광평수 토지 논점은 대부분 준비했을 것으로 판단된다. 각론의 내용이지만, 큰 틀에서 보면 광평수라는 특수 상황 하에서의 최유효이용에 대한 논점이라고 할 수 있다. 광평수 토지의 단독 또는 분할에 따른 최유효이용에 대한 논점 중 단독이용에 대한 부분이 출제되었다. 그렇다면 이제는 분할에 대한 논점을 준비해야 한다고 개인적으로 생각한다. 감정평가심사와 감정평가검토에 대한 논점은 나올 문제가 나왔다고 생각한다. 다만, 앞으로는 감정평가심사와 감정평가검토와 관련된 변형된 논점으로 출제될 것이 예상되기 때문에 보다 철저한 준비가 필요하다고 생각한다. 감정평가 실무기준 학습의 중요성이 더 커졌다.
【문제 3】 광평수(廣坪數) 토지란 해당 토지가 속해 있는 시장지역에서 일반적으로 사용하는 표준적 규모보다 훨씬 더 크다고 인식되는 토지로서, 최근에 대단위 아파트 단지개발 및 복합용도개발 등으로 인해 광평수 토지에 대한 감정평가가 증가하고 있다. 이와 관련된 다음 물음에 답하시오. (20점)
물음 1) 광평수 토지면적이 해당 토지의 가치에 미치는 영향을 감가(減價)와 증가(增價)로 나누어 설명하시오. (10점)
물음 2) 광평수 토지의 최유효이용이 단독이용(single use)인 경우 감정평가방법에 대해 설명하시오. (10점)
【문제 4】 ‘감정평가심사’와 ‘감정평가검토’에 대해 비교 · 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- 【문제 3】
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 광평수 토지의 증 · 감가 요인
- Ⅲ. (물음2) 단독이용인 경우 감정평가방법
- Ⅳ. 결어
- 【문제 4】
- Ⅰ. 감정평가검토와 감정평가심사의 개념
- Ⅱ. 양자의 공통점
- Ⅲ. 양자의 차이점
【문제 3】
Ⅰ. 서설
토지는 면적의 크기에 따라 가치가 달라질 수 있다. 토지의 면적에 따라서 그 효용성도 달라지게 된다. 효용성은 지역별, 용도지대별, 개별적 사안에 따라 다르게 나타나는 것이 일반적이므로 규모가 과대한 토지를 감정평가할 경우 해당 토지는 최유효이용분석을 전제로 효용성을 판단함에 유의하여야 한다. 특히 광평수토지는 단독이용과 분할이용으로 해당 토지의 최유효이용을 분석하며 단독이용일 경우 공시지가기준법 외에 개발법 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
Ⅱ. (물음1) 광평수 토지의 증 · 감가 요인
1. 광평수 토지의 개념
광평수 토지란 해당 토지가 속해 있는 시장에서 일반적으로 사용하는 표준적 규모보다 규모가 훨씬 크다고 인식되는 토지를 말한다. 따라서 최유효이용을 전제로 단독이용과 분할이용을 상정할 경우 가격결정에 있어 증가요인과 감가요인이 발생하며 이러한 요인은 토지가치에 영향을 미친다.
2. 토지면적과 가치와의 관계
토지는 면적의 크기에 따라서 가치가 달라질 수 있다. 토지의 면적에 따라서 효용성이 달라지는 바 시장성이나 효용성이 가장 높은 표준물건으로써 적정면적, 즉 최유효이용 면적이어야 한다. 따라서 최유효이용이 단독이용인 경우 토지면적은 증가요인으로 현재 분할이용일 경우 광평수 토지면적은 감가요인으로 작용하게 된다.
3. 광평수 토지의 증 · 감가 요인
대규모 필지에 대한 수요증대 및 사업 등에 필요한 토지매입의 상대적 용이성에 대응하여 상대적 희소성에 따라 광평수 토지의 증가요인이 될 수 있다. 광평수 토지는 거래의 제한, 소규모 토지로 분할에 따른 면적감소와 분할비용, 주도로에서의 깊이 증가에 따른 깊이가격체감의 발생 등은 일반적으로 가치하락요인인 바 감가요인이 될 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 단독이용인 경우 감정평가방법
1. 공시지가기준법
감정평가 실무기준은 토지의 면적이 최유효이용 규모에 초과하거나 미달하는 토지는 대상물건의 면적과 비슷한 규모의 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가한다고 규정하고 있다. 다만, 그러한 표준지 공시지가가 없는 경우에는 규모가 과대하거나 과소한 것에 따른 불리한 정도를 개별요인비교 시 고려하여 감정평가한다고 규정한다.
2. 혼합방식(개발법)
개발법이란 평가대상 부동산의 미래 개발 완성 후 가치를 예측한 후 미래의 개발원가, 세금 및 이윤 등을 공제하여 객관적이고 합리적인 가격 혹은 가치를 평가하는 감정평가방법을 말한다. 광평수 토지는 개발법 적용이 유용하다. 대상물건의 성숙도와 개발의 난이성 등을 고려하여 개발 후 분양 · 임대로 발생되는 총수익에서 개발에 소요되는 제비용을 공제하여 구한다.
3. 3방식에 의한 평가방법
① 성숙도, 규모의 측면에서 광평수 토지와 유사성이 인정되는 사례를 통하여 요인 등을 비교하여 평가하는 방법(거래사례비교법) ② 토지이용상황에 따른 순수익으로 당해 토지의 귀속분을 적정한 환원율로 환원하여 수익가액을 산정하는 방법(토지잔여법) ③ 조성된 광평수 토지의 경우 소지가격에 조성비용 등을 고려한 방법(조성원가법)이 있다.
Ⅳ. 결어
광평수 토지는 최유효이용 분석 결과에 따라 토지면적이 토지가치에 감가 또는 증가의 영향을 미친다. 따라서 시장분석을 전제로 최유효이용분석을 통해 토지면적에 따른 효용성이 가장 높게 되는 이용, 즉 최유효이용을 전제로 광평수의 이용상황을 결정함에 있어 유의해야 한다. 끝.
【문제 4】
Ⅰ. 감정평가검토와 감정평가심사의 개념
평가검토란 평가보고서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고 합리적이며 일관성이 있으며 수학적으로 정확한지를 확인하기 위하여 완성된 평가보고서를 분석하는 것을 말한다. 감정평가심사란 감정평가서의 품질관리를 위하여 감정평가사가 의뢰인에게 감정평가서를 발급하기 전에 해당 감정평가의 적정성에 대하여 실시하는 사전 검토 절차라고 할 수 있다.
Ⅱ. 양자의 공통점
양자는 타인이 작성한 감정평가서를 이해관계가 없는 자에 의해 검토된다는 점이 동일하다. 감정평가방식의 적합성이나 사례선정, 요인비교 등 감정평가방법 적용의 적정성, 감정평가액 산출과정의 합리성, 관계 법규준수여부, 그 밖에 계산 · 기록의 잘못 등 감정평가서 작성의 충실성 등을 검토하는 행위로 내용상 차이는 없다.
Ⅲ. 양자의 차이점
평가검토는 외부독립기간에 의해 보고서가 검토되고 평가심사는 법인 내부 소속의 다른 평가사의 심사를 거치는가에 차이가 있다. 또한 평가검토가 원감정평가에 대하여 다른 가치의견을 제공하거나 대안적 의견을 제시하는 것을 허용하지 않고 있다는 점에서 더욱 엄격한 별도의 자격제도라고 할 수 있다. 끝.