소음 등으로 인한 가치 하락분 평가도 나름 중요한 논점이라고 생각한다. 소음 등에는 다양한 논점이 있다. 오염된 토지에 대한 가치 하락분 평가, 진동, 그 밖에 환경에 따른 가치 하락분 평가와 같이 다양한 논점이 포함되어 있다. 단어만 바꾸면 다양한 논점을 모두 담아낼 수 있다. 단어만 바뀔 뿐이지 풀어내는 방식은 같다. 개인적으로는 실무에서도 중요한 논점이지만, 이론에서 더 중요한 논점이 아닐까 생각한다. 시장가치와 비시장가치를 비교하는 문제. 비시장가치의 평가기법 등이 논점이 될 수 있기 때문이다. 감칙을 보고 시작하자.
<예시 목차>
Ⅰ. 감정평가개요 (소음 등으로 인한 가치 하락분 평가)
제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) 감정평가법인등은 소음ㆍ진동ㆍ일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려해야 한다. <개정 2022. 1. 21.>
Ⅱ. 가치하락액 대상 확정
수인한도를 넘는 부동산 확정
※ 일조 침해 원인 이전부터 일조량 확보 안 되는 경우 제외
▶ 일조 침해 관련 판례 (주거용)
동지일 기준 일조시간이 확보된 경우 수인한도를 넘지 않음 |
▶ 일조시간 침해 정도 예시
연속 2시간 일조확부는 불가능, 총 3시간 7분의 일조시간 확보 → 53분간의 일조침해가 나타남
▶ 일조권 침해율 예시 (분 기준)
| 총 일조분석시간 (8시간) | 신축 이전 | 신축 이후 | 감소 시간 | 침해율 (감소기간 ÷ 총일조분석시간) | |
| 1 | 480 | 224 | 0 | 224 | 46.67% |
| 2 | 480 | 222 | 103 | 119 | 24.79% |
▶ 조망 침해 관련 판례
① 일반통념에 비추어 조망 가치가 있는 경관이 존재 ② 해당 건물의 경제적 가치가 조망에 상당히 의존 ③ 조망 보존유지가 주위토지 이용상황과 조화를 이룸 |
Ⅲ. 오염 전 부동산 가치
1. 적산가액
2. 비준가액
3. 수익가액
Ⅳ. 오염 후 부동산 가치
1. 적산가액
2. 비준가액
3. 수익가액
Ⅴ. 가치하락분
● 오염 전 부동산 가치 – 오염 후 부동산 가치
● 오염 전 부동산 × 침해율 등
▶ 스티그마 효과 반영
※ 스티그마: 환경오염의 영향을 받는 부동산에 대해 대중들이 갖는 무형의 또는 양을 잴 수 없는 불리한 인식
| 비준가액 | 개별요인비교에서 반영 |
| 수익가액 | 수익감소, 환원율 상승 |
| 적산가액 | 조건부가치접근법, 특성가격접근법 → 직접 산정 |
| 공통 | 오염 전 – 오염 후 |
▶ 비시장가치의 평가기법
1. HPM 모형
| 환경재 등에 대한 시장이 명 시적으로 존재하지 않는 경우 그 대체시장으로서 토지ㆍ주택시장을 이용하여 환경의 질이 개선되었을 때의 편익을 추정하는 방법 | |
| 장점 | ① 시장자료가 없는 경우 간접적으로 환경가치 등을 산정 ② 가치에 영향을 주는 요소를 분석하여 이것이 부동산에 미치는 영향력을 요소별로 판단 |
| 단점 | ① 주관적이고 구체적인 행동에 기초한 것이므로 장기적 효과 반영이 어려움 ② 변수들간의 다공선성의 문제 발생 ③ 변수들의 누락문제와 동시에 중복ㆍ이중계산의 문제 등으로 다른 변수를 제외하는 경우 편차 통제 어려움 |
2. CVM 모형(조건부가치추정법)
| 시장자료를 구하기 어렵고 대리 시장을 통하여 분석이 어려운 경우 가상시장을 설정하고 설문조사를 통해 영향을 받게 되는 사람들에게 환경악화의 방지ㆍ환경개선을 위한 최대지불금액을 직접 설문하는 방식 | |
| 장점 | ① 현시된 선호에 의존하는 HPM과 달리 평가할 비시장재화를 정의하는데 상당히 유연하고 선택의 폭 넓음 ② 평가대상인 환경서비스의 변화정로를 표현하는데 유연 |
| 단점 | ① 무응답자, 회피자 발생 ② 직접 면 접조사에 의존 ③ 응답자가 환경에 대한 가치를 정확히 인식하지 못하는 경우 결과치의 신뢰성 저하 |
3. TCM 모형(여행비용법)
| 자연환경을 찾아가 즐기는 데에 사람들이 실제로 지불하는 비용을 환경의 가치에 대한 추정치로 삼는 방법 | |
| 장점 | 지극히 원론적인 분석이나 사람들의 실제 행태에 근거하므로 실증적임 |
| 단점 | ① 변수선정에 문제가 있을 수 있음 ② 공공재 평가 시, 환경의 가치를 충분히 반영하지 못한다는 단점이 존재함(공공재로서의 환경가치를 과소평가 |