무허가건축물, 주거이전비 관련 논점은 우리 시험의 특수성이 감안되어서 A급 논점이다. 이런 논점들의 특징은 결국 법 조문을 얼마나 정확하게 암기하고 있느냐에 있다고 개인적으로는 생각한다. 암기할 건 암기해야 한다.
B시에 거주하는 갑은 2005년 5월 자신의 토지 위에 주거용 건축물을 신축하였다. 그런데 갑은 건축허가 요건을 충족하지 못하여 행정기관의 허가 없이 건축하였다. 갑은 위 건축물에 입주하지 않았으나, 친척인 을이 자신에게 임대해 달라고 요청하여 이를 허락하였다. 을은 필요시 언제든 건물을 비워주겠으며, 공익사업시행으로 보상의 문제가 발생할 때에는 어떠한 보상도 받지 않겠다는 내용의 각서를 작성하여 임대차계약서에 첨부하였다. 을은 2006년 2월 위 건축물에 입주하였는데, 당시부터 건축물의 일부를 임의로 용도변경하여 일반음식점으로 사용하여 왔다. 갑의 위 토지와 건축물은 2015년 5월 14일 국토교통부장관이 한 사업인정고시에 따라서 공익사업시행지구에 편입되었다. 갑은 이 사실을 알고 동년 6월에 위 건축물을 증축하여 방의 개수를 2개 더 늘려 자신의 가족과 합께 입주하였다. 다음 물음에 답하시오. (30점) ★★ (1) 위 갑의 건축물은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상의 대상이 되는지, 만일 된다면 어느 범위에서 보상이 이루어져야 하는지 설명하시오. (10점) ★★ (2) 갑과 을은 주거이전비 지급 대상자에 포함되는지 여부를 그 지급 요건에 따라서 각각 설명하시오. (20점) |
<예시 목차>
- Ⅰ. 무허가건축물에 대한 보상 여부
- Ⅱ. 주거이전비의 지급 대상과 요건
Ⅰ. 무허가건축물에 대한 보상 여부
1. 문제 상황
토지보상법 시행규칙 제24조는 ‘무허가건축물 등의 부지’에 대해서는 보상규정을 두고 있지만, 무허가건축물 자체에 대해서는 토지보상법령이 직접 규정하고 있지 않아 설문의 갑의 건축허가를 받지 않은 주거용 건축물이 손실보상의 대상이 되는지 및 보상의 범위가 문제된다.
2. 무허가건축물의 의의
‘무허가건축물등’이란 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말한다(토지보상법 시행규칙 제24조). 무허가 또는 무신고 건축물뿐만 아니라 허가나 신고 없이 불법으로 용도를 변경한 건축물도 포함한다.
3. 무허가건축물의 보상 여부
(1) 학설
1) 보상의 대상이 된다는 견해
무허가건축물은 건축법상 조치명령, 관허사업제한, 이행강제금, 벌금 등이 대상이 되지만, 이러한 위법한 건축물에 대한 제재와 그러한 건축물에 대한 보상은 별개의 문제이므로 무허가건축물에 대해서도 보상이 가능하다는 견해이다.
2) 보상의 대상이 아니라는 견해
위법한 건축물에 대해 보상을 한다는 것은 무허가건축물에 대한 건축행위를 승인하는 결과가 되므로 건축법의 입법 목적에 비추어 볼 때 보상은 적법한 건축물에 한정된다는 견해이다.
3) 사업인정 여부를 기준으로 하는 견해
사업인정 고시가 있은 후에는 토지등의 보전의무가 있어 그 이후 건축한 무허가건축물은 원상회복의 대상이기 때문에 보상의 대상이 아니지만, 사업인정고시가 있기 전 건축한 무허가건축물은 보전의무가 인정되지 않기 때문에 보상의 대상이 된다는 견해이다(다수설).
(2) 판례
대법원은 사업인정 여부를 기준으로 하는 입장이다(대판 2000.3.10. 99두10896). 다만, 위법의 정도가 관계 법령의 규정이나 사회통념상 용인할 수 없을 정도로 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래의 객체도 되지 아니하는 경우에는 예외적으로 수용보상 대상이 되지 아니한다(대판 2001.4.13. 2000두6411).,
(3) 검토
무허가건축물을 규제하는 건축법과 공공의 필요에 따라 재산상 손실을 보상하는 것은 제도적 취지가 다르기 때문에 무허가건축물에 대해서도 보상이 가능하지만, 사업인정 고시가 있은 후 토지보상법의 규정(토지보상법 제25조 참조)에 위반되는 무허가 건축행위까지 보상할 필요는 없다고 보는 견해가 타당하다(사업인정 여부를 기준으로 하는 견해).
(4) 설문
사업인정고시일인 2015.5.14. 이전에 존재하던 무허가건축물은 보상의 대상이 되지만, 갑이 사업인정 사실을 알고 그 이후 증축한 부분은 보상의 대상이 되지 않는다.
4. 무허가건축물에 대한 보상 평가
(가) 보상의 대상인 무허가건축물은 무허가인 사정을 고려하지 않은 상태로 평가한다. 다만, 무허가건축물은 허가 및 사용승인에 소요되는 비용, 보유기간 동안의 재산세 등을 부담하지 않았음을 고려하여 평가한다.
(나) 사업인정고시일인 20105.5.14. 이전에 존재하던 무허가건축물은 허가 및 사용승인에 소요되는 비용, 보유기간 동안의 재산세 등을 부담하지 않았음을 고려하여 무허가인 사정을 고려하지 않은 상태로 평가한다.
Ⅱ. 주거이전비의 지급 대상과 요건
1. 문제 상황
무허가인 주거용 건축물의 소유자이지만 해당 건축물에 입주하지 않은 갑과 보상금 포기각서를 작성하고 해당 무허가건축물을 일부는 주거용으로 일부는 일반음식점으로 사용하는 임차인 을이 토지보상법 시행규칙 제54조에 비추어 주거이전비 지급대상이 되는지를 검토한다.
2. 주거이전비의 의의
토지보상법 시행규칙 제54조는 공익사업의 시행으로 인해 이주하는 주거용 건축물의 소유자 및 세입자에게 주거이전비를 보상하도록 하고 있는데, 이는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 주거용 건축물의 소유자나 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 금전을 말한다(대판 2006.4.27. 2006두2435).
3. 토지보상법 관련 규정
(1) 토지보상법 제78조 제6항 · 제10항
토지보상법 제78조 제6항은 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용 등을 보상할 것을 규정하고, 제10항은 보상기준을 국토교통부령으로 정할 것을 규정한다.
(2) 토지보상법 시행규칙 제54조
토지보상법 시행규칙 제54조는 제1항에서 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비 보상을, 제2항에서 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비 보상을 규정한다.
4. 무허가건축물의 소유자인 갑이 주거이전비 대상자에 포함되는지 여부
(1) 주거용 건축물의 소유자에 대한 보상의 요건(토지보상법 시행규칙 제54조 제1항)
1) 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자일 것
여기서 ‘주거용 건축물’을 판단할 때에는 실제 그 건축물의 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용되는지 여부에 따라 결정하여야 한다.
2) 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때일 것
3) 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있을 것
(가) 건축물의 소유자라도 공익사업에 편입되는 건축물에 실제 거주하고 있어야 한다.
(나) 그리고 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람 · 공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다(대판 2015.2.26. 2012두19519).
4) 해당 건축물이 무허가건축물 등이 아닐 것
해당 건축물이 무허가건축물등(‘무허가건축물등’이란 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말한다(토지보상법 시행규칙 제24조))이 아니어야 한다.
(2) 설문
① 갑은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자이며, ② 편입되는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때일 것에 해당하지만, ③ 2005. 5월경부터 존재하던 건축물의 경우 갑은 실제 거주하지 않았고, ④ 무허가 건축물이었으며, 2015.6월경부터는 거주하였지만 해당 부분은 사업인정 사실을 알고 그 이후 증축한 부분으로 보상이 되지 않는 건축물이기 때문에 건축물의 소유자 갑은 주거이전비의 대상이 되지 않는다.
5. 무허가건축물의 임차인인 을이 주거이전비 대상자에 포함되는지 여부
(1) 주거용 건축물의 소유자에 대한 보상의 요건(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항)
1) 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자일 것
(가) 무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 토지보상법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자인 제외한다(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항).
(나) ‘주거용 건축물’을 판단할 때에는 실제 그 건축물의 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용되는지 여부에 따라 결정하여야 한다.
2) 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 자일 것(다만, 무허가건축물 등에 입주한 세입자인 경우에는 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자라야 한다)
토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 규정된 ‘당해 공익사업 시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자’에 해당하는 세입자는 이후의 사업시행자의 주거이전비 산정통보일 또는 수용개시일까지 계속 거주할 것을 요함이 없이 위 사업인정고시일 등에 바로 같은 법 시행규칙 제54조 제2항의 주거이전비 … 청구권을 취득한다고 볼 것이다(대판 2006.4.27. 2006두2435).
3) 설문
① 세입자 을이 주거이전비의 대상이 되려면 주거용 건축물의 세입자라야 하는데, 설문에서 일부를 임의로 용도변경하여 일반음식점으로 사용한 사정이 있으므로 해당 부분은 주거이전비의 대상이 아니지만 주거용 부분이 있으므로 가능하다. ② 또한 을은 무허가건축물의 세입자이지만 사업인정 고시일 당시 1년 이상 거주한 세입자이므로 해당 요건을 만족한다.
(2) 보상 포기각서의 효력
(가) 사업시행자의 세입자에 대한 주거이전비 지급의무를 정하고 있는 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항은 당사자 합의 또는 사업시행자 재량에 의하여 적용을 배제할 수 없는 강행규정이라고 보아야 한다.
(나) 따라서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항에 규정된 주거이전비 지급요건에 해당하는 세입자인 경우, 임시수용시설인 임대아파트에 거주하게 하는 것과 별도로 주거이전비를 지급할 의무가 있고, 갑이 임대아파트에 입주하면서 주거이전비를 포기하는 취지의 포기각서를 제출하였다 하더라도, 포기각서의 내용은 강행규정인 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항에 위배되어 무효이다(대판 2011.7.14. 2011두3685).
(3) 소결
세입자 을은 주거이전비의 지급요건을 만족하고, 보상 포기각서는 무효이므로 을은 주거이전비 지급의 대상이 된다.
6. 결론
건축물의 소유자 갑은 주거이전비 지급의 대상이 되지 않지만, 세입자 을은 주거이전비 지급의 대상이 된다.