공정가치라는 논점을 찾아내서 묻고 있는 준사례형 문제이다. 2016년 27회 감정평가이론에서는 이 문제가 합격의 관건이 되지 않았을까 생각한다. 30점짜리 문제이지만 물어보는 것이 너무 많았다고 생각한다. 이럴 때는 선택과 집중이 필요하다. 물어보는 것만 써도 시간이 모자라고 답안지가 넘친다. 전략적으로 아는 것이 많고, 쓰고 싶은 것이 많더라도 다 쳐내고 물어보는 것에만 핵심적으로 답안지에 쓰는 전략이 맞다고 생각한다. 개인적으로 수익환원법에서 할인율과 환원율에 대한 다양한 개념이 존재하는데, 이런 개념은 매우 정확하게 이해하고 있어야 하고, 명확하게 암기하고 있어야 한다고 생각한다. 흐릿하게 기억하고 있으면 절대로 시험장에서 좋은 점수를 획득할 수 없다. 감정평가 실무기준을 보고 시작하자.
【문제 2】 감정평가사 甲은 乙주식회사가 소유한 △△동 1번지 소재 업무용빌딩과 △△동 1-1번지 나지상태의 토지에 대하여 재무보고목적의 감정평가를 진행하려 한다. 다음 물음에 답하시오. (30점)
물음 1) 본건 감정평가의 기준가치는 무엇인지 그 개념에 관해 설명하고, 시장가치 기준원칙과의 관계에 관해 설명하시오. (10점)
물음 2) 甲은 △△동 1번지 소재 업무용빌딩에 대하여 할인현금흐름분석법(discounted cash flow method)을 적용하려 한다. 이 때 적용할 할인율(discount rate)과 최종환원율(terminal capitalization rate)을 설명하고, 업무용 부동산시장의 경기변동과 관련하여 양자의 관계를 설명하시오. (15점)
물음 3) △△동 1-1번지 토지에 대하여 공시지가기준법을 적용하여 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 과정을 거쳐 산정된 가액이 기준가치에 도달하지 못하였다고 가정할 경우 공시지가기준법에 따라 甲이 실무적으로 보정할 수 있는 방법에 관해 설명하시오. (5점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 본 건 감정평가의 기준가치 개념과 시장가치 기준원칙과의 관계
- Ⅲ. (물음2) 할인율(discounted rate) · 최종환원율(terminal capitalization rate) 설명
- Ⅳ. (물음3) 실무적 보정방법
- Ⅴ. 결어
Ⅰ. 서설
본건은 △△동 1번지 소재 업무용빌딩과 △△동 1-1번지 나지상태의 토지에 대한 재무보고목적의 감정평가건이다. 재무보고목적 감정평가란 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가를 말한다. 즉 Z주식회사는 유형자산의 재무보고를 목적으로 의뢰하였다. 부동산가격의 3면성에 근거하여 원가, 비교, 수익방식으로 평가하고 시산가액 조정 및 합리성 검토를 거쳐 결정한다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가 3방식 적용에 있어 일반평가와 동일한 바 할인율 · 환원율 적용, 그 밖의 요인 보정 등에 유의하여 감정평가를 진행한다.
Ⅱ. (물음1) 본 건 감정평가의 기준가치 개념과 시장가치 기준원칙과의 관계
1. 본건 감정평가의 기준가치 (공정가치)
재무보고평가는 공정가치를 기준으로 감정평가한다. 공정가치는 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로써 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액을 말한다. 당사자 사이에 서로 특별한 관계가 없이 정상적인 거래를 하면 되므로 자산은 광범위한 시장에 방매될 필요가 없으며 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(손실)을 반영한 결과가 된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 일반적으로 감정평가분야에서 사용하는 시장가치와 유사한 개념이지만 공정가치는 시장가치보다 광범위한 개념이다.
2. 시장가치 기준원칙과의 관계
1) 시장가치 의의
시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충반한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 감정평가는 시장가치를 기준으로 평가한다.
2) 시장가치와의 유사점
두 가치기준은 모두 시장상황을 반영하도록 하고 있고 광범위한 시장증거를 요구하고 있다는 점에서 시장성을 강조하고 있다. 또한 공정가치를 산정할 때 시장증거에 근거하였는지 여부를 밝히도록 되어 있고, 시장가치 역시 있는 상태로의 가치의 개념에 해당한다고 볼 때 당위가격보다는 현실가격에 더 가깝다. 가치의 접근방식에 있어서 시장성, 원가성, 수익성의 가치 3면성에 의해 접근하는 점이 유사하다.
3) 시장가치와의 차이점
공정가치는 반드시 시장을 전제로 형성되는 가치는 아닌바 시장가치와 차이가 있다. 대부분의 경우 두 당사자 간에 공정한 가격은 일반적인 시장에서 구할 수 있는 가격과 동일하지만 공정가치 평가에서는 시장가치 평가에서 무시되는 요소를 고려해야 되는 경우가 있다. 즉 시장가치는 특정가치적 요소를 무시할 것이 요구되나 공정가치에서는 이러한 시너지 효과를 평가하는 것이 평가과정을 형성하는 요소가 되는 바 공정가치는 시장가치 외의 가치 성격을 갖을 수 있다.
3. 검토
공정가치는 시장가치와 유사한 개념이지만 시장가치보다 광범위한 개념으로 시장가치 외의 가치로 볼 수 있다. 즉 공정가치의 성격은 시장적인 요소 외에 비시장적 요소도 반영되는 가치이며 표의적인 개념을 포함하는 용어이다. 그러나 재무보고평가 역시 감정평가의 원칙에 의해 평가되므로 시장가치기준 원칙하에 공정가치를 산정하고 재무제표에 계상되기 위해서는 평가과정을 거쳐야 하는 바 그 가치판단은 감정평가업자의 업무에 해당한다고 볼 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 할인율(discounted rate) · 최종환원율(terminal capitalization rate) 설명
1. 할인현금흐름분석법 개념
할인현금흐름분석법이란 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법이다. 할인현금흐름분석법을 적용하기 위해서는 순수익과 할인율, 복귀가액을 구해야 한다. 할인율은 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위하여 적용하는 수익률이고, 복귀가액 산정 시 최종환원율은 순수익을 기준시점의 경제적 가치로 환산하기 위한 율로써 양자는 수익률과 소득률로써 차이가 있다.
2. 할인율과 최종환원율
1) 할인율
할인율이란 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산하기 위하여 적용하는 수익률로 투자자가 어떤 투자안에 투자를 하기 위한 최소한의 요구수익률을 말한다. 할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.
2) 최종환원율
최종환원율이란 복귀가액을 산정하는 데 사용하는 율인데 기출환원율이라고도 한다. 즉 기간말 재매도 가치를 추계하기 위해서 기간말의 순영업소득에 적용되는 종합환원율을 말한다. 「감정평가 실무기준」은 복귀가액을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄 · 성장률 · 소비자물가상승률 등을 고려하여 결정한다고 규정한다.
3) 양자의 관계
할인율은 부동산의 현재가치를 구하기 위한 일련의 개별적 소득에 적용되는 비율(yield rate)이고 최종환원율은 한 해의 소득이나 여러 해의 평균 소득을 가치와 비교한 것으로 순수익과 가치와의 관계를 밟혀주는 비율(income rate)을 의미한다. 양자는 부동산의 수익성을 나타내는 기준으로 수익가액 산정시 이용되나 최종환원율이 장래 수익에 영향을 미치는 요인의 변동에 따른 수익예측과 불확실성을 포함하지만 할인율은 이를 명시적으로 고려하지 않는 바 차이가 있다.
3. 업무용 부동산시장의 경기변동과 관련한 양자의 관계
1) 업무용 부동산시장의 경기변동의 의미
업무용부동산은 부동산시장의 경기변동에 민감한 부동산유형에 해당한다. 따라서 경기변동에 따라 총임대료, 매기 임대료 변동률, 공실률, 기타소득 관련 운영비용 등을 종합적으로 고려해야 한다. 특히 할인율과 최종환원율은 경기가 변동함에 따른 일반 경제시장에서 대체적 자산에 대한 수익률 변화 및 업무용빌딩에 반영되는 위험의 정도 등을 고려해야 한다.
2) 경기하락과 경기상승 국면의 경우
경기 하락국면의 경우 시장의 전반적 임대료 수준은 기존에 비해 낮아질 것이며, 임대료 상승률 저하에 따른 수익성도 낮아지게 된다. 또한 시장의 전형적인 공실률은 높아질 것으로 예상할 수 있어 부동산의 가치는 낮아질 수 있다. 따라서 이 때 적용되는 최종환원율은 이러한 경기변동을 감안하여 장래 수익에 영향을 미치는 요인의 변동 예측과 예측에 수반한 불확실성을 포함하므로 할인율보다 높게 적용될 것이다. 경기상승 국면에서는 경기하락 국면과 반대로 최종환원율이 할인율보다 낮아질 개연성이 크다고 판단된다.
4. 소결
할인율과 환원율은 감정평가 대상물건과 대체상품으로서 수익성 있는 기타 자산과 밀접한 관계를 맺고 있다. 따라서 경기변동에 대한 분석 및 예측뿐만 아니라 자산 수익률, 금융시장의 환경, 그리고 거시경제적인 변수 등을 고려하여 결정함에 유의한다.
Ⅳ. (물음3) 실무적 보정방법
1. 그 밖의 요인 보정 개념
그 밖의 요인이란 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 외에 대상토지 가치에 영향을 미치는 요인이다. 공시지가기준법에 의한 감정평가액이 시점수정, 개별요인 및 지역요인 비교를 거쳤음에도 불구하고 기준가치에 도달하지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 그 밖의 요인 보정은 일반적으로 이러한 격차를 보완하기 위하여 실무적으로 행하는 절차이다.
2. 그 밖의 요인 보정 산정방식
1) 대상토지 기준 산정방식
대상토지 기준 방식은 대상 토지를 기준으로 보상선례와 비교표준지를 각각 보정한 후 그 밖의 요인 보정치를 추계하는 방법이다. 대상토지 기준은 적용이 간단하고 평가주체가 전문성을 바탕으로 자율적으로 판단할 수 있다. 다만 결국 거래사례(보상선례)를 기준하여 평가한 것과 동일한 결과이므로 공시지가기준 평가에 위반한 위법의 소지가 있다는 비판이 제기된다.
2) 표준지 기준 산정방식
표준지 기준 산정방식은 보상선례와 비교표준지를 직접 비교하여 보정치를 추계하는 방법이다. 표준지 기준 산정방식은 표준지공시지가의 현실화율 문제를 가시적으로 해결할 수 있고 요인치 비교시 자의개입에 따른 오류발생을 줄일 수 있다. 다만 일의적 요인 비교치로 평가의 자율성을 저해할 수 있다.
Ⅴ. 결어
최근 대법원은 공인회계사가 자산재평가를 목적으로 유형자산을 감정한 것은 회계사의 직무 범위에 해당하지 않는다고 판결한 바 있다. 즉 대상물건의 경제적 가치 판단은 감정평가사의 고유하고 전문적 영역에 해당하는 것으로써 회계사가 행한 회계상 감정으로는 자산을 재평가했다고 할 수 없는 것임을 의미한다. 따라서 감정평가사의 공정가치 판단이 더욱 중요해졌음을 알 수 있다. 그러나 재무보고 목적의 공정가치 평가는 평가이론에 비하여 규정의 체계나 내용이 매우 부족하기 때문에 이에 대한 지속적인 연구와 개발 노력을 기울여야 할 것이다.