원가법, 재조달원가, 감가수정과 감가상각, 감가요인은 기본적인 내용이다. 거의 형식이 굳혀져 가는 것 같은데, 1번은 일반적인 논점, 2번은 사례형 문제, 3번은 현업과 관련된 이슈 등으로 출제 문제가 만들어지는 것 같다. 물론 개인적인 분석에 따른 주관적인 의견이다. 재조달원가, 특히 ‘재생산원가 측면’과 ‘경제적 가치’에 따른 감가요인이 핵심 키워드라고 생각한다. 재조달원가는 재생산원가와 재취득원가로 구분할 수 있는데, 이게 어떻게 다른지 알고 있는가가 핵심 논점이었다고 생각한다. 감가요인의 경우 감정평가와 회계상 사용하는 용어가 감가수정과 감가상각으로 다른데, 여기서의 핵심은 ‘경제적 감가’라고 생각한다. 감가요인을 세부적으로 나누면 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가로 나눌 수 있는데, 감가수정과 감가상각의 차이점이 ‘경제적 감가’에 있기 때문이다. 1번을 빠르게 처리하여 시간을 세이브한 후에 세이브한 시간을 2번 사례형 문제에서 사용했어야 했다고 본다.
【문제 1】 원가법에 대한 다음 물음에 답하시오. (40점) 물음 1) 비용성의 원리에 기초한 원가법은 비용과 가치간의 상관관계를 파악하는 것으로 가치의 본질을 원가의 집합으로 보고 있다. 이에 맞춰 재조달원가를 정의하고, 재생산원가 측면에서 재조달원가의 구성요소 및 산정방법에 대하여 설명하시오. (15점) 물음 2) 평가목적의 감가수정과 회계목적의 감가상각을 비교하여 설명하시오. (10점) 물음 3) 건물은 취득 또는 준공으로부터 시간의 경과나 사용 등에 따라 경제적 가치와 유용성이 감소된다. 이에 대한 감가요인을 설명하시오. (15점) |
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다(감칙 제2조 제5호). 따라서 원가법에 따라 감정평가를 할 경우에는 대상물건의 재조달원가와 감가수정을 정확히 산정해야 한다. 즉, 적산가액의 신뢰성은 객관적인 재조달원가와 합리적인 감가수정에 달려 있다. 이하에서 재조달원가와 감가수정에 대해 구체적으로 살펴본다.
Ⅱ. (물음1) 재조달원가 (15점)
1. 재조달원가의 정의
재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액을 말한다. 재조달원가는 재생산원가와 재취득원가로 구분된다. 재생산원가는 복제원가와 대체원가로 구분한다. 복제원가는 물리적 관점에서 동일한 물건을 기준시점 현재 만드는 비용이다. 대체원가는 경제적 관점에서 동일한 효용을 기준시점 현재 만드는 비용이다.
2. 재조달원가의 구성요소
1) 표준적 건설비
표준적 건설비는 직접공사비, 간접공사비, 건설업자의 적정이윤을 포함한다. 즉, 건축에 사용되는 노동, 원자재, 하청 회사의 간접비용과 이윤 등이 포함된다. 표준적 건설비는 원자재 가격의 상승, 생산자물가지수, 시중금리 등에 따라 달라진다. 따라서 표준적 건설비는 주로 대체원가와 관련된다.
2) 통상적 부대비용
통상적 부대비용은 설계감리비, 건설자금이자, 공조공과, 도급인이 부담하는 부대비용과 적정이윤 등이 있다. 통상적 부대비용은 자금이자, 시중금리, 시장상황 등에 따라 달라진다. 따라서 통상적 부대비용도 주로 대체원가와 관련된다.
3. 재조달원가의 산정방법
1) 직접법
재조달원가를 직접 구하는 방법은 총량조사법, 구성단위법 등이 있다. 총량조사법은 자재비, 노동비, 부대비용 등을 구하여 더하는 방법이다.구성단위법은 대상물건에 대한 중요 구성 부분에 따라 표준단가를 구하고 부대비용을 더하는 방법이다. 따라서 직접법은 재생산비용을 정확히 구할 수 있는 경우에 활용한다.
2) 간접법
재조달원가를 간접적으로 구하는 방법은 단위비교법, 비용지수법 등이 있다. 단위비교법은 단위면적을 기준으로 대상과 사례를 비교하여 구하는 방법이다. 비용지수법은 직접공사비, 간접공사비, 수급인의 이윤, 도급인의 부대비용 등의 변동률을 구한 후 시점수정 등을 거쳐 구하는 방법이다.
Ⅲ. (물음2) 감가수정과 감가상각의 비교 (10점)
1. 감가수정, 감가상각의 의의
감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다(감칙 제2조 제12호). 감가상각이란 감가자산에 대한 비용을 합리적으로 배분하는 손익계산을 말한다.
2. 목적상 비교
감가수정은 기준시점 현재 최유효이용을 상정하여 적산가액을 적정화하기 위한 것이다. 감가상각은 기업회계와 관련하여 적정한 손익을 산출하기 위한 비용을 배분하기 위한 것이다. 즉, 양자는 모두 적정성을 반영하는 과정이다. 하지만 감가상각은 최유효이용을 상정하지 않는다는 차이가 있다.
3. 방법 및 감가요인상 비교
감가수정은 내용연수법, 관찰감가법, 시장추출법 등으로 구할 수 있다. 감가상각도 내용연수법, 시장추출법 등으로 구할 수 있다. 하지만 감가상각은 관찰감가법이나 분해법 등은 인정하지 않고 있다. 이는 감가상각이 경제적 감가요인을 고려하지 않기 때문이다.
4. 적용범위상 비교
감가수정은 상각자산과 비상각자산에 적용된다. 왜냐하면 감가수정은 법률적, 경제적 하자로 인한 감가가 인정되기 때문이다. 그 결과 토지의 건부감가나 경제적 감가가 인정된다. 감가상각은 상각자산에만 적용된다. 즉, 감가수정과 감가상각은 상각자산에 모두 적용된다. 하지만 감가상각은 비상각자산에 적용되지 않는다는 차이가 있다.
Ⅳ. (물음3) 감가요인 (15점)
1. 감가요인의 개념
감가요인은 감가가 발생하는 요인을 말한다. 이 때 감가란 신규 또는 최유효이용 상태에서 실현되는 원가의 감소분을 말한다. 건물은 취득 또는 준공일 때 최유효이용 상태에 있다. 따라서 건물은 시간의 경과나 사용 등에 따라 경제적 가치와 유용성이 감소한다. 감가요인은 물리적, 기능적, 경제적 감가요인 등이 있다.
2. 물리적 감가요인
물리적 감가요인이란 시간의 경과 등에 따른 감가를 말한다. 예를 들어, 사용으로 인한 마모 또는 파손, 재해 등 우발적 사고로 인한 손상, 기타 물리적인 하자 등이 있다. 물리적 감가요인은 물리적 하자 부분에 대한 교체나 보수 여부와 비용 등을 검토해야 한다. 또한 경제적 내용연수 등에 대한 검토도 필요하다.
3. 기능적 감가요인
기능적 감가요인이란 효용상실 등에 따른 감가를 말한다. 예를 들어, 형식의 구식화, 설비의 부족, 설계의 불량, 능률의 저하 등이 있다. 기능적 감가요인은 치유가 가능한지를 검토해야 한다. 치유 가능여부는 기술적, 경제적 측면 등으로 판단한다. 또한 장래에 대한 기능적 적합성을 검토해야 한다. 왜냐하면 부동산은 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성이 있기 때문이다.
4. 경제적 감가요인
경제적 감가요인은 외부적 요인 등에 따른 감가를 말한다. 예를 들어, 주위환경의 부적합, 인근지역의 쇠퇴, 시장성의 감퇴 등이 있다. 이는 부동산 특성 중 자연적 특성의 하나인 고정성에 의해 발생하는 감가다. 따라서 외부적 요인에 의한 가치의 상실로 치유가 불가능하다는 점에 유의해야 한다. 건물은 토지 위에 존재한다. 그러므로 건물도 외부환경에 따라 경제적 가치나 유용성이 감소된다.
Ⅴ. 결어
원가법은 가치의 본질을 원가의 집합으로 본다. 즉, 어느 정도의 비용이 투입되어야 만들 수 있는지를 고려한다. 그러므로 원가법은 재조달원가의 파악과 감가수정을 적절히 할 수 있을 때 유용하다. 특히 감정평가는 객관적인 기준을 근거로 이루어지므로 재조달원가나 감가수정도 객관적인 자료에 의해 판단해야 한다. 끝.