경매평가는 목적별 평가의 카테고리에서 출제한다고 할 때, 담보평가와 비교해서 대상물건의 범위와 확정 비교에 논점이 있다. 담보평가에서도 마찬가지이지만, 경매평가에서도 대상물건을 어디까지 확정할 것인가가 가장 중요하다. 평가 대상물건을 명확하게 확정해야 답안을 써 나갈 수 있다. 대상물건 확정에서부터 틀리면, 답없다. 목적별 평가가 출제되면, 대상물건 확정이 그래서 가장 중요하다. 감칙을 읽고 시작하자.
<경매평가 관련 주요 논점>
- ▶ 경매평가 관련 용어
- ▶ 근저당권 설정된 토지의 합필
- ▶ 토지 위 제시외 건물
- ▶ 경락인 취득 시 소요 비용, 채권회수 가능성 예시(4순위)
- ▶ 보상예정 토지의 경매, 담보평가
- ▶ 경매평가 대상물건 확정 예시
- ▶ 경매평가 대상물건 확정 예시 (제시외 등)
- ▶ 경매 진행에 따른 예상 현금흐름
▶ 경매평가 관련 용어
| 유찰 | 매수희망자가 없어 다시 경매를 진행시키는 것 |
| 낙찰(경락) | 최고가 입찰자에게 매수권한을 주는 것 |
| 법사가격(최초경매가) | 경매물건의 감정평가액, 대부분 최초 경매에 붙여질 경우 최저입찰가가 됨 |
| 최저경매가 | 응찰자가 입찰에 참여할 경우 반드시 이 가격 이상을 제시하여야만 최고가 입찰자가 되는 가격 |
▶ 근저당권 설정된 토지의 합필
100번지: 600㎡, 근저당권 설정 / 100-1번지: 200㎡ → 100번지로 합필: 800㎡, 근저당권이 800㎡ 전부에 설정 → 경매 평가 목록에 100번지 600㎡로 의뢰된 경우 추후 합필이 있으면 800㎡로 평가 |
▶ 토지 위 제시외 건물
1. 토지소유자와 건물소유자가 동일한 경우 2. 토지소유자와 건물소유자가 상이하거나 알 수 없는 경우 |
▶ 경락인 취득 시 소요 비용, 채권회수 가능성 예시(4순위)
부동산 평가액: 4,847,000,000 / 낙찰가율: 50% 임차인 설치 시설(자본적 지출): 1,305,000,000 집행비용: 7,500,000 / 1순위 근저당권: 1,000,000,000 2순위 근저당권: 600,000,000 / 3순위 근저당권: 300,000,000 4순위 근저당권: 200,000,000 최우선변제 소액임차인보증금: 27,000,000 소액임차인보증금을 제외한 보증금(근저당권보다 후순위): 473,000,000 |
경락인 취득 시 소요 비용 4순위 채권자 채권회수 가능성 2. 선순위 채권액 3. 잔여현금흐름 4. 채권회수가능성 |
▶ 보상예정 토지의 경매, 담보평가
보상가 수준으로 평가하지만 보상평가가 아님에 유의.
최근 공시지가 적용 및 현 용도지역 사용
▶ 경매평가 대상물건 확정 예시
토지#1: 면적 – 220㎡ / 나지 토지#2: 면적 – 250㎡ / 건물: 연면적 – 360㎡, 3층 권고사항: 토지의 경우 관련지번으로 등재되어 있으나 건축허가서 상 용적률, 건폐율을 검토하여 행정적 측면에서 일단지 여부 재검토 권고 건축허가서: 건폐율 – 60% / 용적률 – 200% 건축면적 – 120㎡ / 대지면적 – 470㎡ |
1. 토지(일단지 여부) 관련지번 등재로 #1과 일단지로 판단되나, 건축허가서상 용적률ㆍ건폐율 고려 시, 250 × 0.6 = 150㎡, 250 × 2 = 500㎡로 #2만의 대지면적으로 법적요건 충족. 따라서 #1, #2는 개별평가 함 |
2019.6.1. 건축허가 후 건물 착공 시작 2019.6.2. 도시계획도로 확장공사 공사 착공 (25m) |
| 1. 토지: 일단지, 광대로 |
▶ 경매평가 대상물건 확정 예시 (제시외 등)
3) 제시외 등 ① 기호 다, 라는 멸실로 평가외. |
▶ 경매 진행에 따른 예상 현금흐름
부동산 가격: 1,300,000,000 / 평균 낙찰가율: 70% 낙찰사례경매 평가금액: 1,600,000,000 / 낙찰가: 1,070,000,000 평가수수료 및 경매 집행비용: 7,000,000 소액임차인: 16,000,000 / 1순위 근저당: 400,000,000 |
1. 예상낙찰가격 1) 낙찰가율 (2) 낙찰사례의 낙찰가 (3) 낙찰가율 결정 2) 대상 예상 낙찰가 2. 예상 현금 흐름 1) 우선순위 권리 배분액 ① 평가수수료, 경매 집행비용: 7,000,000 2) 현금흐름 |