감정평가실무: 신설 선하지 보상

신설 선하지 보상 역시 중요한 논점이다. 선하지 관련 문제가 출제된다면, 기설 선하지, 신설 선하지를 동시에 물어보고 비교하는 스타일의 문제가 출제되지 않을까 개인적으로 생각한다. 관련하여 구분지상권 평가방법 및 장 · 단점에 대한 내용, 선하지 보상평가 시 보상이 이루어지지 않는 이론적 측면의 내용 등도 함께 정리하여 둘 필요가 있다고 생각한다. 감칙과 관련 법규를 읽고 시작하자.

<예시 목차>

Ⅰ. 감정평가개요 (신설 선하지 보상)

토지보상법 시행규칙 제31조

전기사업법, 송주법 등 관련 법규에 따라 평가함.

영구적 / 일시적 결정

제31조(토지의 지하ㆍ지상공간의 사용에 대한 평가) ①토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 “입체이용저해율”이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.
②토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.

Ⅱ. 나지상정 토지가액

1. 비교표준지 선정

2. 나지상정 토지가액

Ⅲ. 보정률 산정

1. 입체이용저해율 적용(칙 §31)

※ 임지, 농지는 건물, 지하이용저해율 없음

1) 저해층수

(1) 이격거리

3 + (통과전압 – 35㎸) / 10㎸ × 0.15㎸

(2) 건축가능층수

(송전선로 통과높이 – 이격거리) ÷ 층고

(3) 저해층수

2) 건물 등 이용저해율

3) 지하부분 이용저해율

4) 그 밖의 이용저해율

5) 입체이용저해율

건물 등 이용저해율 + 그 밖의 이용저해율

※ 공중부분사용으로 지하부분 이용저해율 없음

2. 추가보정률

쾌적성 + 시장성 + 기타 저해요인

3. 보정률

입체이용저해율 + 추가보정률

Ⅳ. 선하지 설정 면적

Ⅴ. 영구적 사용기간인 경우 보상평가액

나지상정 토지가액 × 보정률 × 선하지 설정 면적

Ⅵ. 선하지의 사용기간이 n년인 경우 보상평가액

1. 단위면적 당 사용료

나지상정 토지가액 × 토지의 기대이율

2. 선하지의 사용기간에 따른 보상평가액

단위면적당 사용료 × 보정률 × PVAF(n년, 할인율) × 선하지 설정 면적

▶ 선하지 보상

신설선하지	개요	전원개발사업(제1사업)에 따라 종전에 나지상태인 토지에 송전선로 설치 시
	토지소유자	① 송전선로 사용료 보상 (칙 §31) ※ 구분소유권: 입체이용저해율 + 추가보정률 + 영구사용보정률 ② 전주 · 철탑부지 보상 (한국전력으로 소유자 변경)
	구분지상권자 (한국전력)	해당 단계에서는 보상항목 없음 (신설 선하지의 경우 토지소유자만이 보상대상자에 한정됨)
기설선하지	개요	송전선로가 설치된 토지(선하지)가 택지개발사업 등 다른 공익사업(제2사업)에 편입 시
	토지소유자	소유권 외의 권리(구분지상권)이 설정된 토지에 대한 보상 (칙 §29)
	구분지상권자 (한국전력)	① 전주 · 철탑부지 보상 ② 소유권 외의 권리에 대한 보상 (칙 §28 등)

▶ 구분지상권 평가방법 및 장 · 단점

당초권리설정액	당초 설정액 × 시점수정	장점	자료수집 용이, 영구 구분지상권에 적용 가능
		단점	지가 하락 시 불합리
당초 감가율	토지 × 감가율	장점	산정 쉬움, 영구 구분지상권에 적용 가능
		단점	설정지 상황 변화 시 불합리
인근 보상선례	보상사례 × 시점수정 × 가치형성요인비교	장점	논리적
		단점	사례선정 · 비교치산정 어려움
기준시점 권리 설정액	권리설정액 – 감가누계액	장점	산정 쉬움
		단점	영구 구분지상권에 적용불가
설정지 순수익 차이	(설정 전 순수익 – 설정 후 순수익) ÷ 환원율	장점	영구 구분지상권에 적용 가능
		단점	순수익 산정 곤란
권리자 초과수익	초과수익 × PVAF	장점	논리적
		단점	초과수익 산정 곤란, 영구 구분지상권에 적용불가