시장가치 외의 가치는 여전히 활발하게 논의가 진행되는 논점이기 때문에 이제는 구체적으로 공부해 둘 필요가 있다고 생각한다. 시장가치외의 가치는 엄청 다양한 가치들이 존재하고 있기 때문에 다양한 내용으로 다양한 논점과 함께 출제하기 좋다고 생각한다. 시장가치 외의 가치에 대한 개념은 최대한 많이 암기하고 있어야 좋지 않을까 생각한다. 감칙과 실무기준은 이제 기본서다.
【문제 3】 「감정평가에 관한 규칙」에서 감정평가 시 시장가치기준을 원칙으로 하되, 예외적인 경우 ‘시장가치 외의 가치’를 인정하고 있다. 그러나 현행 「감정평가에 관한 규칙」에서는 ‘시장가치 외의 가치’에 대한 유형 등의 구체적인 설명이 없어 이를 보완할 필요성이 있다. 감정평가 시 적용할 수 있는 구체적인 ‘시장가치 외의 가치’에 대해 설명하시오. (20점)
【문제 4】 부동산 가격공시와 관련한 ‘조사 · 평가’와 ‘조사 · 산정’에 대해 비교 · 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
【문제 3】
Ⅰ. 서설
시장가치기준원칙이란 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다는 것이다. 이는 감칙 제5조 제1항에 근거한 것으로 감정평가의 원칙 중에 하나이다. 그러나 예외적으로 시장가치외의 가치로 할 수 있는 경우가 있다. 이하에서 이와 관련하여 구체적으로 살펴본다.
Ⅱ. 시장가치 외의 가치
1. 감칙 제5조 제2항 및 제3항의 검토
우선 시장가치 외의 가치로 할 수 있는 경우는 법령에 다른 규정이 있거나, 의뢰인의 요청이 있거나 감정평가의 목적 또는 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우이다. 이 때 시장가치 외의 가치의 성격과 특징, 합리성 및 적법성을 검토해야 한다.
2. 구체적인 시장가치 외의 가치
1) 공정가치
(1) 공정가치의 의의
공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격을 말한다. 이는 기업회계기준상 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결여되거나 부여된 지분상품이 교환될 수 있는 금액을 말하기도 한다.
(2) 구체적인 검토
재무보고평가란 「주식회사의 외부감사에 따른 법률」 제13조 제3항의 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가를 말한다. 즉, 시장가치 외의 가치로 할 수 있는 경우에서 법령에 규정이 있는 경우에 해당한다. 따라서 시장가치 외의 가치로 감정평가할 수 있다.
2) 공익가치
(1) 공익가치의 의의
공익가치란 어떤 부동산의 최유효이용이 사적목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 가지게 되는 가치를 말한다.
(2) 구체적인 검토
공익가치는 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 갖는 가치이므로 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에 해당되어 시장가치 외의 가치로 감정평가할 수 있다. 이 때 특히 합리성과 적법성을 갖는지에 대해 잘 검토하여야 한다.
3) 투자가치
(1) 투자가치의 의의
투자가치란 특정한 투자자가 특정 투자목적에 대하여 부여되는 투자조건에 따라 투자대상 물건이 발휘하게 되는 가치를 말한다. 시장가치가 시장에 의해 검증된 객관적 가치라면 투자가치란 투자자의 주장이 반영된 주관적 가치라고 할 수 있다.
(2) 구체적인 검토
투자가치는 특정한 투자자가 특정 투자목적에 대하여 부여되는 투자조건이 결부되기 때문에 의뢰인이 요청한 경우이거나 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에 해당할 수 있다. 특히, 특정 투자자에 대한 합리성 검토에 유의하여 시장가치 외의 가치로 감정평가할 수 있다.
Ⅲ. 결어
시장가치 외의 가치의 유형 등에서는 아직 감칙 등에 규정이 마련되어 있지 않다. 하지만 미국이나 일본 등에서는 특정가치, 한정가치, 특수가치 등으로 그 유형을 마련하고 있다. 따라서 우리나라도 이에 대한 유형을 마련하여 감정평가하는 것이 합리적일 것이다. 끝.
【문제 4】
Ⅰ. 조사 · 평가와 조사 · 산정의 의의
조사 · 평가란 부동산가격공시법에 따라 부동산의 적정가격을 조사 · 평가하는 것을 말한다. 이는 감정평가사에 의해 가치판정 결과를 화폐액으로 표시하는 것을 의미한다. 조사 · 산정이란 공무원에 의해 조사 · 평가된 결과를 토대로 산식에 의해 수치화하는 것을 말한다.
Ⅱ. 양자의 비교
1. 공통점
양자는 모두 부동산가격공시법에 따라 부동산가격의 형성과 각종 조세 · 부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 하고 있다.
2. 차이점
조사 · 평가는 전문가인 감정평가사에 의해 가치를 판정하는 것이다. 반면, 조사 · 산정은 공무원 등에 의해 가치판정한 결과를 토대로 계산하는 것에 불과하다. 끝.