목적별 평가 논점이 출제되었다. 이 문제에서의 핵심은 평가목적에 따라 감정평가금액이 차이가 나는 이유가 무엇인지 서술하는 것이라고 할 수 있다. 또한 공제방식과 가산방식과 연결하여 목적별 평가를 묻는 문제가 출제되었다. 총론에서 문제가 출제되면, 이제는 단순히 개념과 의의만 묻는 것이 아니라 감정평가이론을 전반적으로 이해하고 있는가를 물어보는 문제가 출제될 것이다. 평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 사례는 감정평가 실무기준의 내용을 정리하는 것이 가장 정확하다고 본다.
【문제 2】 감정평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 경우가 있다. 다음 물음에 답하시오. (30점)
물음 1) 보상평가, 경매평가, 담보평가의 목적별 평가방법을 약술하고, 동일한 물건이 감정평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 사례 5가지를 제시하고 그 이유를 설명하시오. (20점)
물음 2) 주거용 건물을 신축하기 위해 건축허가를 득하여 도로를 개설하고 입목을 벌채중인 임야를 평가하고자 한다. 개발중인 토지의 평가방식에는 공제방식과 가산방식이 있다. 공제방식은 개발 후 대지가격에서 개발에 소요되는 제반비용을 공제하는 방식이고, 가산방식은 소지가격에 개발에 소요되는 비용을 가산하여 평가하는 방식이다. 두 가지 방식에 따른 감정평가금액의 격차가 클 경우, 보상평가, 경매평가, 담보평가에서 각각 어떻게 평가하는 것이 더 적절한지 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정하는 작업이기 때문에 감정평가액을 결정하기 위해서는 우선적으로 가치의 개념에 대한 이해가 선행적으로 이루어져야 한다. 감정평가를 통해 파악하는 가치는 기본적으로 상황과 관점에 따라 여러 가지 개념 정의가 가능한 가치의 다원적 개념으로 이해해야 하는바 이하 평가목적별로 감정평가금액이 달라진다. 특히, 보상, 경매, 담보 평가는 평가의 목적과 근거 등의 차이가 가치로 반영되는바 다양한 사례로 이를 설명하고자 한다.
Ⅱ. (물음1) 평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 사례 5가지와 그 이유
1. 목적별 평가방법 (① 의의 ② 평가목적 ③ 평가근거 · 방법 등)
1) 보상평가
① 보상평가란 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업을 목적으로 취득하는 토지에 대한 손실보상을 위한 감정평가를 말한다. ② 공익사업의 시행으로 인한 손실보상에 대해 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 하는 법정평가이다. ③ 해당 공익사업으로 인한 가격의 변동 배제나 불법행위 등으로 인한 가치의 반영 배제 등의 보상이 특수성을 방영하는 기준의 적용에 대한 별도 검토가 필요하다.
2) 경매평가
① 경매평가란 해당 집행법원이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가격을 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다. ② 최저매각가격을 제시함으로써 부동산의 공정 · 타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 목적 부동산의 적정한 가격을 표시하여 경매가 공정하게 이루어지도록 하는데 그 목적이 있다. ③ 감정평가관계법규를 준수하고 일반 감정평가이론에 의해 평가하며 시장가치를 기준한다.
3) 담보평가
① 담보평가란 담보를 제공받고 대출 등을 하는 금융기관 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가를 말한다. ② 담보평가는 안정적인 채권확보를 통한 건전한 금융환경을 조성하여 국민경제를 원활하게 하는 역할을 한다. ③ 감정평가관계법규와 일반이론에 의해 평가하되 안정성과 환가성에 대한 고려가 중요한바 미실현 개발이익 등의 반영에 주의해야 하며 시장가치 중 다소 안정적인 가액 결정의 접근이 필요하다.
2. 동일한 물건이 감정평가목적에 따라 감정평가금액의 격차가 큰 사례 5가지 (① 보상 ② 경매 ③ 담보)
1) 용도지역의 변경 (예: GB가 해제된 토지)
① 보상의 경우 당해 사업으로 인한 개발이익 배제를 하는 것이 정당한 보상액을 산정하는 데 중요한바 당해 사업으로 인한 용도지역의 변경은 변경 전의 용도지역을 기준으로 평가해야 한다. ② 경매와 담보평가의 경우 현황평가의 원칙에 따라 변경된 용도지역으로 평가하는 것은 동일하되 ③ 담보평가는 개발사업시행지와 같은 경우 사업진행의 확실성 등을 고려하여 용도지역이 환원하는 경우 등도 고려하여 감정평가액을 결정하는 경우도 있음에 차이가 있다.
2) 도로의 경우
① 도로의 경우 사실상 사도인지 공도인지 등에 따라 평가방법이 달라지고 이는 정당한 보상금을 어떻게 산정하는지에 따라 도로의 평가방법이 토지보상법상 다르게 규정되어 있고 이에 근거하여 평가하게 된다. ② 경매의 경우 일반적인 매매를 상정할 경우 도로의 가치를 판단하여 제시해야 하며 ③ 담보평가의 경우 안정성 및 환가성에 따라 평가하지 않는 것이 일반적이다.
3) 미등기건물의 경우(제시외)
① 보상평가의 경우 사업인정 이후에 건축하거나 자진철거를 조건으로 하는 가설건축물이 아닌 이상 모두 보상 평가의 대상이 된다. ② 경매평가의 경우 최저매각가액을 산정하기 위해서 채무자의 소유이거나 종물의 경우 평가의 대상이 된다. ③ 반면 담보의 경우 미등기건물은 근저당설정이 불가능하므로 평가하지 않는 것이 원칙이다.
4) 미등기 건물이 소재한 토지
① 보상평가는 나지상정평가 원칙에 따라 미등기 건물이 소재함에 따른 토지의 사용 수익에 미치는 제한 정도를 고려하지 않는다. ② 경매의 경우 채무자의 소유인 경우 정상평가하고 타인 소유토지인 경우에는 제한 정도를 고려하여 평가한다. ③ 담보의 경우 법정지상권 설립 등의 이유로 인하여 미등기 건물이 소재한 경우 토지는 평가하지 않는 것이 원칙이다.
5) 개발사업지역 내 개발이익이 발생할 경우
보상, 경매, 담보 평가 모두 구체화되고 실현된 개발이익은 반영하지만 ① 보상의 경우 당해 사업으로 인한 개발이익은 배제, ② 경매평가의 경우 시가를 기준하므로 구체화 · 실현된 이익 모두 반영, ③ 담보의 경우 채권회수가 안전하게 가능한지를 기준으로 개발이익을 반영하되 미실현 개발이익은 반영하지 않음으로 차이가 발생한다.
3. 감정평가금액의 격차가 크게 나는 이유
1) 가치다원론
가치다원론이란 부동산가격은 평가목적 및 형성된 원인에 따라 다양하며 현실 부동산활동에 있어 일원적 가격으로는 불충분하기에 동일한 부동산에 다양한 가격이 있을 수 있다는 견해를 말한다. 가치다원론 전제하에 감정평가 목적별로 감정평가금액에 차이가 있게 된다.
2) 부동산 용도의 다양성 등
부동산은 용도의 다양성이 인정되고 부동산을 보는 관점에 따라 수익과 효용의 크기가 달라지기 때문에 가치다원론이 발생하게 된다. 즉 용도의 다양성 측면에서 목적별로 감정평가금액에 차이가 있게 된다.
Ⅲ. (물음2) 가산방식과 공제방식 적용 관련 목적별 평가
1. 보상평가 (가산방식)
보상평가의 경우 정당보상의 원칙에 의해 미실현된 개발이익이나 주관적 가치 등을 배제하고 평가해야 하고, 당해 사업으로 인한 개발이익은 배제해야 한다. 따라서 소지가격에 투하된 비용을 고려한 가산방식에 의한 평가가 적절하다.
2. 경매평가 (가산방식과 공제방식)
경매평가의 경우 최저매각가액을 결정하는 기준이 되므로 해당 토지의 성숙도를 고려하여 시장가치를 기준으로 평가한다. 즉 성숙도가 높아 대지화가 상당히 진행된 경우 공제방식이 타당하며 성숙도가 낮아 임야에 가까운 경우에는 가산방식이 타당하다.
3. 담보평가 (가산방식)
담보평가의 경우 시장가치에 시간경과에 따른 가격변동 리스크를 반영하여 다소 보수적으로 금액을 결정하게 된다. 즉 채권회수를 위하여 언제라도 처분될 수 있는 가격이므로 현재 벌채가 진행 중이라 하더라도 일반 대지 가격으로 결정하기보다 안정성과 환가성을 고려하여 가산방식을 적용함이 적절하다.
Ⅳ. 결어
대상물건에 대하여 하나의 가격만이 성립된다고 하는 가격일원론의 입장보다는 현대의 복잡 다양한 자본주의 시장경제체제하에서는 평가의뢰인의 경제적 사용목적에 유용한 평가가치가 되기 위해 가격다원론이 당연히 지지되고 있다. 따라서 평가에 임하는 감정평가사는 평가목적을 명확하게 하여 대상물건의 경제적 가치를 산정해야 할 것이다.