개별평가, 일괄평가 논점은 기본 중에 기본적인 논점이다. 그래서 이제는 간단하게 출제되지 않는다. 2024년 35회 감정평가이론 기출에서 당락을 결정하는 문제는 2번이라고 개인적으로 생각한다. 시험장에서 사례형 문제가 주는 압박감은 상당하다. 가뜩이나 시간도 없는데, 긴 글을 읽고 사실관계, 논점 파악까지 하려면 빡빡하다. 판례를 베이스로 해서 출제한 문제이지만, 굳이 판례를 알지 못해도, 문제에서 주어진 내용을 바탕으로 기술하기에는 크게 문제가 없어 보인다. 이번 시험은 1번 문제에서 시간을 세이브했어야 했다고 본다. (이제 거의 이런 출제 경향으로 굳어가는 느낌이다)
【문제 2】 감정평가와 관련된 다음 자료를 참고하여 물음에 답하시오. (30점)
1. 본건은 토지와 건물로 구성된 부동산으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 시행 이전에 소유권이전등기가 되어, 현재 ‘건물’은 각 호수별로 등기되어 있고, ‘토지’의 경우도 별도로 등기되어 있음 2. 본건 부동산은 1층(101호, 102호, 103호, 104호, 105호)과 2층(201호, 202호, 203호, 204호, 205호)이 각각 5개호로 구성된 상가로, 현재 건물소유자는 교회 A(101호 ~ 204호)와 개인 B[205호(교회에 임대됨)]임 3. 상가 전체가 교회로 이용 중이며, 이중 202호, 204호, 204호는 교회의 부속시설로 소예배실, 성경공부방, 교회휴게실로 이용중이고, 용도상 불가분의 관계가 있을 수 있음 4. 202호는 5년 전에, 203호는 3년 전에, 204호는 1년 전에 교회 앞으로 각각 소유권이전등기가 되었고, 건물과 함께 토지 역시 일정 지분이 동시에 교회 앞으로 소유권이전등기됨 5. 건물은 각 호 별로 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있음 6. 토지는 각 호 별 면적에 비례하여 적정한 지분으로 각 건물소유자들이 공유하고 있음 7. 평가대상 물건은 202호, 204호, 204호이며, 평가목적은 시가참고용임 |
물음 1) 감정평가사 甲은 평가 대상물건을 개별로 감정평가하기로 결정하였다. 주어진 자료에 근거하여 감정평가사 甲이 개별평가로 결정한 이유를 설명하시오. (10점)
물음 2) 반면, 감정평가사 乙은 평가 대상물건을 일괄로 감정평가하기로 결정하였따. 주어진 자료에 근거하여 감정평가사 을이 일괄평가로 결정한 이유를 설명하시오. (10점)
물음 3) 개별평가와 일괄평가의 관점에서 대상물건에 부합하는 평가방법을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
개별감정평가란 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다는 것이다(감칙 제7조 제1항). 일괄감정평가란 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가하는 것을 말한다(감칙 제7조 제2항). 본건의 감정평가와 관련하여 어느 것을 적용할지에 대해 구체적으로 살펴본다.
Ⅱ. (물음1) 개별평가로 결정한 이유
1. 개별물건기준 원칙
개별물건기준 원칙은 감칙 제7조 제1항에 따라 대상물건마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다는 것이다. 즉, 대상물건을 각각 독립된 개별물건으로 취급하고 이에 대한 경제적 가치를 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 따라서 예외에 해당하지 않는 한 원칙을 따라야 한다.
2. 호별 등기
본건은 토지와 건물로 구성된 부동산이다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 시행되기 전에 소유권이전등기가 되었다. 또한 현재 건물은 각 호수별로 등기되어 있고, 토지도 별도로 등기되어 있다. 그리고 평가대상 물건인 202호는 5년 전에, 203호는 3년 전에, 204호는 1년 전에 소유권이전등기가 완료되었다. 따라서 개별로 감정평가하는 것이 타당할 수 있다.
3. 독립성
건물은 각 호 별로 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있다. 토지도 각 호 별 면적에 비례하여 적정한 지분으로 각 건물소유자들이 공유하고 있다. 따라서 호 별로 각각 개별물건으로 취급하여 경제적 가치를 감정평가하는 것이 타당할 수 있다.
4. 이용상황
본건 부동산은 1층과 2층이 각각 5개호로 구성된 상가이다. 상가 전체는 교회로 이용 중이다. 하지만 202호는 소예배실로, 203호는 성경 공부방으로, 204호는 교회휴게실로 이용 중이다. 물론 교회의 부속시설이라는 점에서는 일체로 이용 중인 것으로 볼 수도 있다. 하지만 부속시설의 세부적인 이용이 다르다. 따라서 개별로 감정평가하는 것이 타당할 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 일괄평가로 결정한 이유
1. 일체 거래 가능성
평가대상 물건인 202호, 203호, 204호는 교회의 부속시설로 이용 중이다. 따라서 교회의 경제적 가치에 부속시설로서 기여하고 있다. 그러므로 3개 호수를 일체로 거래할 가능성이 있다. 이런 점에 비추어 볼 때 일괄로 감정평가하는 것이 타당할 수 있다.
2. 용도상 불가분의 관계
용도상 불가분의 관계란 둘 이상의 대상물건이 일체로 이용 중인 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 해당 물건의 가치형성측면에서 타당하다고 인정되는 관계를 말한다. 본건 부동산 상가는 전체를 교회로 이용하고 있다. 또한 202호, 203호, 204호도 교회의 부속시설로 이용 중인 상황이다. 따라서 용도상 불가분의 관계가 인정될 수 있다. 이러한 경우 일괄로 감정평가하는 것이 타당할 수 있다.
3. 최유효이용 관점
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 대상물건을 합법적이고 합리적이며 최고, 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 202호, 203호, 204호는 교회의 부속시설로서 일체로 이용하는 것이 최유효이용일 수 있다. 즉, 최선의 방법으로 이용하는 측면에서 일괄로 감정평가하는 것이 타당할 수 있다.
Ⅳ. (물음3) 대상물건에 부합하는 평가방법
1. 개별감정평가의 타당성
주어진 자료에 근거할 때 개별로 감정평가하는 것이 타당하다고 보인다. 첫째, 일체 거래에 대한 사실관계가 없다. 둘째, 용도상 불가분의 관계는 최유효이용의 관점에서도 최대 수익성이 요구된다. 일반적으로 개별감정평가액의 합계보다 일괄감정평가액의 합계가 크기 때문이다. 또한 개별로 등기된 점, 독립성이 있는 점 등에 비추어 볼 때 개별로 감정평가하는 것이 타당하다.
2. 대상물건의 감정평가방법
1) 거래사례비교법 적용 원칙
대상물건은 토지와 건물로 구성된 부동산이다. 하지만 건물이 호별로 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있다는 점, 토지도 일정 지분이 소유권이전등기가 되었다는 점을 볼 때 실질은 구분건물이다. 즉, 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가할 수 있다. 따라서 감칙 제16조에 따라 호별로 거래사례비교법을 적용하는 것이 타당하다.
2) 수익환원법의 적용
건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법도 적용할 수 있다. 다만, 본건은 교회의 부속시설로 이용하고 있는 점에 비추어 볼 때 적정한 수익가액을 구하는 데 한계가 있다고 보인다.
3) 원가법의 적용
본건 건물은 호별로 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있다. 또한 토지도 호별로 면적에 비례하여 적정한 지분으로 공유하고 있다. 따라서 실질적인 구분건물을 기준하여 원가법을 적용할 수 있다. 이 때 대상물건은 2층인 점을 고려하여 층별효용비율을 적용하여 구할 수 있다. 202호, 203호, 204호의 위치별 효용비율은 주어진 자료에서 파악이 어렵기 때문에 실제 감정평가 시 주의할 필요가 있다.
Ⅴ. 결어
개별물건기준 원칙은 감정평가의 기준이 되는 원칙이다. 일괄감정평가는 개별물건기준 원칙의 예외이다. 따라서 일괄감정평가는 객관적인 자료에 근거하여 합리적으로 판단해야 한다. 특히 용도상 불가분의 관계는 특정 사실만으로 판단할 것이 아니라, 종합적인 사실관계와 최유효이용의 관점에서 이루어져야 함에 유의한다. 끝.