격이 없더라도 적정가격을 파악할 수 있는 방법으로 고안된 제도이며 대상물건이 시장에서 거래가 없더라도 감정평가지식에 기반하여 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법에 의해 실현되지 않은 가치를 추정 해내게 된다. 따라서 단순히 대량으로 수집 · 분석된 거래가격만으로는 부동산가치를 판단할 수 없으며 그 데이터가 축적된다 해도 신뢰성에 문제가 발생하므로 감정평가의 필요성이 제기된다.
3) 수집된 자료 활용의 한계
다양한 제도를 통해 수집된 자료, 즉 통계를 기반으로 자료를 분석하여 결론을 추론하는 과정은 자료 수집의 적정성, 모형설정, 결과해석 등 평가모형의 설계와 검증 등 과정 전반에 대한 검토가 필요하다. 감정평가사의 시장가격 자료의 검토 · 조정이 없이 부동산의 가치를 결정하는 것은 신뢰성 문제로 직결될 수 있는바 자료의 수집 · 분석이 누적된다고 해도 감정평가가 필요하게 되는 것이다.
4) 부동산특성으로 인한 감정평가의 필연성
부동산가치형성요인은 다양하며 동태적이며 상호연관성을 갖는다. 다양한 제도를 통해 시장가격(거래가격)을 수집 · 분석할 경우에도 가치형성요인의 성격을 모두 충족시킬 수 있는 모형을 만드는 것은 사실상 불가능하다. 또한 부동산시장의 국지성과 지역성에 따른 차이 등 전문가에 의한 판단과정이 배제되어 시장가치로써 기준이 되지 못한다.
Ⅳ. 결론
부동산의 사회성과 공공성은 감정평가의 존재 이유이기도 하다. 특히 부동산가격공시제도는 1989년 토지공개념 실현을 위한 제도로써 「지가공시법」 제정과 함께 부동산가격체계의 일원화와 부동산시장의 정보제공이라는 역할을 담당하여 왔다. 그러나 최근 시장의 효율성 개선과 행정비용 절감이라는 이유로 공시지가를 대량평가 시스템을 도입, 계산가격으로 전환하기 위한 논의가 제기된다. 그러나 이는 부동산이라는 재화의 특수성을 무시한 것으로써 제도의 개선과 감정평가시장의 변화는 감정평가사가 주체가 되어 진행되어야 할 문제라고 생각된다.