부동산가치 발생요인은 이론의 총론에서도 거의 맨 처음에 등장하는 주제이다. 기본중에 기본적인 논점이 나왔다. 그러나 묻고 있는 질문에 대해 답안지에 적절하게 현출할 수 있느냐는 또 다른 문제다. 개인적으로 이런 기본적인 논점이 나왔을 때 답안지를 작성하는 것이 더 어렵다고 생각한다. 머리에 든 건 꽤 많은 것 같고, 문제를 보자마다 내용들은 떠오르는데, 이것을 어떻게 구성해서 답안지에 보여줄 수 있을까를 생각하면 만만치가 않다. 따라서 이런 기본적인 논점을 묻는 문제가 출제되었을 때는 최대한 출제자가 묻고 있는대로 목차를 구성하고 답안을 작성하는 것이 좋다고 생각한다. 내용상의 특별함보다는 출제의도를 파악한 목차를 보여주는 것이 좋은 인상을 줄 수 있다고 개인적으로 생각한다. 이 문제의 핵심은 그래서 ‘각각의 상호관련성’이 아닐까 생각한다. 부동산가치 발생요인과 부동산가격 결정요인, 결정과정에서의 부동산가치의 3면성, 이 3면성과 감정평가 3방식의 상호관련성이라는 전체적으로 연관된 목차 구성이 필요하지 않았을까 생각한다. 실무기준을 한번 읽고 시작하자.
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 부동산가치 발생요인과 부동산가격 결정요인
- Ⅲ. (물음2) 부동산가격 결정과정 · 부동산가치의 3면성
- Ⅳ. (물음3) 부동산가치의 3면성 · 감정평가 3방식 6방법
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
일반재화의 가격은 시장 조직 내에서 수요와 공급 매커니즘을 통하여 형성된다. 부동산 역시 광의의 경제재로써 이러한 수요와 공급에 의하여 가격이 결정되는 것은 원칙적으로 타당하다. 다만 부동산이 지니는 자연적 · 인문적 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전하고 가격결정요인이 복잡하고 다양하여 가격결정에 있어 많은 제약이 나타난다. 따라서 부동산가치는 가치3면성 원리에 따른 3방식 6방법에 의해 개별적 · 구체적으로 결정되며, 감정평가 가격의 논리성과 객관성을 부여하기 위한 절차로서 시산가액 조정이 필요하게 된다.
Ⅱ. (물음1) 부동산가치 발생요인과 부동산가격 결정요인
1. 부동산가치 발생요인
부동산의 가치는 시장에서의 수요와 공급에 의해 발생하는데 수요를 결정하는 효용과 유효수요, 공급을 결정하는 상대적 희소성의 상호작용에 의하여 발생하며 이 3요소를 부동산 가치발생요인이라고 한다. 효용은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 의미하며 상대적 희소성이란 인간의 욕망에 비해 충족 수단이 양적으로 유한하여 부족한 상태를 말한다. 유효수요는 구매의사와 지불능력을 갖춘 수요를 말한다. 부동산가치발생요인은 상호 간에 밀접한 관련성이 있으며 이들의 상호작용은 수요와 공급의 원리라는 경제학의 기초 개념이 반영되어 있다.
2. 부동산가격 결정요인
부동산 역시 광의의 경제재로써 수요와 공급에 의하여 가격이 결정되는 것이 원칙적으로 타당하다. 다만 부동산의 특성에 의해 부동산가치 발생요인에 의해 영향을 받아 계속적으로 균형점을 찾아간다. 부동산시장에서 수요란 소비자가 일정기간 동안 재화나 용역을 구매하고자 하는 욕구로써 부동산 수요의 결정요인에는 임대료, 소득, 인구분포, 인구구조, 이자율 등이 있다. 부동산의 공급이란 판매자가 일정기간 동안에 재화나 용역을 판매하고자 하는 욕구를 말하며, 부동산 공급의 결정요인으로는 기술수준과 자원가격, 다른 재화의 가격, 이자비용, 인플레이션, 미래에 대한 전망, 정부의 정책 등이 있다. 수요와 공급의 결정요인에 의해 시장에서 부동산가격이 결정된다.
3. 양자의 상호관련성
부동산 가치발생요인은 상호 밀접하게 관련되어 있으며 이들은 부동산 가격결정요인인 수요와 공급 측면의 요인과도 영향을 받는다. 예를 들어 다른 요인은 일정한 경우 토양이 비옥해져서 농지의 효용이 증가하고 인구가 증가하여 토지의 희소성이 상대적으로 커진 경우 토지의 가치는 증가할 것이다. 이 때 부동산시장에서 수요와 공급결정요인에도 영향을 미치는 바 양자는 부동산가치에 변화를 가져온다는 점에서 상호 관련성이 있다. 다만 부동산 가격결정요인은 자연적 · 사회적 · 경제적 · 행정적 요인의 일반적요인, 지역요인, 개별요인인 가치형성요인으로 대별할 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 부동산가격 결정과정 · 부동산가치의 3면성
1. 부동산가격 결정과정(매커니즘)
부동산의 물리적 공급의 한계와 공급의 시차 존재로 단기에서는 공급이 고정되어 수요가 가격을 결정하나, 장기에서는 일반적으로 공급의 증가로 우상향의 장기공급곡선의 형태를 띄고 단기에 비해 또는 수요와 공급이 동시에 작용하여 가격수준을 결정하게 된다. 가격수준은 감정평가를 통해 개별화 · 구체화되는데 공급측 접근인 원가방식, 수요측 접근인 수익방식, 균형측 접근인 비교방식에 의하며 이는 부동산가치 3면성에 근거한다.
2. 부동산가치의 3면성
부동산의 가치를 평가할 때 감정평가사는 대상부동산의 원가성, 수익성, 비용성 3가지 측면에서 접근할 수 있다. 즉 어느 정도의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가(비용성), 대상부동산이 어느 정도의 수익이나 효용을 얻을 수 있는가(수익성), 어느 정도의 가격으로 시장에서 거래될 수 있는가(시장성)의 3가지 측면이다.
3. 양자의 상호관련성
경제학자 마샬은 재화의 경제가치는 원가, 수익, 시장 3가지 측면에서 접근이 가능하다고 하여 이를 가치의 3면성이라고 하였다. 부동산의 가치도 공급측면에서 비용성, 수요측면에서 수익성, 수요와 공급을 함께 고려한 균형 측면의 시장성에 의해 부동산가치에 접근하고 이는 감정평가 3방식 6방법에 의해 개별화 · 구체화되기 때문에 상호 관련성을 갖는다고 할 수 있다.
Ⅳ. (물음3) 부동산가치의 3면성 · 감정평가 3방식 6방법
1. 감정평가 3방식 6방법
1) 비교방식
비교방식이란 시장성에 근거하여 부동산의 가치를 거래사례 부동산과 평가대상 부동산의 시간적 격차, 공간적 격차, 시공간적 격차를 비교 · 조정함으로써 사례부동산 가격으로부터 대상부동산 가격을 산정해 내는 방식이다. 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 거래사례비교법과 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법인 임대사례비교법이 있다. 또한 「감정평가에 관한 규칙」 제11조에 의거 공시지가기준법도 비교방식에 속한다.
2) 원가방식
원가방식이란 비용성에 근거하여 부동산의 가치를 기준시점의 투입가치로 평가하는 방식이다. 감정평가에서 투입가치는 기준시점의 재생산원가 또는 대치원가 개념에 의거하여 가치를 평가한다. 대상물건의 재조달원가에서 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 원가법과 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법인 적산법이 있다.
3) 수익방식
수익방식이란 수익성에 근거하여 부동산의 가치를 부동산 소유에서 예상되는 미래 이익 흐름의 현재가치로 평가하는 방식이다. 대상물건이 장래 산출될 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 수익환원법과 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대한는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법인 수익분석법이 있다.
2. 양자의 상호관련성
1) 감정평가의 이론적 근거
재화의 가치는 시장에서 거래당사자들의 대상 부동산에 대한 효용 판단과 협상에 의하여 결정된다는 시장성 사고는 균형측면에서의 접근을 의미한다. 생산비에 의하여 결정된다는 사고를 바탕으로 하는 비용성은 공급측면에서 접근, 재화의 가치는 한계효용에 의하여 결정된다는 사고를 바탕으로 하는 수익성은 수요측 접근으로서 감정평가의 이론적 근거가 된다.
2) 상호보완관계
부동산가치의 3면성에 따른 감정평가 3방식은 접근방향만 상이할 뿐 부동산가치는 상호보완 관계에 따라 안정적인 균형가치가 형성된다. 즉 수요와 공급에 의해 결정되는 균형가격은 공급량과 만나는 균형점에서 안정적인 균형가치가 형성되는 것이고 이는 수익방식에 의한 수익가액과 원가방식에 의한 적산가액, 비교방식에 의한 비준가액이 등가가 될 수 있는 것이다.
3) 가치3면성이 반영된 시장가치 도출
부동산가치의 3면성은 감정평가 3방식의 기본적인 사고방식을 이루고 있다. 따라서 실무적으로 「감정평가에 관한 규칙」은 물건별 감정평가방법을 규정하고 있고 동칙 제12조는 시산가액의 합리성 검토 및 조정과정을 규정하여 최종적인 감정평가액을 결정하고 있는 것이다.
Ⅴ. 결어
부동산가격은 일반재화와 같이 수요 · 공급에 의한 가격 결정 매커니즘은 동일하지만 부동산의 특성 등에 의해 전문가의 판단이 필요하게 된다. 감정평가결과는 감정평가 3방식 6방법에 의하되 이는 감정평가이론과 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 등, 감정평가 관계 법령에 의거 결정하게 되는 바 결과의 객관성과 공정성이 담보된다.