감정평가실무: 도시정비평가 – 무상양수도(정비기반시설)

① 목적물: 토지, 기타 기반시설(멘홀, 전봇대 등)

② 기준시점: 사업시행인가고시예정일

③ 용도지역: 종상향된 용도지역 또는 종전 용도지역

④ 이용상황: 용도폐지된 상태 기준

(※ ㉠ 사업시행자가 도로 등의 지목을 대로 변경하여 의뢰한 경우 대를 기준하여 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인을 고려한 가액으로 평가할 수 있음 ㉡ 용도폐지의 경우 도로로 평가되는 것이 아니므로 현황 도로 형상에 대한 획지 감가 (통상 70 ~ 80%로 평가)

⑤ 사업시행자가 도로 등의 지목을 대로 변경하여 의뢰한 경우 대를 기준으로 그 국공유지의 위치ㆍ형상 등 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인을 고려한 가액으로평가할 수 있음

⑥ 당해 사업으로 변경된 공법상 제한은 고려하지 않음. (※ 당해 사업에 따른 도시계획시설 저촉이 있다면 감가 반영하지 않음)

⑦ 도로의 경우 획지감가함(보통 부정형)

① 목적물: 토지, 건물

② 기준시점: 사업시행인가고시예정일(사업시행인가 신청 전에 평가)

③ 용도지역: 종상향된 용도지역 또는 종전 용도지역

④ 이용상황: 현황기준 (※ 재개발: 현황의 나지상태 기준 / 재건축: 현황 아파트)

⑤ 당해 사업으로 변경된 공법상 제한은 고려하지 않음.

① 종전자산평가

② 국공유지처분평가

① 종후자산평가

② 현금청산(협의평가)

③ 보상(협의평가)

① 현금청산(협의평가)

② 보상(수용재결평가)

① 재개발: 도정법 제73조, 제65조

② 재건축: 도정법 제64조

① 사업시행 3년 이내: 도정법 제 98조

제98조(국유ㆍ공유재산의 처분 등) ① 시장ㆍ군수등은 제50조 및 제52조에 따라 인가하려는 사업시행계획 또는 직접 작성하는 사업시행계획서에 국유ㆍ공유재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에는 미리 관리청과 협의하여야 한다. 이 경우 관리청이 불분명한 재산 중 도로ㆍ구거(도랑) 등은 국토교통부장관을, 하천은 환경부장관을, 그 외의 재산은 기획재정부장관을 관리청으로 본다. <개정 2020. 12. 31., 2021. 1. 5.>
② 제1항에 따라 협의를 받은 관리청은 20일 이내에 의견을 제시하여야 한다.
③ 정비구역의 국유ㆍ공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각되거나 양도될 수 없다.
④ 정비구역의 국유ㆍ공유재산은 「국유재산법」 제9조 또는 「공유재산 및 물품 관리법」 제10조에 따른 국유재산종합계획 또는 공유재산관리계획과 「국유재산법」 제43조 및 「공유재산 및 물품 관리법」 제29조에 따른 계약의 방법에도 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대될 수 있는 국유ㆍ공유재산은 「국유재산법」, 「공유재산 및 물품 관리법」 및 그 밖에 국ㆍ공유지의 관리와 처분에 관한 관계 법령에도 불구하고 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다.
⑥ 제4항에 따라 정비사업을 목적으로 우선하여 매각하는 국ㆍ공유지는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하며, 주거환경개선사업의 경우 매각가격은 평가금액의 100분의 80으로 한다. 다만, 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국ㆍ공유지는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에서 정한다.

② 사업시행 3년 이후: 국유재산법 령 제42조

제42조(처분재산의 예정가격) ① 증권을 제외한 일반재산을 처분할 때에는 시가를 고려하여 해당 재산의 예정가격을 결정하여야 한다. 이 경우 예정가격의 결정방법은 다음 각 호와 같다. <개정 2016. 6. 30., 2022. 1. 21.>
1. 대장가격이 3천만원 이상인 경우(제2호의 경우는 제외한다): 두 개의 감정평가법인등의 평가액을 산술평균한 금액
2. 대장가격이 3천만원 미만인 경우나 지방자치단체 또는 공공기관에 처분하는 경우: 하나의 감정평가법인등의 평가액
② 제1항에 따른 감정평가법인등의 평가액은 평가일부터 1년이 지나면 적용할 수 없다. <개정 2016. 6. 30., 2022. 1. 21.>
③ 중앙관서의 장등은 일반재산에 대하여 일반경쟁입찰을 두 번 실시하여도 낙찰자가 없는 경우에는 세 번째 입찰부터 최초 매각 예정가격의 100분의 50을 최저한도로 하여 매회 100분의 10의 금액만큼 그 예정가격을 낮출 수 있다. <개정 2011. 4. 1., 2013. 4. 5.>
⑤ 일반재산을 법 제45조에 따라 개척ㆍ매립ㆍ간척 또는 조림하거나 그 밖에 정당한 사유로 점유하고 개량한 자에게 해당 재산을 매각하는 경우에는 매각 당시의 개량한 상태의 가격에서 개량비 상당액을 뺀 금액을 매각대금으로 한다. 다만, 매각을 위한 평가일 현재 개량하지 아니한 상태의 가액이 개량비 상당액을 빼고 남은 금액을 초과하는 경우에는 그 가액 이상으로 매각대금을 결정하여야 한다. <개정 2011. 4. 1.>
⑥ 법 제45조에 따라 개척ㆍ매립ㆍ간척 또는 조림하거나 그 밖에 정당한 사유로 점유하고 개량한 일반재산을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 사업시행자에게 매각하는 경우로서 해당 사업시행자가 해당 점유ㆍ개량자에게 개량비 상당액을 지급한 경우에 관하여는 법 제44조의2제1항을 준용한다. <개정 2011. 4. 1., 2019. 3. 12.>
⑦ 제5항 및 제6항의 개량비의 범위는 기획재정부령으로 정한다. <개정 2011. 4. 1.>
⑧ 법 제55조제1항제1호 및 제4호에 따라 양여하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대장가격을 재산가격으로 한다. <개정 2011. 4. 1., 2011. 12. 28.>
⑨ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업에 필요한 일반재산을 해당 사업의 사업시행자에게 처분하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 법률에 따라 산출한 보상액을 일반재산의 처분가격으로 할 수 있다. <개정 2011. 4. 1.>
⑩ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국유지를 법 제43조제1항에 따른 경쟁입찰의 방법으로 처분하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 국유지의 개별공시지가를 예정가격으로 할 수 있다. <신설 2013. 12. 30.>
1. 일단(一團)의 토지[경계선이 서로 맞닿은 일반재산(국가와 국가 외의 자가 공유한 토지는 제외한다)인 일련(一連)의 토지를 말한다. 이하 같다] 면적이 100제곱미터 이하인 국유지(특별시ㆍ광역시에 소재한 국유지는 제외한다)
2. 일단의 토지 대장가격이 1천만원 이하인 국유지
⑪ 중앙관서의 장등은 일반재산의 처분을 신청한 자가 감정평가 실시 후에 정당한 사유 없이 그 신청을 철회한 경우에는 감정평가 및 측량에 든 비용을 그 신청자(지방자치단체가 신청자인 경우는 제외한다)로 하여금 부담하게 할 수 있다. <신설 2022. 12. 30.>