복합부동산의 최유효이용 분석은 현 상태로서의 부동산 가치와 나지상정 토지가치의 비교가 핵심이다. 복합부동산이 최유효이용 미달 시 어떻게 처리할 것인가. 어떻게 평가 의견을 낼 것인가가 논점이고 핵심이다. 감정평가는 전문가의 의견이다. 감칙을 읽고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 현 상태로서의 부동산 가치 (최유효이용 미달된 복합부동산가치)
1. 개별평가
나지상태의 토지가치 (- 건부감가) + 건물가치
2. 거래사례비교법
대상부동산과 품등조건 유사한 사례 기준 가격
3. 수익환원법
대상부동산의 순수익 ÷ 조정된 환원이율 (혹은 DCF)
Ⅲ. 지상 건물 철거시의 토지가치 (나지상태 토지가치 – 철거비)
1. 나지상태 토지가치
1) 공시지가 기준법
2) 거래사례비교법
최유효이용의 거래사례
3) 수익환원법
최유효이용 상정 순수익
4) 토지의 평가액
2. 철거비 고려한 토지가액
나지상태 토지평가액 – 철거비
Ⅳ. 지상 건물의 철거 타당성 검토
현상태 가액 > (나지상정 토지가치 – 철거비) : 현상태 유지 (중도적 이용)
현상태 가액 < (나지상정 토지가치 – 철거비) : 철거 타당함 (새로운 개발)
▶ 최유효이용에 미달
① 최유효이용에 미달하면 개별평가액 > 수익가액. 따라서 시산가액 조정이 필요. (수익가액이 낮게 나온 이유 적시) ② 일괄 거사비 사용이 현실적으로 어려움. 최유효이용에 미달된 거래사례인 경우 보통 토지가격으로 거래되는 사례가 많음. 따라서 최유효이용에 미달된 거래사례는 토지의 거래사례로 활용될 수 있음. |
▶ 최유효층수 결정 시 참작할 사항
| 의의 | 당해 토지에 건물을 건축하여 가장 효율적으로 이용할 경우의 층수 |
| 참작할 사항 | 물리적, 법적, 경제적 타당성을 분석한다. 구체적으로
|
▶ 최고최선에 미달하는 부동산 예시
| 토지: 470㎡ / 건물: 연면적 1,200㎡ (각층 300㎡) 최유효층수: 5층 / 대상 토지에 건부감가요인발생 최고최선의 이용을 상정한 토지의 가격: @1,426,000 현 상태 건물가격: 574,298,000 현 상태 하에서 순수익: 114,178,000 / 시장이자율: 12% 보유기간: 5년 / 5년 간 순수익은 동일 / 토지가격은 매년 8%상승 5년 후 건물은 현재 가격의 4/5 수준 |
1. 최고최선이용 상정 하 토지의 가격: @1,426,000 (× 470 = 670,220,000) 2. 현 상태의 부동산 가격 2) 현 상태 하 토지의 가격 574,298,000 + 토지 ≒ 114,178,000 × PVAF(5년, 12%) + (1.085 × 토지 + 574,298,000 × 4 / 5) ÷ 1.125 ∴ 토지 = 589,340,000 3. 토지의 건부감가액 |