감정평가의 공정성과 독립성 논점이 담보평가와 연계되어서 출제된 케이스다. 기출된 감정평가의 공정성과 독립성, 평가심사 논점이 ‘담보평가시’로 변형되어서 출제된 것으로 특별하게 어렵지는 않은 문제라고 볼 수 있다. 다만, 4번 10점 배점으로 출제된 다세대주택을 거래사례비교법으로 평가시 거래사례의 요건 및 고려사항에 대한 약술 문제는 준비가 되어 있지 않았다면, 어렵지는 않은 논점이지만, 좋은 점수를 받기는 어려웠을 것으로 판단된다.
【문제 3】 담보평가와 관련한 다음 물음에 답하시오. (20점) 물음 1) 담보평가를 수행함에 있어 감정평가의 기능과 관련하여 감정평가의 공정성과 독립성이 필요한 이유를 설명하고, 감정평가의 공정성과 독립성을 확보할 수 있는 수단 3개를 제시하시오. (10점) 물음 2) 감정평가법인이 담보목적의 감정평가서를 심사함에 있어 심사하는 감정평가사의 역할에 대하여 설명하시오. (10점) 【문제 4】 다세대주택을 거래사례비교법으로 감정평가하기 위하여 거래사례를 수집하는 경우 거래사례의 요건과 각 요건별 고려사항에 대하여 약술하시오. (10점) |
<예시 목차>
- 【문 3】 (20점)
- Ⅰ. 개설
- Ⅱ. (물음1) 감정평가의 공정성과 독립성이 필요한 이유 등
- Ⅲ. (물음2) 심사하는 감정평가사의 역할
- Ⅳ. 관련 문제
- 【문4】 (10점)
- Ⅰ. 개설
- Ⅱ. 다세대주택의 거래사례 요건
- Ⅲ. 관련 문제
【문 3】 (20점)
Ⅰ. 개설
담보평가란 금융기관 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가를 말한다. 「감정평가에 관한 규칙」에 의거 시장가치를 기준하며 감정평가관계법규와 일반이론에 근거하여 감정평가 한다. 다만 담보평가는 안정성과 환가성을 고려해야 하는바 은행과의 협약도 고려해야 한다.
Ⅱ. (물음1) 감정평가의 공정성과 독립성이 필요한 이유 등
1. 감정평가의 공정성 독립성 개념
1) 감정평가의 공정성
감정평가사는 양심과 비밀을 지키며 의뢰인 등의 부당한 요구를 거부하고 독립적인 지위에서 공정함을 유지한다. 감정평가의 공정성은 감정평가관계법규 및 감정평가이론 등을 준수하여 공정성과 객관성을 확보한다.
2) 감정평가의 독립성
감정평가행위는 엄격한 윤리의식을 바탕으로 외부의 부당한 영향을 받아서는 안되며 스스로 독립적인 지위에서 감정평가업무의 공정성을 유지하여야 한다.
2. 감정평가 기능 관련 감정평가의 공정성과 독립성이 필요한 이유
① 담보평가는 감정평가실무상 많은 부분을 차지하고 있다. 국민의 재산권을 보호하고 국가경제에 미치는 영향이 큰 바 감정평가의 공정성과 신뢰성 제고가 매우 중요하다. 즉 ② 담보물건의 경제적 가치 판단은 채무자의 재산권을 인정함과 동시에 채권자의 안정적 채권확보를 가능케 함으로써 건전한 금융환경을 조성, 국민경제를 원활하게 하는 기능을 수행하는 바 감정평가의 공정성과 독립성이 필요하게 된다.
3. 감정평가의 공정성과 독립성을 확보할 수 있는 수단
1) 직업윤리 준수
감정평가사는 담보평가업무를 수행함에 있어 의뢰인의 의뢰목적과 의뢰내용을 충분히 이해하고, 의뢰인과 이해관계인들에게 성실하게 응대하며 감정평가가 적정하고 합리적으로 이루어질 수 있도록 노력해야 한다. 즉 전문인으로서 소임을 인식하여 자율적으로 행동을 규율해야 한다.
2) 평가심사 강화
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제7조 등에 근거 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 감정평가제도 내의 평가심사 제도를 강화한다. 형식적인 심사가 아닌 감정평가서가 따라야 하는 원칙과 기준을 준수하여 작성되었는지 여부를 신의와 성실로써 공정하게 심사하여야 한다.
3) 법률규제 보완
감정평가법 제4조제2항(직무)은 감정평가사는 공공성을 지닌 가치평가 전문직으로서 공정하고 객관적으로 그 직무를 수행해야 한다. 동법 제28조의2(감정평가 유도 · 요구 금지)는 누구든지 감정평가법인등과 사무직원에게 토지등에 대하여 특정한 가액으로 감정평가를 유도 또는 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다고 규정하고 있다.
Ⅲ. (물음2) 심사하는 감정평가사의 역할
1. 평가심사
평가심사란 감정평가서의 품질관리를 위해 감정평가사가 의뢰인에게 감정평가서를 발급하기 전에 해당 감정평가의 적정성에 대하여 실시하는 사전 검토 절차라고 할 수 있다.
2. 전문성 확보
심사평가사는 일정시간 이상 의무적으로 교육을 이수하여 스스로의 전문성을 확보해야 한다. 따라서 담보물건에 따라 일정한 자격을 갖춘 전문적인 심사위원이 심사를 진행하여 감정평가액의 공정성과 신뢰성을 제고한다.
3. 객관적이고 공정한 심사
해당 감정평가에 참여하지 않고 그 평가와 관련하여 이해관계가 없는 자에 의한 심사여야 한다. 즉, 감정평가업계 내 과도한 경쟁으로 인해 평가심사가 형식적으로 진행되지 않도록 객관적이고 공정한 심사 자세가 요구된다.
4. 책임있는 심사
평가심사는 감정평가방식의 적합성, 감정평가방법 적용의 적정성, 감정평가액 산출과정의 합리성, 관계 법규 준수 여부 등 감정평가서 작성의 충실성 등을 검토한다. 다만 심사 서명 · 날인에 있어 법적책임이 명확하지 않아 형식적으로 그치지 않도록 사명감 있는 자세가 요구된다.
Ⅳ. 관련 문제
감정평가의 공정성과 독립성은 양자가 균형을 유지할 때 성립하게 되는 것이다. 전문인의 자율적 규제를 우선으로 하되 제도적 보완을 통해 감정평가의 독립성을 보장해야 한다. 따라서 최근 강화된 평가심사, 평가검토, 타당성조사 등 제도 이전에 감정평가사는 공공성을 지닌 가치평가 전문직으로서 공정하고 객관적으로 그 직무를 수행해야 할 것이다. 끝.
【문4】 (10점)
Ⅰ. 개설
① 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하, 층수가 4개층 이하의 공동주택으로 구분소유 부동산을 의미한다. ② 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의거 거래사례비교법을 원칙으로 감정평가한다.
Ⅱ. 다세대주택의 거래사례 요건
1. 위치적 유사성
① 다세대주택은 지역에 따라 선호도를 고려한 구조 및 형태에 차이가 있다. 단지규모, 방의 개수, 복층 여부, 주차공간, 엘리베이터 유무 등 지역특성을 반영한 유사사례를 수집한다. ② 교통시설 접근성에 따른 가격격차가 큰 바 접근성에 대한 분석에 유의하며 ③ 재개발 · 재건축 지역 내 다세대주택은 대지지분으로 거래되는 경향이 있는 바 대지지분 차이를 고려하여 사례를 수집한다.
2. 물리적 유사성
① 다세대주택은 일반적으로 신축 후 일정시간 경과 후 감가가 큰 부동산이므로 사례선정 시 사용승인일이 유사한 사례를 수집한다. ② 확장 면적에 따른 가격격차가 큰 바 확장 여부를 확인하며 ③ 층별 · 위치별 효용 차이를 고려한다.
3. 시점수정
① 거래사례비교법 적용시 기준시점으로부터 도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내에 거래된 사례인지 확인한다. ② 다세대주택은 부동산 시장의 경기변동에 따라 가격변동이 크게 나타나는 바 가급적 최신사례를 수집한다.
4. 사정보정 가능성
① 사정개입 가능성이 있는 분양사례 보다는 일반적인 개인 간 거래사례를 수집한다. ② 신고 여부뿐만 아니라 실제 거래가 완료된 사례인지 확인하고 동일 다세대주택 간 거래가 여러 건이 존재할 경우 고가 · 저가 거래를 배제한 거래사례를 수집한다. ③ 재개발 재건축 내 다세대주택은 분양프리미엄이 거래가격에 포함될 수 있어 이를 고려하여 수집한다.
Ⅲ. 관련 문제
「감정평가 실무기준」은 부적정한 거래사례를 선정하여 고의로 고가 또는 저가로 평가하는 문제가 발생함에 따라 정상적인 사례선정 및 실지조사를 통해 그 적정성 여부를 검토하는 규정을 마련하여 비준가액의 적정성을 높이고자 한다. 또한 감정평가사는 전문인으로서 과다경쟁에 따른 부적절한 감정평가액 제시가 아닌 직업윤리 준수를 통해 공정하고 객관적인 감정평가를 진행해야 할 것이다. 끝.