공간시장과 자산시장, 이자율 상승이 공간시장과 자산시장에 미치는 영향, 양도소득세 상승이 부동산시장에 미치는 영향, 감정평가 시 부동산경기변동에 따른 유의사항. 2021년 32회 1번 문제는 감정평가이론 총론 파트에서 기본적인 내용을 묻는 문제로 출제되었다. 이런 기본적인 문제는 준비가 잘 되어 있어야 한다. 준비한 대로 막힘없이 써내려가야 시간을 세이브할 수 있다. 그리고, 정의, 개념은 정확하게 써야한다. 이런 논점은 대부분의 수험생이 잘 준비되어 있기 때문이다. 묻는 질문에 대해 정확하게 쓰되, 문제의 행간을 통해서 찾을 수 있는 ‘부동산시장의 변화’에 대한 논점을 중심으로 답안을 작성해야 좋은 점수를 받을 수 있지 않았을까 생각한다.
【문제 1】 최근 부동산시장에서 경제적, 행정적 환경변화가 나타나고 있다. 다음 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 부동산시장을 공간시장(space market)과 자산시장(asset market)으로 구분할 때 두 시장의 관계를 설명하고, 부동산시장의 다른 조건이 동일할 때 시중은행 주택담보대출 이자율의 상승이 주택시장의 공간시장과 자산시장에 미치는 영향을 설명하시오. (20점)
물음 2) 양도소득세의 상승이 부동산시장에 미치는 영향에 대해 설명하시오. (10점)
물음 3) 3방식에 따른 감정평가를 할 때 부동산 경기변동에 따른 유의사항에 대해 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
우리나라는 토지 및 건물 등과 같이 공간사용을 목적으로 하는 공간시장이 부동산시장을 주도하였으나, 1997년 외환위기 및 2000년대 이후 부동산의 위치중심적 재화가 아닌 현금흐름이 중시되는 간접투자방식에 의해 부동산 자산시장으로 변화하게 되었다. 또한 자산시장과 대체 · 경쟁관계에 있으며 변화 과정에서 부동산투기로 변질되기도 하였다. 따라서 감정평가사는 자산시장과의 통합화 및 부동산의 본질적 특성인 사회성 · 공공성을 양도소득세 상승 등 행정요인 변화를 통해 반영해야 하는바 부동산시장 및 가치판단 시 전문성을 갖춰야 할 것이다.
Ⅱ. (물음1) 공간시장과 자산시장과의 관계 등
1. 각 시장 개념
부동산시장이란 양, 질, 위치 등 여러 가치 측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지려는 경향이 있는 지리적 구역이다. 부동산시장은 공간을 사용하려는 목적으로 형성된 공간시장과 공간보다는 자산으로서의 이용가치가 목적인 자산시장으로 구분할 수 있다. 공간시장은 부동산자체를 사용하기 위한 시장으로 부동산 점유, 임대 등이 이루어지며 자산시장은 부동산과 관련된 자산의 현금흐름과 관련된 시장으로 부동산매입, 매각 및 교환 등이 이루어진다.
2. 공간시장과 자산시장의 관계
1) 공간시장과 자산시장의 상호작용
공간시장과 자산시장은 경제상황 및 자본시장의 정도를 반영하여 상호작용을 한다. 부동산시장에서 거래 대상이 되는 부동산재산권은 자산시장에서의 현금흐름 측면의 상품과 상호 영향을 미치며 대체 · 경쟁 관계에 놓이게 된다.
2) 자본환원율(cap rate)결정
자산시장은 부동산에서 발생된 현금흐름에 따라 수익률이 결정되는데 이는 시중금리의 영향을 받게 된다. 공간시장은 임대료를 가치로 환원하는 자본환원율(cap rate)결정에 있어 자산시장 수익률과 상호 대체 · 경쟁 과정에 놓이게 된다. 즉 이자율을 매개변수로 두 시장의 수익률은 효율적으로 할당되는과정을 거치게 된다.
3. 주택담보대출 이자율 상승이 주택시장의 공간시장과 자산시장에 미치는 영향
1) 주택담보대출 이자율 상승 의미
주택담보대출 이자율 상승은 공간시장에서 주택을 담보로 자금을 차용할 경우 지급해야 하는 반대급부를 의미하며 주택수요 · 공급 변화에 영향을 미치는 가치형성요인이다. 자산시장에서는 투자 및 자산 관리 의사결정을 위한 투자수익률을 의미한다.
2) 4사분면모형 개념
공간시장과 자산시장의 상호관계는 디파스퀠리 & 휘튼의 4사분면 모형을 통해 설명할 수 있다. 두 시장의 관계에 대한 장기균형효과를 설명하는 모형으로 단기적으로 공간시장에서 수요와 공간재고량이 일치하는 점에서 임대료가 결정되며(1사분면), 결정된 임대료는 자산시장인 2사분면에서 부동산의 자산가격으로 자본환원율(cap rate)에 의해 환원된다. 3사분면은 결정된 자산가격에 비례하여 신규건설량이 결정되는 건축(자산)시장으로 4분면에서의 재고량과 장기균형점을 찾게 되어 새로운 균형점을 제시한다.
3) 주택담보대출 이자율상승이 공간시장과 자산시장에 미치는 영향
주택담보대출 이자율이 상승할 경우 자산시장에서 투자자들이 부동산자산을 보유하기 위해 요구하는 기대수익률이 상승하게 된다. 즉 이자율 상승은 2사분면의 환원율(cap rate) 상승을 의미하는 바 자산가격이 하락하고 3사분면의 신규 건축을 감소시키게 된다. 신규건축량이 감소할 경우 장기재고량도 감소하게 된다. 따라서 주택담보대출 이자율 상승은 자산시장의 환원율 상승을 통한 자산가격 하략, 신규건축량 감소, 공간시장에서 장기재고량이 감소하고 결국 임대료가 상승하게 된다.
Ⅲ. (물음2) 양도소득세 상승이 부동산시장에 미치는 영향
1. 양도소득세의 개념
양도소득세란 부동산을 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 조세로써 거래세의 일종이며 국세에 해당한다. 부동산은 사회성, 공공성이 강조되므로 부동산의 이용과 가격형성에는 공익을 중심으로 하는 행정적 제반규제가 필요하게 된다. 양도소득세 상승은 정부개입의 한 방법으로 일반요인 중 행정적 요인에 해당한다.
2. 수요와 공급측면에서 부동산시장에 미칠 영향
양도소득세 상승은 투자자의 수요측면에서 부동산 수익률이 상대적으로 하락하는 효과를 가져오기 때문에 수요 감소요인으로써 단기적으로 가격과 거래량 하락을 통해 부동산시장을 안정화시킬 수 있다. 그러나 양도소득세 상승은 거래 지연의 효과 및 매물 잠금 효과로 인해 장기적으로 공급이 감소할 가능성이 높아 부동산시장의 경직과 가격급등을 가져올 수 있다.
3. 지역적 측면에서 부동산시장에 미칠 영향
일반요인의 지역지향성에 의해 양도소득세 상승은 신규분양이 활발하고 거래가 빈번한 대도시 지역, 또는 투기지역에 미치는 효과가 뚜렷할 수 있다. 즉 농촌보다는 도시에, 도시 중에서도 양도차익이 예상되는 신도시나 재건축아파트시장에 미치는 영향 정도가 더 클 것이다.
4. 용도적 측면에서 부동산시장에 미칠 영향
부동산은 용도에 따라 일반요인이 미치는 영향 정도가 다르다. 양도소득세 상승은 대상이 정책적으로 주거라는 공익을 위해 주거용 부동산에 국한되는 것이 일반적이다. 따라서 규모나 가격에 따라 양도세 상승 효과가 제한될 것인바 부동산 종별에 따라 분석 결과가 달라질 수 있다.
Ⅳ. (물음3) 부동산 경기변동에 따른 유의사항
1. 부동산 경기변동 개념
부동산시장의 경기변동은 부동산시장이 시간의 경과에 따라 어떤 주기를 가지고 확장이나 수축을 하는 순환현상을 말한다. 부동산경기변동 분석은 부동산 경기변동에 따른 가격형성요인 변화 양태를 제 국면별로 정확히 파악하여 감정평가 정도를 높일 수 있어 분석의 중요성이 있다.
2. 비교방식 적용 시 유의사항
비교방식이란 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법을 말한다. 사례자료는 경기순환의 각 국면에 따라 다르므로 최신 사례자료를 동일 국면에서 수집하며, 회복시장에서 투기가격을 배제하는 등 사정보정에 유의한다. 시점수정은 상승 · 하강국면 등 전환의 피크시점을 파악하여 적용하여 경기순환 각 국면에서 가치형성요인 작용 여부를 예측하여 적용함에 유의한다.
3. 원가방식 적용 시 유의사항
원가방식이란 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 재조달원가는 각 국면에 영향을 받으므로 각 국면에 따라 건축비 지수의 변동 등을 파악해야 한다. 또한 감가수정 시에는 경기순환의 각 국면에 따라 기능적, 경제적 가치 감소부분을 적절히 파악하여 감가수정 작업 시 병행해야 한다.
4. 수익방식 적용 시 유의사항
수익방식이란 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 순수익 산정 시 각 국면이 현재 어떤 국면이고 장래 어떻게 변동될 것인가 예측하여 순수익을 결정한다. 환원율은 지가와 역의 관계에 있으므로 하향 · 후퇴시장에서는 환원율을 상향 조정하고, 회복 · 상향시장에서는 환원율을 하향 조정한다. 또한 환원율은 각 국면에서 금리동향을 적절히 파악하여 결정해야 함에 유의한다.
Ⅴ. 결어
부동산시장은 이자율을 매개로 자산시장과 연계가 강화되어 가고 있으며, 또한 실거래신고금액 공개, 비주거용 부동산가격공시제도 도입 등 부동산시장의 효율성도 증대되어 가고 있다. 따라서 변화하는 부동산시장을 인지하고 부동산시장 분석능력과 역량을 강화해야 할 것이다. 끝.