최유효이용은 감정평가이론에서 키워드 톱3를 꼽는다면 톱3 안에 드는 키워드라고 생각한다. 그 정도로 중요한 키워드이고 논점이다. 때문에 늘 변형되어서 출제될 수 있다. 2017년 28회 시험에서는 최유효이용과 관련된 사례형으로 출제되었다. 이런 사례형 문제는 단순히 최유효이용의 개념, 의의를 적시하는 것에 그치면 좋은 점수를 획득할 수 없다. 어떻게든 사례와 연결하여 출제자가 의도하는 논점을 찾아내려는 노력이 답안지에 드러나야 한다. 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 제시된 자료를 참고하여 다음 물음에 답하시오. (40점)
| 감정평가사 甲은 감정평가사 乙이 작성한 일반상업지역 내 업무용 부동산 (대지면적 : 3,000㎡, 건물 : 30년 경과된 철근콘크리트조 6층)에 대한 감정평가서를 심사하고 있다. 동 감정평가사에 따르면, 인근지역은 일반적으로 대지면적 200㎡ ~ 500㎡ 내외 2층 규모의 상업용으로 이용되고 있으며, 최근 본건 부동산 인근에 본건과 대지면적이 유사한 토지에 20층 규모의 주거 및 상업 복합용도 부동산이 신축되어 입주(전) 중에 있는 것으로 조사되어 있다. 검토결과 원가방식(면적 400㎡ 상업용 나대지의 최근 매매사례 단가를 적용한 토지가치에 물리적 감가수정만을 행한 건물가치 합산)에 의한 시산가치가 수익방식(현재 본건 계약임대료 기준)에 의한 시산가치보다 높게 산출되어 있다. |
물음 1) 심사 감정평가사 甲은 감정평가사 乙에게 추가적으로 최유효이용 분석을 요청하였는 바, 최유효이용 판단 기준을 설명하고, 구체적인 최유효이용 분석방법을 설명하시오. (20점)
물음 2) 최유효이용에 대한 두 가지 분석 유형(방법)에 따른 결과가 다르다면, 그 이유와 그것이 의미하는 바를 설명하시오. (10점)
물음 3) 원가방식에 의한 시산가치와 수익방식에 의한 시산가치보다 높게 산출된 것이 타당한 것인지 감정평가원리(원칙)를 기준으로 설명하고, 올바른 원가방식 적용방법에 관하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 최유효이용 판단기준 및 분석방법
- Ⅲ. (물음2) 두 가지 분석방법에 따른 결과가 다른 이유와 의미
- Ⅳ. (물음3) 감정평가원리 · 올바른 원가방식적용방법
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
본 건은 광평수 토지로써 분할이용과 단독이용 결정에 대한 최유효이용 분석이 필요하다. 또한 개량물이 있는 상태와 나지를 상정한 상태의 최유효이용분석이 달라질 수 있음에 유의하되 이는 현재 이용에서 최유효이용으로 전환한다고 해도 임대료 손실 등 전환비용으로 인해 수익이 극대화되지 않는다는 것을 의미하고 이는 일체평가와 개별평가 방법을 결정하게 된다. 또한 「감정평가에 관한 규칙」 제5조 시장가치기준 원칙을 기준하므로 원가방식의 평가방법을 수정하여 시산가액의 합리성을 재검토할 수 있다.
Ⅱ. (물음1) 최유효이용 판단기준 및 분석방법
1. 최유효이용의 개념
최유효이용은 공지나 개량부동산에 대해 합리적이고 합법적이며 이용가능한 대안 중에서 물리적으로 채택가능하고 경험적인 자료에 의해 지지될 수 있고 경제적으로 타당성이 있다고 판명된 것으로 최고의 가치를 창출한 이용을 말한다.
2. 최유효이용의 판단 기준(성립요건)
1) 법적 허용성 및 물리적 채택가능성
대상부동산은 지역지구제뿐만 아니라 여러 가지 환경기준 등 개발에 대한 각종 법적 규제에 적합한 합법적 이용이어야 한다. 또한 최유효이용에 영향을 미치는 부지의 물리적 성격으로 지반, 지세, 지형 등이 적합한 이용이어야 한다.
2) 합리적 이용 및 최대수익성
합리적으로 가능한 이용으로써 경제적으로도 타당성이 있어야 한다. 대상부동산이 앞서 설명한 3가지 조건을 충족하는 잠재적 용도 중에서 여러 가지 대안적 용도를 검토하여 최고의 가치를 창출할 수 있는 토지이용을 선택해야 한다.
3. 최유효이용 분석방법
1) 나지상태의 최유효이용분석
나지 상태의 최유효이용 분석은 개량물이 있더라도 없는 것으로 간주하고 토지가치를 극대화 하는 용도를 확인하는 작업이다. 비수익성 부동산과 수익성 부동산으로 나눠 분석하며, 토지의 가치가 극대화되는 방안이 최유효이용이 된다.
2) 개량물이 있는 상태의 최유효이용분석
개량물이 있는 상태의 최유효이용분석에서는 토지와 개량물이 결합해서 최고의 가치를 창출하는 이용을 최유효이용으로 판정한다. 이 때 자본적 지출의 필요여부에 따라 이를 감안하여 전체가치가 극대화되는 이용이 최유효이용이 된다.
4. 사안의 경우(광평수 토지의 최유효이용분석)
1) 나지상태의 최유효이용분석
본건은 해당 토지가 속해 있는 시장지역에서 일반적으로 사용하는 표준적 규모보다 규모가 훨씬 더 크다고 인식되는 광평수 토지이다. 따라서 나지상정 분석 시 분필과 단독이용 결정에 대한 분석이 요구되므로 200~500㎡의 분할이용과 대상 3,000㎡의 단독이용에 대한 최유효이용 분석이 필요하다.
2) 개량물이 있는 상태의 최유효이용분석
개량물이 있는 상태를 분석한 경우 기존 개량물을 그대로 사용해야 할지, 또는 다른 용도로 전환할 지 여부를 분석한다. 즉 전환의 타당성 여부는 한계수입과 한계비용의 비교 논리에 의해 검토하게 된다. 따라서 현재 6층의 업무용시설 그대로 이용할 지, 용도변경 또는 철거를 통한 상업용 또는 주상복합용도로 전환할 지를 분석하게 된다.
Ⅲ. (물음2) 두 가지 분석방법에 따른 결과가 다른 이유와 의미
1. 두 가지 분석방법에 따른 결과가 다른 경우
개량물이 있는 부동산은 전환여부의 타당성을 검토해야 한다. 전환의 타당성이 없다면 현재이용이 나지상정분석 결과와 다르다고 할지라도 현재이용(업무용)이 최유효이용에 해당하게 된다. 이 경우 현재이용은 특수상황에서의 최유효이용으로 해석할 수 있다. 반면 전환의 타당성이 있다면 현재이용(업무용)은 최유효이용이 아니며 증축, 철거, 용도변경 등 여러 가지 대안에 대한 분석이 필요해진다.
2. 두 가지 분석방법에 따른 결과가 다른 경우의 이유
개량부동산의 최유효이용분석에는 나지를 상정한 경우의 최유효이용과 개량물이 있는 상태의 최유효이용분석에서 결과가 달라질 수 있다. 그 이유는 당장의 전환이 최대생산성을 보장하지 않기 때문이다. 즉 기존 개량물의 철거비용, 신축비용, 건설기간 동안의 임료손실 등이 포함되기 때문에 같은 부동산이라 하더라도 나지상태의 최유효이용과 개량물이 있는 상태의 최유효이용의 결과가 다를 수 있고 특수상황의 최유효이용에 대한 분석이 필요해지게 된다.
3. 두 가지 분석방법에 따른 결과가 다른 경우의 의미(감정평가방법)
개량물이 있는 부동산의 경우 최유효이용 분석은 나지상정을 기준한 경우와 달라질 수 있다. 이런 경우는 특수상황으로써 최유효이용일 가능성이 높다. 즉 전환하지 않고 대기함으로써 현재의 이용을 최유효이용으로 인정해 줄 수 있는 것이다. 이는 감정평가방법과도 관련되는데 개별평가는 물론 특수상황에서의 최유효이용이기 때문에 토지와 건물 일체의 관점에서도 평가할 수 있다. 반면 현재 개량물이 있는 상태가 최유효이용이 아닐 경우 증축, 철거, 용도변경으로 전환해야 하며 감정평가는 토지와 건물을 개별 평가해야 한다.
Ⅳ. (물음3) 감정평가원리 · 올바른 원가방식적용방법
1. 감정평가원리(원칙) 기준 설명 (시장가치기준)
「감정평가에 관한 규칙」 제5조 시장가치기준 원칙은 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하는 것을 말한다. 현재 본건 계약임대료 기준으로 한 수익가액보다 적산가액이 높은 것은 최유효이용 분석의 결과를 반영하지 못한 것인바 시장가치기준 원칙하에 원가방식으로 수정하고 수익가액과의 합리성을 검토한다.
2. 올바른 원가방식 적용방법
1) 토지의 평가
현재 일반상업지역 토지이므로 용적률 · 시장수요 등으로 볼 때 상업용 시설로서 이용하는 것이 최대수익을 얻는 토지가 될 것이다. 따라서 최유효이용을 전제로 토지는 상업용을 기준으로 단가를 적용하는 것은 타당하나 분할이용이 최유효이용일 경우 감보율 및 분할비용에 상당하는 감가를 적용해야 할 것이다.
2) 건물의 평가
특수상황 하에서 개량물의 가치는 토지에 기여하는 만큼의 가치를 갖게 된다. 다만 최종적 개발에 소요되는 시간과 개발 후의 부동산에 대한 최유효이용 상태의 중간적이고 예비적인 최유효이용 상태도 판단되어야 한다. 현황을 기준으로 평가하되 물리적 감가 이외의 기능적 · 경제적 감가를 통해 개량물의 가치를 적절하게 반영해야 할 것이다.
3. 검토
대상부동산은 현재 원가방식이 적정하게 이루어지지 않아 적산가액이 높은 상태이다. 그러나 토지의 개별요인 반영 및 기능적 · 경제적 감가를 추가로 적용할 경우 본건의 계약임대료 기준한 수익가액과 적산가액이 유사하게 도출될 것이다. 최유효이용분석의 결과에 따라 도출되는 감정평가액의 적정성이 달라질 수 있음에 유의한다.
Ⅴ. 결어
본건의 경우 시장분석을 통해 대상부동산의 최유효이용에 할당할 용도에 대한 지리적 시장지역에서 해당 부동산 용도에 대한 수요와 공급을 검토하여 결정하게 된다. 따라서 시장분석은 대상부동산의 최유효이용을 분석하기 앞서 기초적 정보를 제공하는바 시장분석을 선행작업으로 대상의 최유효이용을 결정함에 유의한다.