담보평가의 원칙, 담보평가 시 준수사항 등 담보평가 시 논점은 명확하게 정리해서 암기해 두자. 감정평가는 평가 목적에 따라서 대상물건의 범위가 달라진다. 이것이 목적별 평가, 담보평가에 있어서 핵심이다. 기본적 사항의 확정에서 평가 대상 물건 확정을 명확하게 해야 한다. 담보평가 시, 평가 외, 평가제외하는 대상물건, 제시 외 건물을 어떻게 처리할 것인지에 대한 논점 등이 주요 논점이다. 감칙을 읽고 시작하자.
<주요 논점>
- ▶ 담보평가의 원칙
- ▶ 담보평가 시 준수사항
- ▶ 평가 외, 평가 제외
- ▶ 제시 외 건물
- ▶ 일단지 판단기준
- ▶ 담보평가 시 제시된 가격자료 간 균형
- ▶ 담보평가 시
- ▶ 관계법규에 따라 담보제공이 금지, 제한되는 물건
- ▶ 담보평가 대상물건 확정 예시
▶ 담보평가의 원칙
| 확인주의 | 담보 대상물건에 대한 물적 현황 및 권리 관계 등을 반드시 확인해야 되는 것으로 위치ㆍ면적, 건물의 존부 등의 물적 확인작업과 제한물권 등 권리 관계 조사 |
| 보수주의 | 완전한 채권회수라는 목적을 실현하기 위해 여신기간동안 미래의 불확실성이 내재된다는 점 고려 |
| 처분주의 | 담보감정평가는 여신기간 중 원하는 때에 적정한 금액으로 조기에 환가처분을 할 수 있느냐의 관점에서 접근 |
| 현황주의 | 공부상의 지목 이나 용도에 관계없이 현실적인 이용상태ㆍ용도를 기준하여 판단. 다만 , 공부와 현황이 불일치할 경우 현황이 불법행위에 의하여 이루어진 것이 아닌지 검토 |
▶ 담보평가 시 준수사항
① 성실ㆍ공정하게 담보평가업무를 수행. 정당한 이유 없이 평가 기피, 반려× ② 평가의뢰서상 처리 기간 엄수 ③ 평가액의 산출근거를 명 시하여 평가의 공정성ㆍ객관성 유지 ④ 직접 이해관계가 있는 물건 평가×, 비밀 누설 금지 ⑤ 금융기관 등의 자료제출 요청 시 적극적으로 응함 ⑥ 기타 감정평가사 윤리 강령ㆍ윤리 규정 준수 |
▶ 평가 외, 평가 제외
| 평가 외 | 담보평가의 대상은 되나 공부나 의뢰목록상에는 포함, 근저당권 설정가능. 그러나 환가성이 떨어지므로 가치를 주지 않고 평가외 함. 특히 현장조사 시 확인이 가능한 경우에만 평가외 처리 가능 현황도로, 타인점유토지, 소재불명 건물, 제시외 건물 |
| 평가 제외 | 목록에 없고 근저당권도 설정 불가능. 평가대상 자체가 아님 |
▶ 제시 외 건물
| 토지에 미치는 영향이 있는 경우 | 토지의 평가 | 제시 외 건물 부분의 면적을 고려 → 평가 외 |
| 제시 외 건물의 평가 | 목록 없고, 근저당권 설정 불가 → 평가 제외 | |
| 종물, 부합물로 판단되는 경우 | 토지 | 제시 외 건물 부분에 감가를 고려하거나, 정상평가 |
| 제시 외 건물의 평가 | 목록 없고, 근저당권 설정 불가 → 평가 제외 |
▶ 일단지 판단기준
※ 일단지: 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지 ① 관련 지번이 묶여 있는지 ② 건축허가 + 착공신고 (착공신고 전이면 일단지 아님) ③ 실제이용 유사 (전, 답, 과수원, 임야 → 일단지 아님) ④ 개발사업시행예정지는 사업계획의 승인이나 사업인정이 있기 전에는 일단지× ⑤ 조경수목 재배지, 간이체육시설용지 등, 주위환경 등의 사정으로 보아 현재 이용이 일시적 이용상황으로 인정되는 경우 일단지× ⑥ 일단지이나 철거예정부지는 개별평가 |
▶ 담보평가 시 제시된 가격자료 간 균형
| 인근시세 및 비준가액 | 인근 시세는 대충의 가격수준만을 파악하는 데 사용. 시세 이상으로 평가 시 이는 과대평가의 우려로 차후 환가가 어려울 가능성이 있으므로 인근 시세 미만의 금액으로 형성되어야 함 | |
| 본 건의 매매금액 | 평가 시 직접적인 한도액이 됨. 매매예정금액을 넘는다면 과다감정의 문제가 생김 | |
| 평가 사례 | 본 건 | 본 건 평가사례의 경우 본 건 담보평가액의 한도액을 결정짓는 중요한 요소 |
| 인근 유사사례 | 그 밖의 요인보정치로 사용되기도 하나 일반적으로 본 건의 담보평가액 수준을 나타내는 기준 | |
| 각 가격별 수준 | 담보평가액은 일반적인 시세의 90 ~ 95% 선에서 형성 | |
▶ 담보평가 시
① 토지ㆍ건물의 소유자가 다를 경우 일반적으로 감가 내지는 평가 반려하나 의뢰인 요청, 계약당사자 합의 등에 근거 조건부가 후 정상적인 평가가능. 다만 , 철거예정부지로서 조건이 명확하지 않다면 지상건물 저해정도, 즉 법정지상권 성립가능성 등을 고려하여 감가 ② 도시계획시설 저촉 등은 협약에 따라 감가하거나 평가 외 ③ 면적은 등기기준으로 하나 대장과 다를 경우 대장기준 ④ 조건부 평가 불가능 |
▶ 관계법규에 따라 담보제공이 금지, 제한되는 물건
① 행정재산, ② 공익법인의 기본재산, ③ 학교법인의 재산, ④ 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지, ⑤ 의료법인 및 사회복지법인의 기본재산, 압류가 금지되는 물건 및 압류금지채권 등 |
▶ 담보평가 대상물건 확정 예시
| 2017.6.29.의 경우 (동일소유자) 토지#1: 적법건물 소재 / 토지#2: 미등재건물 소재 건물#가: 토지#1에 소재 / 건물#ㄱ,ㄴ: 제시외 건물 금융기관 협약: 제시외 건물 존재 시 토지의 사용수익저해 정도 등을 고려하여 평가. 지상권은 정상토지가액의 30%로 평가 |
1. 토지 2. 건물 |
| 2018.6.29.의 경우 (동일소유자) 토지#1 : 차후 주차장의 용도로 사용하고자 함 토지#2 : 지상에 건축물 신축 계획. 2018.6.1.에 일단의 건축허가 득함. 착공신고 전, 미등재건물 자진철거 금융기관 요청사항 : 지상건축물 철거를 전제하고 건축허가를 득한 현황을 반영한 가액 산정 요청 |
1. 토지 2. 건물 : 평가전제상 #가 평가 외 |
상가지대로 가로의 연속성 및 계통성 측면에서 인구의 통행량 및 접근성 등이 가치에 영향을 미친다고 판단하여 가로의 동일성에 유의함 |