[2023년 34회 감정평가이론 기출] 2번: 기준가치의 중요성, 택지비 목적의 감정평가서, 그 밖의 요인 보정, 지역요인 비교

기준가치는 언제나 중요한 논점이고, 지역요인도 기본적인 내용이다. 다만, 문제의 지문이 길고, 사례형으로 출제되다 보니 시험장에서 이러한 형식의 문제를 받아보면 당황할 수 밖에 없다. 100분안에 문제 읽고, 논점 찾고, 기술까지 해야하기 때문이다. 하지만, 사례형 문제는 이제 거의 스탠다드화 될 것으로 개인적으로 판단한다. 수험생의 입장에서 본다면, 그래서 34회는 1번에서 시간을 최대한 아껴야 했다고 생각한다. 그래야 2번에서 문제에 대해 조금 더 고민할 시간을 벌 수 있기 때문이다. 34회 감정평가이론에서 핵심은 2번 문제가 아닌가 생각한다. 

【문제 2】 감정평가와 관련한 다음 물음에 답하시오. (30점)

물음 1) 기준가치의 중요성에 대하여 설명하고, 택지비 목적의 감정평가서에 기재할 기준가치에 대하여 논하시오. (15점)

물음 2) 감정평가사 甲은 한국감정평가사협회가 설치 · 운영하는 감정평가심사위원회의 심사위원으로서 택지비 목적의 감정평가서를 심사하고 있다. 감정평가서에 기재된 공시지가기준법상 그 밖의 요인 보정에 관한 내용은 다음의 표와 같으며, 甲은 심사결과 감정평가서의 보완이 필요하다고 판단하고 있다. 甲의 입장에서 공시지가기준법상 그 밖의 요인 보정에 있어 ‘지역요인 비교 내용의 적정성’에 대하여 세부 심사의견을 기술하시오. (15점)

1) 그 밖의 요인 보정치 산정 방법: 인근지역 또는 동일수급권 내 유시지역의 가치형성요인이 유사한 감정평가사례 중 적정한 비교사례를 선정하여 비교사례기준 비교표준지의 감정평가액과 비교표준지 공시지가에 시점수정을 한 가액의 비율을 기준으로 산정함

2) 인근지역 또는 동일수급권 내 유시지역의 택지비 감정평가사례

3) 비교사례의 선정: 감정평가사례 중 비교표준지(A구 ㄱ동 5)와 지리적으로 근접하고(A구와 B구는 서로 인접함), 토지이용계획 및 감정평가목적이 동일하거나 유사하여 비교가능성이 높은 기호 ㉯를 비교사례로 선정하였음

4)  시점수정치의 산정: (감정평가서에 기재되어 있으나 생략함)

5) 지역요인의 비교

6) 개별요인의 비교: (감정평가서에 기재되어 있으나 생략함)

7) 그 밖의 요인 보정치의 산정: (감정평가서에 기재되어 있으나 생략함)

<예시 목차>

• [문2] (30)
• Ⅰ. 서설
• Ⅱ. (물음1) 기준가치의 중요성, 택지비 목적의 감정평가
  • 1. 시장가치기준 원칙
  • 2. 기준가치의 중요성
    • 1) 감정평가의 필연성으로 인한 기준가치 필요성
    • 2) 가치다원론에 의한 기준가치의 중요성
    • 3) 선택지표로써 작동에 의한 기준가치 중요성
  • 3. 택지비 목적의 감정평가서에 기재할 기준가치
    • 1) 택지비 목적의 감정평가 개념
    • 2) 시장가치 외의 가치인지 여부
    • 3) 택지비 목적의 감정평가서 기재될 기준가치
• Ⅲ. (물음2) 지역요인 비교 내용의 적정성
  • 1. 택지비 목적의 감정평가 심사 개념
  • 2. 지역요인 비교 내용의 적정성
    • 1) 개념
    • 2) 비교대상(지역의 표준적 획지의 최유효이용 기준 비교)
    • 3) 비교시점(기준시점 기준 비교)
    • 4) 격차율 산정방법
  • 3. 검토(세부 심사의견)
• Ⅳ. 결어

[문2] (30)

Ⅰ. 서설

택지비 목적의 감정평가는 「주택법」 「공동주택 분양가격의 산정등에 관한 규칙」 「감정평가에 관한 규칙」 등 제 관계 법령규정과 감정평가에 관한 일반이론 등에 의거 감정평가한다. 택지비 목적의 감정평가 시 기준가치는 시장가치 개념요소를 결할 경우 시장가치 외의 가치로 볼 수 있다.

사안의 경우 평가심사 의견으로 지역요인 비교 시 지역의 표준적 획지 간 비교가 아닌 사례와 표준지간의 비교인 바 이는 개별요인 비교의 중복을 의미한다. 따라서 심사 의견서에서는 지역의 표준적 획지 간 비교로 수정할 것을 기재한다.

Ⅱ. (물음1) 기준가치의 중요성, 택지비 목적의 감정평가

1. 시장가치기준 원칙

시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후, 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 「감정평가에 관한 규칙」 제5조는 시장가치기준 원칙을 규정하고 있다.

2. 기준가치의 중요성

1) 감정평가의 필연성으로 인한 기준가치 필요성

부동산은 고유한 특성에 의해 시장이 불완전성을 가지며, 일반인의 가격판단을 어렵게 만든다. 합리적인 시장에서 수요공급 원칙하에 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액의 제시가 필요해지는 바 시장요구에 가장 부합하는 기준가치를 결정하는 것은 매우 중요한 과정이 된다.

2) 가치다원론에 의한 기준가치의 중요성

「감정평가에 관한 규칙」은 일정한 요건 하에 시장가치외의 가치를 인정하는 가치다원론을 전제한다. 다원화된 가치 역시 시장가치를 기준하거나 전제로 결정된다. 따라서 평가 시 기준가치를 결정하여 조건, 성격, 목적 등에 따라 정확하고 안전한 가치를 제시할 수 있게 된다.

3) 선택지표로써 작동에 의한 기준가치 중요성

감정평가사가 구한 가치는 부동산시장에서 선택지표로 작동한다. 따라서 기준가치가 무엇인지에 따라 부동산시장 내 의사결정에 영향을 미치는 바 의뢰인의 수요에 따른 대응 측면에서도 기준가치 결정은 매우 중요하다.

3. 택지비 목적의 감정평가서에 기재할 기준가치

1) 택지비 목적의 감정평가 개념

택지비 목적의 감정평가는 「주택법」 57조(주택의 분양가격 제한 등), 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제11조(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등)등에 근거하며 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며 감정평가에 의해 택지비가 결정된다.

2) 시장가치 외의 가치인지 여부

① 감칙 제5조제2항에 근거하여 법령에 다른 규정이 있는 경우, 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 시장가치 외의 가치로 결정할 수 있다. 또한 ② 시장가치와 시장가치 외의 가치로 구분하고 있는 형식을 볼 때 시장가치 개념요소를 결할 경우 시장가치 외의 가치로 판단할 수 있다.

3) 택지비 목적의 감정평가서 기재될 기준가치

① 택지비 목적의 감정평가 시 통상적인 시장과 합리적 시장인, 거래의 자연성 등 시장가치의 개념요소를 결하는 바 시장가치 외의 가치로 볼 수 있다. ② 다만, 실무적으로 전문적 판단에 있어 재량이 주어지는 바 시장가치를 기준할 수 있으며 이 경우 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제11조 근거, 택지조성이 완료된 상태를 기준으로 감정평가한 점을 감정평가조건을 기재할 수 있다.

Ⅲ. (물음2) 지역요인 비교 내용의 적정성

1. 택지비 목적의 감정평가 심사 개념

① 평가심사란 감정평가서의 품질관리를 위하여 감정평가사가 의뢰인에게 감정평가서를 발급하기 전에 해당 감정평가의 적정성에 대하여 실시하는 사전 검토 절차라고 할 수 있다. ② 감정평가방식의 적합성, 사례선정, 요인비교 등 감정평가방법 적용의 적정성, 감정평가액 산출과정의 합리성, 관계 법규준수여부, 그 밖의 계산 · 기록의 잘못 등 감정평가서 작성의 충실성 등을 검토하게 된다.

2. 지역요인 비교 내용의 적정성

1) 개념

지역요인은 대상물건이 속한 지역의 가격수준 형성에 영향을 미치는 자연적 · 사회적 · 경제적 · 행정적 요인을 말한다. 지역요인 비교는 사례와 대상이 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정 · 비교하여 격차율을 산정한다.

2) 비교대상(지역의 표준적 획지의 최유효이용 기준 비교)

① 지역요인 비교는 표준지가 있는 지역의 표준적 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정 · 비교하여 격차율을 산정한다. ② 사안의 경우 지역의 표준적 획지 간 비교여야 함에도 불구하고 사례와 표준지를 직접 비교한 바 표준적 획지기준으로 지역의 가격수준 격차를 보정하도록 의견을 기재한다.

3) 비교시점(기준시점 기준 비교)

① 비교표준지가 있는 지역과 대상토지가 있는 지역 모두 기준시점을 기준으로 한다. ② 사안의 경우 표준적 획지의 공시기준일이 아닌 기준시점 당시를 기준으로 비교해야 한다. 다만 기준시점에 관한 수정은 없다고 판단된다.

4) 격차율 산정방법

① 격차율은 용도지대별 비교항목을 기준으로 지역요인과 개별요인을 구분하여 따로 산정한다. ② 사안의 경우 도시철도와 거리 및 편익시설 배치, 획지  상태 등 지역요인에서 비교했으므로 개별요인 비교 시 중복되지 않도록 한다. 또한 제시된 격차율 판단 시 주관개입을 최소화하기 위해 결정 및 분석에 의견을 구체적으로 기술할 것, 1.44,1.20의 적정성 여부를 확인할 것을 기재한다.

3. 검토(세부 심사의견)

사안의 경우 지역요인 비교 시 사례와 표준지 간 직접 비교하는 것은 적정하지 않다. 사례가 속한 지역의 표준적 획지와 대상이 속한 지역의 표준적 획지 간 요인 비교치를 산정해야 하며 이에 따라 산정된 격차율이 적정한 지 구체적 이유 등을 확인할 것을 기재한다.

Ⅳ. 결어

공동주택 분양가격 구성 중 기본건축비와 가산비는 지역에 따른 격차율이 작은 반면 택지비는 지역에 따른 격차가 존재한다. 따라서 택지비 감정평가의 적정성이 매우 중요함을 알 수 있다. 즉 감정평가사는 부동산이 갖는 사회성과 공공성을 인식하고 그에 합당한 가격을 제시해야 하는 의무가 있다고 할 것이다. 끝.