지장물 보상평가의 핵심은 원칙과 예외를 정확하게 구분하여 보상액을 산정하는 것이다. 보상평가는 법정평가다. 때문에 법령에 나와있는 그대로 보상액을 산정해야 한다. 산정에는 원칙과 예외가 있다. 이것을 구분하여 답안으로 보여주는 게 핵심이다. 감칙과 관련 법령을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (지장물 보상평가)
① 토지보상법 제75조, 동법 시행규칙 제33조 근거
② 물건가액 내 이전비 보상
③ 무허가건축물: 사업인정 전 신축은 보상
※ 행위제한일 이후 신축은 토지보전의무 위반으로 보상대상 아님
④ 실측면적 기준
제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.
1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우
2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우
3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우
② 농작물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 보상하여야 한다.
③ 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈(흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈이 해당 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우만 해당한다)에 대하여는 거래가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
④ 분묘에 대하여는 이장(移葬)에 드는 비용 등을 산정하여 보상하여야 한다.
⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건축물등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다.
⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령으로 정한다.
제33조(건축물의 평가) ①건축물(담장 및 우물 등의 부대시설을 포함한다. 이하 같다)에 대하여는 그 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.
②건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립ㆍ실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다. <개정 2005. 2. 5.>
③건축물의 사용료는 임대사례비교법으로 평가한다. 다만, 임대사례비교법으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 적산법으로 평가할 수 있다.
④물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다.
Ⅱ. 이전비
※ 시설개선비 제외. 건축허가 관련 비용 포함
토지보상법 시행규칙 제2조(정의) 제4호
제2조(정의) 4. “이전비”라 함은 대상물건의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 당해 공익사업시행지구밖의 지역으로 이전ㆍ이설 또는 이식하는데 소요되는 비용(물건의 해체비, 건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함한 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함하며, 「건축법」 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외한다)을 말한다.
이전 가능성 여부 확인
Ⅲ. 해당 물건의 가액
원가법 원칙
주거용 건축물의 경우 거래사례비교법 적용 가능
Ⅳ. 보상평가액 결정
토지보상법 제75조 제1항에 의거 물건가격 내 이전비 보상
▶ 적법한 건축물의 보상기준
| 일반 건축물 | MIN (이전비, 물건가격) |
| 주거용 | MIN (이전비, 건물가격) 건물가격: MAX (적산가액, 비준가액(※이축권, 입주권은 제외))와 최소보장액 600만원 비교(칙§58①) |
| 구분소유권 | 거래사례비교법 (원가법 고려하지 않음) ※ 구분소유권 개발이익 배제: 개발이익이 반영되지 않은 거래사례 선정 (관련 법령 공고 · 고시 이전 사례) |
▶ 무허가 건축물의 보상기준
| 보상여부 | 보상방법 | ||
| 89.1.24 이전 | 89.1.24 ~ 사업인정고시일 이전 | 사업인정고시일 이후 | MIN (이전비, 건물가격) 주거용이라면 건물가격: MAX(적산가액, 비준가액)와 최저보상액 600만원 비교 (칙 § 58①) |
| ○ | × | ||
| ex) 무허가 건축물이나 행위제한일 이전 건축으로 보상대상임 | |||
▶ 건축허가는 득하였으나 사용승인은 받지 못한 건물
무허가 건축물이란 건축법 등 관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말함. 건축법 제22조는 건축물의 사용승인에 대해 규정하면서 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없도록 규정하고 있으나, 허가 또는 신고와 사용승인은 법적성질이 다르므로 그 건축물이 건축허가와 전혀 다르게 건축되어 실질적으로는 건축허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우가 아니라면 허가 또는 신고에는 사용승인이 포함되지 않음. 따라서 미사용승인 부지는 대, 건물은 실측면적으로 보상대상 |