감정평가의 절차는 기본적인 논점이다. 다만, 이런 논점의 경우 단순히 암기한 내용을 나열하는 것만으로는 좋은 점수를 받을 수 없다고 생각한다. 출제자의 의도를 개인적으로 파악해본다면, 감정평가의 절차의 준수가 필요한 이유는 감정평가의 전문성이라는 특수성이 있기 때문이고, 감정평가는 국민의 재산권과 깊이 관련이 있기 때문에 기본윤리와 업무윤리를 바탕으로 감정평가의 절차를 준수함으로써 논리성과 일관성을 확보하고 공정한 평가를 확보할 수 있다의 논리적 흐름이 필요하다고 생각된다. 단순 암기한 사실의 나열을 지양하고 출제자의 의도를 파악해서 관련 내용들을 엮어가야 좋은 점수를 받을 수 있지 않을까 개인적으로 생각한다. 개인적으로 윤리, 이런 논점이 제일 쓰기 어렵다. 암기도 개인적으로 힘들다 ㅎㅎ
【문제 2】 감정평가법인등은 감정평가관계법규 및 감정평가 실무기준에서 정하는 감정평가의 절차 및 윤리규정을 준수하여 업무를 행하여야 한다. 다음 물음에 답하시오. (30점)
물음 1) 감정평가 실무기준상 감정평가의 절차를 설명하시오. (10점)
물음 2) 감정평가 실무기준상 감정평가법인등의 윤리를 기본윤리와 업무윤리로 구분하고, 각각의 세부내용에 대해 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
감정평가행위는 본질적으로 전문가의 판단이자 의견인바 재량이 크게 작용할 수밖에 없는 전문가의 영역이다. 그러나 감정평가 결과는 고도의 공공성과 사회성을 갖추어야 하는 바 감정평가관계법규 및 감정평가 실무기준은 감정평가 절차와 윤리규정을 마련하여 감정평가의 공정성 등 객관성을 담보한다. 즉 감정평가절차를 통해 감정평가의 논리성과 일관성을 유지하며 윤리규정은 감정평가의 공정성을 담보할 수 있어 감정평가의 전문성을 객관적으로 확보할 수 있게 된다. 감정평가절차와 윤리규정 준수는 전문성확보와 정확도 높은 감정평가 결과와 직결되는 매우 중요한 규정이라 할 수 있다.
Ⅱ. (물음 1) 감정평가의 절차 (10점)
1. 감정평가의 절차 개념
감정평가의 절차란 감정평가의 토대가 되는 정형화된 절차나 형식을 말한다. 「감정평가에 관한 규칙」 및 「감정평가 실무기준」은 감정평가 절차를 체계적으로 표준화하여 감정평가의 논리성과 일관성을 유지하고 의뢰인등의 이해를 돕는다.
2. 기본적 사항 확정 (「감정평가에 관한 규칙」 제9조)
기본적 사항의 확정이란 감정평가의 기초가 되는 제반사항을 결정하는 것으로 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치, 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항, 수수료 및 실비에 관한 사항을 규정한다. 기본적 사항은 확실한 자료 및 현장 조사결과에 기초한다.
3. 처리계획 수립, 대상물건의 확인
대상물건의 성격 및 종류 등에 따라 위치 확인, 자료수집 범위 및 방법, 일정 등의 구체적인 처리계획을 수립한 후 업무에 착수하여야 한다. 또한 기본적 사항의 확정에서 정해진 대상물건을 조사하여 존재여부, 동일성 여부, 물건의 상태, 권리관계 등을 조사 · 확인하는 과정을 거친다.
4. 자료수집 및 정리, 자료검토 및 가치형성요인 분석
감정평가에 필요한 자료를 수집하고 체계적으로 정리하되 확인자료, 요인자료, 사례자료로 구분된다. 수집된 자료를 감정평가목적, 조건 등에 충족되는 자료인지 검토 · 검증 · 분석하고 감정평가 근거로 활용할 것인지 결정한다. 가치형성요인분석을 통해 실질적 가치판단 과정을 거치게 된다.
5. 감정평가방법 선정 및 적용, 감정평가액 결정 및 표시
감정평가 3방식 중 하나 이상의 감정평가방법을 선정하고 대상물건의 시산가액을 도출하고, 조정하여 감정평가액을 결정하게 된다. 시산가액 조정 과정에서 도출된 감정평가액은 하나의 수치로 표시하나 업무의 성격 또는 의뢰인 요구 등 합리적이라고 인정되는 경우 구간추정치를 감정평가액으로 표시할 수도 있다.
Ⅲ. (물음 2) 기본윤리와 업무윤리 (20점)
1. 직업윤리 개념 및 중요성
감정평가사의 직업윤리란 감정평가사가 감정평가 활동을 수행할 때 준수하여야 할 관계법령에 의한 제 규정은 물론이고, 자율적으로 준수해야 할 전문직업인으로서의 행위규범을 의미한다. 감정평가는 국민의 재산권 가치에 직접적인 영향은 물론 국가경제에 미치는 영향이 중대한 바 윤리규정 준수를 통해 공정성을 확보해야 한다.
2. 기본윤리
1) 품위유지, 신의성실
감정평가법인등은 감정평가 업무를 수행할 때 전문인으로서 사회에서 요구하는 신뢰에 부응하여 품위있게 행동하여야 한다. 신의성실 규정은 신의에 좇아 성실히 업무를 수행하여야 하고, 고의나 중대한 과실로 부당한 감정평가를 해서는 안된다. 자기계발을 위해 지속적 노력하며 자격증 등의 부당한 사용을 금지한다.
2) 청렴, 보수기준 준수
감정평가법 제35조의 규정에 따라 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는아니되며 감정평가 의뢰의 대가로 금품 · 향응, 보수의 부당한 할인, 그 밖의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속해선 안된다. 수수료요율 및 실비에 관한 기준을 준수해야 한다.
3. 업무윤리
1) 의뢰인에 대한 설명 등
의뢰를 수임하기 전 감정평가목적 · 조건 · 기준시점 및 대상물건 등에 대하여 의뢰인 의견을 충분히 듣고 업무수행의 개요 등을 설명하여야 한다. 대상물건에 대한 조사 과정에서 의뢰인이 제시한 사항과 다른 내용이 발견된 경우에는 의뢰인에게 설명하고 적절한 조치를 취하여야 한다. 감정평가서를 발급할 때나 이후에도 의뢰인 요청이 있는 경우 감정평가액의 산출 과정 및 산출근거 등을 설명하여 분쟁을 예방한다.
2) 불공정한 감정평가 회피
객관적으로 보아 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 대상물건에 대해서는 감정평가를 해서는 아니된다. 불공정한 감정평가의 내용은 대상물건이 담당 감정평가사 또는 친족의 소유토지 그 밖에 불공정한 감정평가를 할 우려가 있는 경우, 이해관계 등의 이유로 자기가 감정평가하는 것이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우가 해당된다.
3) 비밀준수 등 타인의 권리보호
감정평가 업무를 수행하면서 알게 된 비밀을 정당한 이유없이 누설하여서는 안된다. 즉 의뢰인과 관련된 정보는 의뢰인의 권리를 갖고 있는 것이므로 의뢰인의 정보에 대해서는 윤리적으로 비밀을 엄수해야 할 의무가 있다. 의무는 업무가 종료된 후에도 적용되는 점에 유의한다.
Ⅳ. 결어
감정평가법인등은 감정평가제도의 공공성과 사회성을 충분히 이해하고, 전문인으로서 부여된 책임과 역할을 인식하여 행동을 스스로 규율하여야 한다. 이를 실현하기 위해 구체적 · 세분화하여 기본윤리와 업무윤리로 규정하고 있다. 자율적 규율 준수는 감정평가금액에 대한 사회적 불신을 해소하고 신뢰를 기대할 수 있으며 감정평가업계의 성장에도 영향을 미칠 수 있다. 끝.