성립될 가능성이 가장 높은 가격. 시장가치의 정의와 개념을 전반적으로 묻는 문제가 출제되었다. 나올 문제가 나왔다고 할 수 있다. 감정평가이론에서 단 하나의 핵심 키워드를 꼽자면, 단연 ‘시장가치’다. 성립될 가능성이 가장 높은 가격은 최빈치의 의미로, 통계학적인 접근이 답안지에 현출되어야 되어야 좋은 점수를 받을 수 있지 않았을까 개인적으로 생각한다. 가치이론과 가치추계이론의 관계를 각 학파와 연결해서 출제되었는데, 아마도, 이 때는 대부분의 수험생이 가치추계이론의 역사에 대해서는 배경지식 정도로 생각하고 그냥 쓰윽 읽고 넘어갔을 것이라고 강력하게 추정되는데, 그래서 제대로 답안지를 작성하지 못한 수험생들이 꽤 많았을 것이라고 개인적으로는 짐작한다. 이제는 기출이 되었으니, 잘 공부해 두어야 한다. 언제나 나에게 하는 말이지만, 시험은 최대한 빨리 붙는게 최선이다.
【문제 2】 시장가치에 대하여 다음의 물음에 답하시오. (30점)
물음 1) ‘성립될 가능성이 가장 많은 가격(the most probable price)’이라는 시장가치의 정의가 있다. 이에 대해 설명하시오. (10점)
물음 2) 부동산거래에 있어 ‘최고가격(highest price)’과 ‘성립될 가능성이 가장 많은 가격’을 비교 · 설명하시오. (10점)
물음 3) 가치이론과 가치추계이론의 관계에 대해 각 학파의 주장내용과 이에 관련된 감정평가방법별 특징을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 성립될 가능성이 가장 높은 가격 (10)
- Ⅲ. (물음2) 최고가격과 성립될 가능성이 가장 높은 가격의 비교 · 설명 (10)
- Ⅳ. (물음3) 가치이론과 가치추계이론 관계 등
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
부동산은 일반재화와 같이 수요 · 공급원칙에 의해 형성된 가격을 선택지표로 부동산활동이 이루어진다. 그러나 부동산이 가지고 있는 고유한 특성으로 인해 시장은 불완전성을 가지며, 누구나 쉽고 용이하게 적정하다고 식별할 수 있는 가격형성이 어렵다. 따라서 시장기구를 대신하여 이를 보완해주는 전문가가 필요하게 되며 이러한 이유로 감정평가의 필요성이 인정된다. 시장의 요구에 가장 부합하는 시장가치는 “성립될 가능성이 가장 높은 가격”으로 정의된 바 개념에 대한 이론적 검토가 중요시 된다.
Ⅱ. (물음1) 성립될 가능성이 가장 높은 가격 (10)
1. 시장가치 개념
시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위해 공개된 후, 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액으로 정의된다.
2. 통계학적 확률가격
부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 미래란 불확실한 것이고 평가가치란 것도 결국은 불확실한 미래사건에 대한 추계치이므로 이것은 바로 통계학적인 확률 개념에 해당된다. 따라서 「감정평가에 관한 규칙」 개정 전 정상가격주의에서 “통상 성립한다고 인정되는 가격”이 아닌 “성립될 가능성이 높다”라는 개념이 도입된 바 통계학적 확률가격을 의미한다.
3. 최빈매매가격
거래가능가격의 평균이나 중위치를 의미하는 것이 아닌 거래가능가격 중에서 가장 일어날 수 있는 빈도수가 높은 거래가능가격을 의미한다. 즉 최빈매매가능가격을 의미하는 것으로 실증적인 가치로 설명할 수 있다. 실증적 가치는 「감정평가에 관한 규칙」 제12조를 근거로 감정평가 3방식에 의해 대상부동산에 대해 설립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 구할 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 최고가격과 성립될 가능성이 가장 높은 가격의 비교 · 설명 (10)
1. 양자의 공통점
양자는 부동산시장에서 경쟁할 수 있을 정도의 충분한 매도자와 매수자에 의한 가격이며 이를 전제로 합리적인 시장의 참여인에 의한 거래인 점이 동일하다. 또한 감정평가의 궁극적인 결과로 최고가격과 성립될 가능성이 가장 높은 가격은 가치의 기준으로 해석된 점이 동일하다.
2. 양자의 차이점
시장가치 정의 자체에 관한 문제가 지속적으로 제기되었고 현재는 성립될 가능성이 가장 높은 가격이 개념요소로 정리된 것으로 볼 수 있다. 그러나 최고가격을 경쟁성을 전제로 최고의 입찰가격으로써 가장 많은 가격 중 높은 가격으로 해석할 경우 성립될 가능성이 가장 높은 가격과 차이가 발생한다. 즉 최고가격이 무조건 높은 가격이라면 성립될 가능성이 높은 가격은 매매사례 중 최빈의 사례가격을 의미하는 바 양자는 달라진다.
3. 검토
최고가격과 성립될 가능성이 가장 높은 가격의 개념은 시장가치 정의 자체에 대한 논의로써 현재는 양자를 동일하게 보는 것으로 해석할 수 있다. 즉 최고가격이라는 개념은 가능성이 가장 높은 가격의 의미이지 유사매매사례 중에서 가장 높은 가격을 의미하지는 않는다.
Ⅳ. (물음3) 가치이론과 가치추계이론 관계 등
1. 가치이론과 가치추계이론의 개념
가치이론은 경제학 분야에서 가치의 본질을 구성하고 있는 것이 무엇인지, 재화가 가치를 가지는 이유는 무엇인지 등 가치와 관련한 전반적인 내용에 대한 이론을 말한다. 가치추계이론은 대상부동산의 가치를 추계하는 원리나 방법으로써 평가이론은 가치추계이론을 중심으로 발달해 왔다.
2. 가치이론과 가치추계이론의 관계
초기 가치추계이론의 발달과정에서 기치이론의 기여도가 매우 컸으며 부동산 가치평가가 부동산학의 한 분야로 정립되는 과정에서 가치이론의 많은 영향을 받게 된다. 따라서 가치추계이론은 경제학의 가치이론과 밀접한 관계에 있다고 볼 수 있다. 또한 가치이론을 바탕으로 가치추계이론에서 재화의 가치를 결정하는 이론적 틀을 마련하였다. 즉 대상물건의 경제적 가치를 판단하는 과정에서 시장성, 비용성, 수익성의 가치 3면성을 고려한 감정평가 3방식의 성립근거를 제공하였다.
3. 각 학파의 주장내용과 관련된 감정평가방법 특징
고전학파의 가치이론인 생산비가치설은 원가방식에 성립근거를 제공하였다. 원가방식은 재조달원가에 감가수정을 하여 가격을 구하는 방식으로 이 방식은 재조달원가라는 투하비용을 상한으로 투하된 비용이 곧 재화의 가치를 나타낸다는 가정된 효용에 근거한다. 한계효용학파의 가치이론은 수익방식의 성립근거를 제공하였다. 수익방식은 한계효용이 재화의 가치를 나타낸다고 보았다. 다만 비교방식의 경우 사람들이 시장에서 기꺼이 지불하려는 가격에 따라 대상부동산의 효용을 평가하지만 수익방식에서는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값을 효용으로 판단함에 차이가 있다. 신고전학파의 가치이론은 비교방식의 성립근거가 되었다. 비교방식은 시장성의 원리와 대체의 원칙에 근거를 두는 것으로 신고전학파의 수요와 공급의 균형이론으로부터 영향을 받아 성립하였다. 따라서 각 학파의 이론은 비용성, 수익성, 시장성에 근거하여 성립한 감정평가 3방식에 영향을 주었다.
Ⅴ. 결어
실거래가신고제도의 도입과 그에 따른 자료축척 등 부동산시장의 변화는 성립될 가능성이 가장 높은 가격의 추계의 필요성을 가져오게 되었다. 그러나 대량의 자료 축적이라는 유용성이 반드시 통계학적 기법 적용의 우월함을 나타내는 것은 아니다. 즉 성립될 가능성이 높은 가격은 여전히 전문가인 감정평가사가 감정평가 관련 법령과 일반감정평가이론을 바탕으로 감정평가 3방식에 의한 가격이라는 점이 중요하다.