감정평가실무: 토지의 보상평가

토지의 보상평가는 기본 중의 기본이다. 그리고 보상평가는 법정평가다. 때문에 토지보상법을 완벽하게 숙지하고 있어야 한다. 토지보상법을 모르면 아예 점수를 획득할 수 없다. 3방식이나 타당성을 묻는 문제는 산식이 좀 틀리거나, 숫자가 조금 틀리거나, 논리가 조금 약하더라도 부분 점수 획득이 가능하지만, 보상평가는 산식이 틀리거나, 논리가 조금 약하면, 아예 점수를 획득할 수 없다. 실무에는 답이 없다라는 말을 종종하지만, 보상평가는 답이 있다. 때문에 토지보상법을 완벽하게 숙지해야 한다. 보상평가 문제가 출제되면, 그야말로 법령에 나온 방법대로, 똑같이 목차 적용해서 기계적으로 써나가야 한다. 보상평가가 출제되면, 여기서 시간을 절약해야 한다. 철저하게 암기하자. 감칙과 토지보상법을 읽고 시작하자.

<예시 목차>

Ⅰ. 감정평가개요 (토지의 보상평가)

① 감정평가목적: 보상평가 (협의, 수용재결 등)

② 가격시점(토지보상법 제67조 제1항). 사업인정(의제)일

제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.
② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.
[전문개정 2011. 8. 4.]

Ⅱ. 적용공시지가 선택

1. 취득할 토지 지가변동 여부 (령 §38의2)

제38조의2(공시지가) ① 법 제70조제5항에 따른 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우는 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호를 모두 충족하는 경우로 한다. <개정 2016. 8. 31.>
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 해당 공익사업지구 안에 있는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조에 따른 표준지공시지가(해당 공익사업지구 안에 표준지가 없는 경우에는 비교표준지의 공시지가를 말하며, 이하 이 조에서 “표준지공시지가”라 한다)의 평균변동률과 평가대상토지가 소재하는 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 전체의 표준지공시지가 평균변동률과의 차이가 3퍼센트포인트 이상일 것
3. 해당 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가의 평균변동률이 평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것
② 제1항제2호 및 제3호에 따른 평균변동률은 해당 표준지별 변동률의 합을 표준지의 수로 나누어 산정하며, 공익사업지구가 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸쳐 있는 경우 평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률은 시ㆍ군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후 이를 해당 시ㆍ군 또는 구에 속한 공익사업지구 면적 비율로 가중평균(加重平均)하여 산정한다. 이 경우 평균변동률의 산정기간은 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 당시 공시된 표준지공시지가 중 그 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 표준지공시지가의 공시기준일부터 법 제70조제3항 또는 제4항에 따른 표준지공시지가의 공시기준일까지의 기간으로 한다.
[본조신설 2013. 5. 28.]

2. 결정: 토지보상법 제70조 제3항, 제4항, 제5항 적용

제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. <개정 2016. 1. 19.>
② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.
③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.
⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2011. 8. 4.]

Ⅲ. 비교표준지 선정

1. 선정기준(칙 §22③)

용도지역 등 공법상 제한이 유사하며, 이용상황, 주위환경 등이 같거나 유사하고 지리적으로 가까운 표준지를 선정함. 단, 사업지 내 표준지 중 적정 표준지가 없으면 사업지 밖의 표준지 선정

제22조(취득하는 토지의 평가) ①취득하는 토지를 평가함에 있어서는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 한다.
②토지에 건축물등이 있는 때에는 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다.
③ 제1항에 따른 표준지는 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 기준에 따른 토지로 한다. <신설 2013. 4. 25.>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조부터 제38조까지, 제38조의2 및 제39조부터 제42조까지에서 정한 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것
2. 평가대상 토지와 실제 이용상황이 같거나 유사할 것
3. 평가대상 토지와 주위 환경 등이 같거나 유사할 것
4. 평가대상 토지와 지리적으로 가까울 것

2. 대상 토지 현황

※ 일반적 제한 반영, 개별적 제한 미반영. 당해 사업과 무관한 공시기준일 이후의 개발이익 반영

1) 공법상 제한 (칙 §23)

해당 공익사업 시행 절차로서 용도지역이 변경된 경우 변경되기 전의 용도지역을 기준으로 평가하는 바, ○○ 기준. 도시계획시설 저촉은 해당 사업 또는 개별적 제한이므로 배제.

제23조(공법상 제한을 받는 토지의 평가) ①공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다.
②당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다.

2) 이용상황(칙 §24·25·26)

제24조(무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가) 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 “무허가건축물등”이라 한다)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. <개정 2005. 2. 5., 2012. 1. 2.>

제25조(미지급용지의 평가) ①종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 “미지급용지”라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다. <개정 2015. 4. 28.>
②사업시행자는 제1항의 규정에 의한 미지급용지의 평가를 의뢰하는 때에는 제16조제1항의 규정에 의한 보상평가의뢰서에 미지급용지임을 표시하여야 한다. <개정 2015. 4. 28.>
[제목개정 2015. 4. 28.]

제26조(도로 및 구거부지의 평가) ①도로부지에 대한 평가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005. 2. 5.>
1. 「사도법」에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내
2. 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내
3. 제1호 또는 제2호외의 도로의 부지는 제22조의 규정에서 정하는 방법
②제1항제2호에서 “사실상의 사도”라 함은 「사도법」에 의한 사도외의 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시ㆍ군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각호의 1에 해당하는 도로를 말한다. <개정 2005. 2. 5., 2012. 1. 2., 2012. 4. 13.>
1. 도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
2. 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
3. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로
4. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
③구거부지에 대하여는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 다만, 용수를 위한 도수로부지(개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로부지를 제외한다)에 대하여는 제22조의 규정에 의하여 평가한다.
④제1항 및 제3항에서 “인근토지”라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.

3. 비교표준지 선정

※ 나지상정평가원칙인 바, 건부감가 반영 ×

Ⅳ. 시점수정치 결정

1. 지가변동률

1) 지가의 현저한 변동여부 검토 (령 §37)

제37조(지가변동률) ① 법 제70조제1항에서 “대통령령으로 정하는 지가변동률”이란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제17조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 지가변동률로서 평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)가 소재하는 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 용도지역별 지가변동률을 말한다. 다만, 비교표준지와 같은 용도지역의 지가변동률이 조사ㆍ발표되지 아니한 경우에는 비교표준지와 유사한 용도지역의 지가변동률, 비교표준지와 이용상황이 같은 토지의 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군 또는 구의 평균지가변동률 중 어느 하나의 지가변동률을 말한다. <개정 2019. 6. 25.>
② 제1항을 적용할 때 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률을 적용한다. 다만, 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률이 인근 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률보다 작은 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문에 따른 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우는 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우로 한다. <개정 2013. 12. 24.>
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 사업인정고시일부터 가격시점까지의 지가변동률이 3퍼센트 이상일 것. 다만, 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 비교표준지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 그 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 날부터 가격시점까지의 지가변동률이 5퍼센트 이상인 경우로 한다.
3. 사업인정고시일부터 가격시점까지 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구의 지가변동률이 비교표준지가 소재하는 시ㆍ도의 지가변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것
[전문개정 2013. 5. 28.]

2) 결정

2. 생산자물가지수

3. 결정

생산자물가상승률은 일반재화의 가치변동을 나타내는 지표로서 국지적인 지가변동추세를 반영하지 못하는 것에 비해, 용도지역별 지가변동률은 대상 토지의 가격변동을 잘 반영하기에 지가변동률을 기준함.

Ⅴ. 지역 및 개별요인 비교치 결정

※ 대상의 개별적 제한 미반영

Ⅵ. 그 밖의 요인 보정치 결정

※ 당해 사업과 별도인 사업으로 인하여 인근지역 토지 상승분 반영

1. 보상선례 (또는 거래사례) 선정

※ 보상사례: 그 밖의 요인 보정치 선정사례 / 거래사례: 검증용

○○ 지역이며, 해당 사업인정의제일(공고일) 이전 평가되어 개발이익이 미반영된 ~ 선정

2. 격차율 산정

3. 적정성 검토 (실거래가, 실거래토지단가/개별공시지가)

4. 그 밖의 요인 보정치 결정

Ⅶ. 보상평가액

▶ 현황평가의 예외

1. 무허가건축물 부지 (칙 §24)

원칙

건축될 당시 이용상황 기준

예외 (1989.1.24. 당시 무허가건축물 부지)

기준시점의 현실적인 이용상황 기준

89.1.24. 당시 무허가건축물 부지의 면적사정

① 원칙: 사업시행자 제시

예외: 건폐율 역산, 바닥면적

② 적정 대지면적은 현황(대지)을 기준하되 그 초과분은 종전 이용상황 및 지목을 기준

2. 불법형질변경 토지 (칙 §24)

원칙

형질변경될 당시 이용상황 기준

(※ 불법형질변경 후 현실적 이용상황이 나빠진 경우: 현실적인 이용상황 기준)

예외 (1995.1.7. 당시 공익사업시행지구에 편입)