감정평가실무: 지분수익률, 지분배당률, 레버리지 효과

① V × LTV = L → L × DS = i

② NOI ÷ DSR = DS → DS ÷ i = L

③ NOI × DTI = DS → DS ÷ i = L

1. 종합수익률 결정 (r)

2. 지분수익률 결정 (r_e)

1) 대출금액
10,935,695,200 × 0.75 – 3,800,000,000 = 4,402,000,000 (연이자 4% : 176,080,000)

2) 지분투자금액
12,000,000,000 – 4,402,000,000 = 7,598,000,000

3) 매기 BTCF
807,696,000 – 176,080,000 = 631,616,000

4) 기말 지분 복귀가치
11,307,744,000 – 4,402,000,000 = 6,905,744,000

5) 지분수익률 결정 (r_e)

3. 레버리지 효과 분석

차입금리(4%) < 종합수익률(5.7%) < 지분수익률(6.72%)로서 정의 레버리지 효과가 발생

1. 투자의 타당성
투자계획에 따른 지분수익률(IRR)은 ~로서 시장이자율 및 기타 금리 지표등과 비교하더라도 상당히 높은 수준의 수익률로서 투자의 타당성이 긍정됨.

2. 시장가치와 매입가액 검토
현재 매입가격은 ~으로 시장가치에 미달됨. 단순 차익을 얻을 수 있을 것으로 보임.

3. 레버리지 효과
낮은 매입가격 뿐만 아니라 매 입에 따른 저당이자율이 ~% 수준으로 부동산의 무차입 시 수익률에 하회함에 따라 수익률 증폭이 발생하여 높은 지분수익률이 도출되었음.

4. 타당성 확보를 위한 리스크 고려사항
대상의 시장상황은 V동 상권에 유동인구 유출이 있는 상황임. 이러한 시장조건은 W동에 지역적 호황을 가져올 수 있는 점에서 낙관적일 수 있으나, 유동인구의 단절 등의 사유로 개별 부동산 측면에서 비관적일 수 있음.

5. 추가적 고려사항
IRR 산정 시 전제된 각 변수의 전제(임대계약 내용, 기말 재매 도가치 등)에 따라 타당성 여부가 변동될 수 있으며 , 민감도분석, 확률분석 등을 통해 주요 변수를 판단하고 해당 변수를 관리하는 선택과 집중 전략 등 고려가 필요.