최유효이용은 언제나 S급 논점이다. 그러나 이런 S급 논점은 기본적인 내용이 이제는 출제되지 않는다. 다양하게 변형되어서 출제되기 마련이다. 2022년 33회에서는 최유효이용에 미달하는 대상부동산의 손해액 산정으로 변형되어서 출제되었다. 그러나, 핵심은 최유효이용이다. 최유효이용을 베이스로 답안을 펼쳐나가야 한다. 이런 사례문제가 나오면 당황하기 마련이지만, 들여다보면, 대부분 기본적인 논점일 때가 많다. 사례에서 주어진 사실관계를 최대한 활용해서 묻고 있는 질문에만 답하면 크게 문제가 없다고 생각한다. 초과토지와 잉여토지의 개념 및 판정 시 유의사항은 특수상황 하의 최유효이용과 관련된 논점이다. 각론에서 짧은 단답형 서술문제가 출제되고 있기 때문에 각론에서 중요한 논점은 반드시 준비해 두어야 한다고 생각한다.
【문제 3】 다음 자료를 참고하여 물음에 답하시오. (20점)
<자료> 법원감정인인 감정평가사 甲은 손배상(기) 사건에서 원고가 주장하는 손해액을 구하고 있다. 본 사건 부동산(제2종일반주거지역 <건폐율 60%, 용적률 200%>) 매매 당시 매수자인 원고는 부지 내에 차량 2대의 주차가 가능하다는 피고의 주장을 믿고 소유권이전을 완료하였으나, 부지 내의 공간(공지) 부족으로 현실적으로는 주차가 불가능함을 알게 되었다. 현장조사 결과 대상 건물(연와조)의 외벽과 인접부동산 담장 사이에 공간이 일부 있으나 협소하여 주차가 불가능한 것으로 나타났다. 기준시점 현재 대상 건물은 용적률 110%로 신축 후 50년이 경과하였으나 5년 전 단독주택에서 근린생활시설(사무소)로 용도변경 허가를 받은 후 수선을 하여 경제적 잔존내용연수는 10년인 것으로 판단되었다. 대상부동산의 인근지역은 기존주택지역에서 소규모 사무실로 변화하는 특성을 보이고 있고 현재 건물의 용도(이용상황)에 비추어 차량 2대의 주차공간 확보가 최유효이용에 해당한다고 조사되었다. |
물음 1) 이 사안에서 시장자료(market data)를 통하여 손해액을 구하기 위한 감정평가방법과 해당 감정평가방법의 유용성 및 한계점에 대하여 설명하시오. (10점)
물음 2) 만일 물음 1)에서 시장자료(market data)를 구할 수 없는 경우, 적용 가능한 다른 감정평가방법들에 대하여 설명하고 이러한 접근방식을 따르는 경우 손해액의 상한은 어떻게 판단하는 것이 합리적인지 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- [문제 3] (20점)
- Ⅰ. (물음1) 손해액을 구하기 위한 감정평가방법 등
- Ⅱ. (물음2) 적용 가능한 다른 감정평가방법 등
- [문제 4] (10점)
- Ⅰ. 특수상황하의 최유효이용
- Ⅱ. 초과토지 개념
- Ⅲ. 잉여토지 개념
- Ⅳ. 판단 시 유의사항
[문제 3] (20점)
Ⅰ. (물음1) 손해액을 구하기 위한 감정평가방법 등
1. 최유효이용의 상정
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고 · 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 최유효이용을 결정함에 있어 평가사는 현재의 시장상황, 시장변화의 추세, 그리고 대상부동산의 기존용도 등을 주의 깊게 관찰해야 한다. 특히 최유효이용이 되기 위해서는 법적 허용성, 물리적 채택가능성, 경제적 타당성, 최대의 생산성 조건을 충족해야 한다. 대상부동산의 인근지역은 차량 2대 주차가 가능한 소규모 사무실이 최유효이용일 가능성이 높다.
2. 손해액 산정
원고는 대상부동산이 최유효이용이 가능할 것이라는 것을 믿고 매매하였으나 현재 부지 내의 공간(공지) 부족으로 현실적으로 주차가 불가능한 상황이다. 따라서 원고의 손해액은 최유효이용으로 이용하지 못한 가치 감소분(주차 2대가 불가한 부분)이 해당한다.
3. 시장자료를 이용한 손해액의 감정평가방법
1) 감정평가방법
인근지역 유사부동산의 주차가 가능한 소규모 사무실 부지와 주차가 불가능한 소규모 사무실 부지와의 거래사례를 통한 가격격차를 이용하여 원고의 손해액을 구할 수 있다.
2) 해당 감정평가방법의 유용성 및 한계점
해당 조건의 성립여부에 따라 시장자료에 따른 가격격차를 통해 손해액 산정이 가능하므로 객관적이고 설득력이 높으며 주관개입 여지가 적다. 다만 해당 조건에 따른 시장 자료 수집이 어려운 경우 손해액 산정 자체가 어려운바 다른 방법에 의한 손해액 산정의 필요성이 제기된다.
Ⅱ. (물음2) 적용 가능한 다른 감정평가방법 등
1. 개설
인근지역 유사부동산의 주차가 가능한 소규모 사무실 부지와 주차가 불가능한 소규모 사무실 부지와의 거래사례를 구할 수 없거나 자료수집이 어려울 경우 원가방식과 수익방식으로 손해액을 산정할 수 있다.
2. 원가방식
원가방식이란 비용성의 사고에 따라 대상부동산에 소요되는 원가에 주목하여 가치를 구하는 방법이다. 결국 손해는 주차를 할 수 없는 것이기 때문에 지하 주차장을 조성하거나 일부 건축물을 수선 후 주차 가능한 상태로 조성하는 비용 상당액이 손해액에 해당된다. 또한 인근 유료주차장이나 주차장토지를 임차하는 비용상당액도 손해액에 해당한다.
3. 수익방식
수익방식이란 대상물건이 발생하는 수익에 착안하여 대상물건의 가치를 구하는 방법이다. 대상부동산을 임대할 경우 주차가 불가능한 핸디캡에 따른 임대료 감소분을 경제적 잔존내용년수 동안 환원한 금액이 손해액이 해당될 것이다.
4. 손해액 상한에 대한 합리적 검토
시장자료를 구할 수 없는 경우에 원가방식과 수익방식에 의해 손해액을 산정하게 된다. 대상부동산은 소규모 사무실인 수익성 부동산으로 주차가 불가능함에 따라 임대료 감소분이 손해액의 상한이 될 것으로 판단된다. 손해액의 상한은 수익방식에 의한 손해액을 중심으로 원가방식에 의한 손해액과 합리성 검토를 통해 결정한다. 끝.
【문제 4】 초과토지 (excess land)와 잉여토지(surplus land)의 개념을 쓰고, 판정 시 유의사항에 대하여 설명하시오. (10점)
[문제 4] (10점)
Ⅰ. 특수상황하의 최유효이용
「감정평가 실무기준」은 “최유효이용”이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고 · 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 감정평가 시에 최유효이용분석은 대상부동산이 어떠한 상황에 있더라도 동일하게 적용되는 것이 원칙이나 특수한 상황에서는 최유효이용에 대한 고려가 필요해진다. 다만 현재 토지나 개량물이 최유효이용의 4가지 성립요건을 충족하지 못할지라도 대상이 갖는 특수성을 반영, 현재 이용을 최유효이용으로 인정할 경우가 있다.
Ⅱ. 초과토지 개념
초과토지란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말한다. 건부지와 다른 용도로 분리되어 사용될 수 있으므로 건부지와는 별도로 평가되어야 한다. 또한 건부지에 정상적으로 필요한 면적은 대상 부동산의 최유효이용에 해당되는 만큼의 토지면적이므로 초과토지 부분의 최유효이용은 건부지의 적정면적 부분과 다를 수 있음에 유의한다.
Ⅲ. 잉여토지 개념
잉여토지란 기존 개량물 부지와 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최유효이용 용도에 사용할 수 없는 토지를 말한다. 비록 대상 부지가 필요 이상으로 크다 하더라도 그것이 특정한 용도로 분리되어 사용될 수 있는 경우에는 잉여토지가 아니라 초과토지로 간주된다.
Ⅳ. 판단 시 유의사항
어느 정도의 면적이 초과토지인지, 잉여토지인지는 인근 유사 토지의 표준적인 이용상황이나, 건폐율 그리고 도로진입 가능 여부 등에 따라 달리 판정될 수 있으므로 유의하여야 한다. 잉여토지의 경우 정상적 토지보다 낮게 평가되는 것이 당연하나 인접토지와의 합병이 가능한 경우에는 오히려 합병이익이 있을 수 있음에 유의하여야 한다. 끝.