지가변동률 변동 여부와 적용공시지가 확정 논점은 보상평가에 있어서 기본중의 기본이다. 적용공시지가를 정확하게 확정해야, 보상평가액을 정확하게 산정할 수 있다. 또한 지가변동률 변동 여부를 파악은 공익사업시행에 따른 개발이익배제 논점과 맞물려 있다. 만약 어느 지역의 개발에 대한 소문이 돌기 시작하면 이미 해당 지역의 땅값, 집값이 들썩거리기 시작한다. 그렇기 때문에 지가변동률 변동 여부를 파악하는 것이 매우 중요한 것이다. 지가변동률 변동과 적용공시지가 논점은 전부 개발이익배제와 연결되어 있다. 기본중의 기본이니, 철저하게 숙지해야 한다. 감칙과 토지보상법을 읽고 시작하자.
<관련 논점>
<지가변동률 예시(령 제37조)>
제37조(지가변동률) ① 법 제70조제1항에서 “대통령령으로 정하는 지가변동률”이란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제17조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 지가변동률로서 평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)가 소재하는 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 용도지역별 지가변동률을 말한다. 다만, 비교표준지와 같은 용도지역의 지가변동률이 조사ㆍ발표되지 아니한 경우에는 비교표준지와 유사한 용도지역의 지가변동률, 비교표준지와 이용상황이 같은 토지의 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군 또는 구의 평균지가변동률 중 어느 하나의 지가변동률을 말한다.
② 제1항을 적용할 때 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률을 적용한다. 다만, 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률이 인근 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률보다 작은 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문에 따른 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우는 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우로 한다. <개정 2013. 12. 24.>
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 사업인정고시일부터 가격시점까지의 지가변동률이 3퍼센트 이상일 것. 다만, 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 비교표준지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 그 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 날부터 가격시점까지의 지가변동률이 5퍼센트 이상인 경우로 한다.
3. 사업인정고시일부터 가격시점까지 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률이 비교표준지가 소재하는 시ㆍ도의 지가변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것
사업면적 : 220,000㎡ / 수용재결일(가격시점) : 19.8.31. 사업인정의제일(지구지정고시) : 18.1.2. 공고공람 : 17.1.2. 공고공람으로 인해 지가가 변동되었으므로 17년 공시지가 선택 A시 B구. A시, 경기도 평균 용도지역별 지가변동률(%)
인접 X구, Y구 용도지역별 지가변동률(%)
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1. 지가변동여부 1) 령 제37조 제3항 제2호(공고~가격시점) : 6.2%(5%이상) 2) 령 제37조 제3항 제3호 (1) A시 B구(18.1.2.~가격) : 3.8% (2) 경기도(18.1.2.~가격) : 1% (30% 이상) 3) 변동여부 도로ㆍ하천 등이 아닌 사업으로서 20만 ㎡이상이며 , 차이가 5%p이상, 30%이상 높아 령 제37조 제3항의 요건 충족함. 2. 지가변동률(17.1.1.~가격시점) 1) 녹지지역 2) 주거지역 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
면적 : 40만 ㎡ / 고시일 : 16.11.21. / 가격시점 : 18.9.21. 사업인정고시일 : 17.5.10. / 적용공시지가 : 16년 A시 B구, A시 평균 용도지역별 지가변동률(%)
지가영향이 없는 인점 시군구 평균 용도지역별 지가변동률(%)
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1. 지가변동여부 도로ㆍ철도 등 사업이 아니면 서 20만 ㎡ 이상이며 , 해당 공익사업이 공고된 날부터 가격시점까지 지가변동률이 5%이상이며(주거 : 15%, 녹지 : 18), 사업인정고시일부터 가격시점까지지가변동률(주거 : 10, 녹지 : 11)과 시도변동률(3.5)의 격차율이 30%이상이므로, 개발이익배제를 위해 인근 시군구의 지가변동률을 적용함. 2. 지가변동률 주거 : 8% / 녹지 : 9% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
<적용공시지가 예시(령 제38조의 2)>
제38조의2(공시지가) ① 법 제70조제5항에 따른 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우는 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호를 모두 충족하는 경우로 한다. <개정 2016. 8. 31.>
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 해당 공익사업지구 안에 있는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조에 따른 표준지공시지가(해당 공익사업지구 안에 표준지가 없는 경우에는 비교표준지의 공시지가를 말하며, 이하 이 조에서 “표준지공시지가”라 한다)의 평균변동률과 평가대상토지가 소재하는 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 전체의 표준지공시지가 평균변동률과의 차이가 3퍼센트포인트 이상일 것
3. 해당 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가의 평균변동률이 평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것
② 제1항제2호 및 제3호에 따른 평균변동률은 해당 표준지별 변동률의 합을 표준지의 수로 나누어 산정하며, 공익사업지구가 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸쳐 있는 경우 평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률은 시ㆍ군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후 이를 해당 시ㆍ군 또는 구에 속한 공익사업지구 면적 비율로 가중평균(加重平均)하여 산정한다. 이 경우 평균변동률의 산정기간은 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 당시 공시된 표준지공시지가 중 그 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 표준지공시지가의 공시기준일부터 법 제70조제3항 또는 제4항에 따른 표준지공시지가의 공시기준일까지의 기간으로 한다.
당초사업의 경우(사업면적 : 600,000㎡) / 가격시점 : 18.7.5. 주민공람공고 : 15.9.6. / 사업인정의제일 : 17.1.23. 추가사업의 경우(사업면적 : 700,000㎡, 면적 증가 : 100,000㎡) 추가(변경)고시 : 18.11.17 / 추가된 부분은 모두 B시 / 추가된 부분에는 표준지가 소재하지 않음 사업지 내 표준지공시지가(1~5번만 존재한다고 가정)
공시지가 표준지 가격변동률(%)
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Ⅰ. 당초 사업의 적용공시지가 1. 사업지 내 표준지 평균변동률 (17/15 – 1)
평균 : 29.26% 2. 시군구 전체 표준지공시지가 변동률(15~17) 3. 적용공시지가 Ⅱ. 추가된 부분의 적용공시지가 1. 사업지 내 표준지 평균변동률(18/15 – 1)
평균: 40% 2. 시군구 전체 표준지공시지가 변동률(15~18) 3. 적용공시지가 |