[2024년 35회 감정평가이론 기출] 3번: 탁상자문의 개념 및 방식, 정식 감정평가와의 차이점 / 4번: ESG, 친환경 건축물 감정평가

탁상자문은 사실 기본서에 나오지 않는 논점이다. 굳이 따지자면 불의타 문제라고 볼 수 있다. 그러나 내가 잘 모르면, 다른 사람도 잘 모른다. 들었던 내용을 최대한 기억해서 쓰면 과락은 면하지 않았을까 생각한다. 잘 모르는 내용을 주저리주저리 쓸 필요는 없다고 생각한다. 잘 모르는 내용을 양으로 승부해보겠다고 했다가 감점되기 쉽다. ESG와 친환경 건축물에 대한 논점은 누구라도 예상한 논점이기 때문에 잘 썼어야 했다고 본다. 여기서 60%이상 득점해야 3번 문제에서 까먹은 점수를 메울 수 있다.

【문제 3】 탁상자문과 관련한 다음 물음에 답하시오. (20점)

물음 1) 탁상자문의 개념 및 방식에 대하여 설명하시오. (10점)

물음 2) 탁상자문과 정식 감정평가와의 차이를 설명하시오. (10점)

<예시 목차>

【문제 3】

Ⅰ. 서설

탁상자문은 탁상감정평가라고도 한다. 이는 정식 감정평가를 진행하기 전에 대상물건에 대한 대략적인 금액을 파악하기 위한 절차이다. 즉, 정식 감정평가와는 차이가 있다. 이하에서 탁상자문의 개념 등을 살펴보고, 정식 감정평가와 무엇이 다른지를 구체적으로 살펴본다.

Ⅱ. (물음1) 탁상자문의 개념 및 방식

1. 개념

1) 의의

탁상자문이란 정식 감정평가를 진행하기 전에 관련 공부서류와 가격자료 등으로 예상 감정평가액을 제공하는 것을 말한다. 이는 의뢰인이 정식 감정평가를 진행할 지에 대한 의사결정을 위한 사전절차로 행해지고 있다.

2) 절차

탁상자문은 대상물건의 소재지, 감정평가목적 등을 의뢰인에게 전달받는다. 그리고 본건의 공부자료인 등기사항전부증명서, 대장, 토지이용계획확인서 등을 통해 대상물건을 파악한다. 이후 본건의 평가전례, 거래사례 등을 파악한다. 그리고 주위에 최근 평가전례, 거래사례 등을 파악한다. 마지막으로 본건과 사례 등을 비교하여 예상금액의 범위를 결정한다.

2. 방식

1) 문서 방식

문서방식이란 탁상자문의 결과를 문서로 제공하는 것을 말한다. 즉, 예상 감정평가액의 범위를 문서로 하여 전달하는 방식이다. 해당 방식은 담보 감정평가 등에서 의뢰인의 불공정 행위 등이 문제되고 있다. 예를 들어, 문서로 제공한 예상 감정평가액이 정식 감정평가액과 크게 차이가 나는 경우 책임 등을 묻고 있다.

2) 구두 방식

구두 방식이란 탁상자문의 결과를 구두로 제공하는 것을 말한다. 즉, 예상 감정평가액의 범위를 전화상으로 전달하는 방식이다. 해당 방식은 법률상 규정된 행위가 아니고, 일종의 서비스 형태로 이루어지고 있다. 구두 방식도 탁상자문의 결과와 정식 감정평가의 결과가 차이가 나는 경우 의뢰인의 불공정 행위 등이 이루어진다.

Ⅲ. (물음2) 탁상자문과 정식 감정평가의 차이

1. 대상물건의 확인 (감칙 제10조)

정식 감정평가는 실지조사를 하여 대상물건을 확인해야 한다. 다만, 천재지변, 전시 · 사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우, 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우에는 실지조사를 하지 않을 수 있다.

2. 점추정 방식

점추정 방식이란 최종 감정평가액을 하나의 수치로 표시한 것이다. 구간추정 방식이란 감정평가액을 일정한 범위나 상하관계 등으로 표시한 것이다. 탁상자문은 구간추정 방식에 따른다. 하지만 정식 감정평가는 점추정 방식에 따른다는 점에서 차이가 있다.

3. 손해배상책임

탁상자문은 법률상 책임이 없다. 하지만 정식 감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제28조에 따라 손해배상책임이 있다. 따라서 탁상자문에 대한 책임을 묻는 경우가 문제되고 있다. 부동산에 대한 감정평가는 고정성으로 인해 반드시 현장조사가 필요하다. 따라서 현장을 확인하지 않는 탁상자문과는 법적 책임에서 큰 차이가 있다.

Ⅳ. 결어

탁상자문은 원활한 감정평가를 진행하기 위한 서비스 활동이다. 따라서 탁상자문의 결과의 경우 정식 감정평가의 결과와 비교해서 다소 차이가 날 수 있다. 즉, 탁상자문은 정식 감정평가가 아니므로 이에 대한 불공정 행위 등은 이루어지지 않는 것이 바람직할 것이다. 끝.

【문제 4】 최근 투자의사결정과 관련된 판단기준 중 지속가능한 성장을 판단하는 종합적 개념으로 ESG가 있으며, 부동산가치의 평가에도 영향을 미치고 있다. ESG는 환경(Environment)요인, 사회(Social)요인 및 지배구조(Governance)의 약칭이다. ESG의 각각에 해당하는 구성요소를 설명하고, 친환경 인증을 받은 건축물의 감정평가 시 고려해야 할 내용을 설명하시오. (10점)

【문제 4】

Ⅰ. ESG의 구성요소

1. 환경요인

환경요인은 기업이 지속가능한 비즈니스를 달성하기 위한 요인 중 환경과 관련된 요인이다. 구체적으로 기후변화, 탄소배출 감소, 재생에너지, 친환경건축물, 에너지 효율 등이 있다.

2. 사회요인

사회요인은 기업이 갖는 사회적 책임과 관련된 요인이다. 구체적으로는 고객만족, 기회와 평등, 인권, 지역사회 관계, 데이터 보호, 프라이버시 등이 있다.

3. 지배구조요인

지배구조요인은 기업의 투명한 지배구조와 관련된 요인이다. 구체적으로는 경영윤리, 준법 준수, 이사회 독립성, 공정경쟁, 반부태 등이 있다.

Ⅱ. 친환경인증을 받은 건축물의 감정평가 시 고려사항

1. 원가법 적용시 고려사항

투가 투입비용은 재조달원가에 가산비율을 적용하거나 부대설비 보정단가에 항목을 추가하여 고려할 수 있다. 또한 수명관리항목 등은 건물의 경제적 내용연수 등의 결정에 고려할 수 있다.

2. 거래사례비교법 적용시 고려사항

건물의 쾌적성, 환경성, 경제성 등의 효용 증가 요인은 가치형성비교에서 고려할 수 있다. 이는 개별요인에서 세부 항목별로 고려하거나 인증등급을 기준으로 대항목에서 고려할 수 있다.

3. 수익환원법 적용시 고려사항

친환경 인증을 받은 건축물은 임차수요 증가, 임대료 상승 등으로 수익성을 증가시키면서 위험성을 감소시킨다. 따라서 순수익 비교시 개별요인에 고려할 수 있다. 또한 위험성의 감소, 에너지 효율 증대에 따른 관리의 난이성 감소 등을 위험할증률에 고려할 수 있다. 끝.