[2015년 26회 감정평가이론 기출] 1번: 개별평가, 부분평가, 임의경매시 토지의 감정평가, 조건부평가

개별평가, 부분평가, 조건부평가라는 기본적인 논점이 출제되었지만, 사례형으로 출제되었다. 총론에 나오는 논점들은 사례형으로 출제되기 좋다. 이제는 그냥 기본적인 내용을 묻는 문제는 출제되기 힘들다고 본다. 사례형으로 주고 한번 생각한 후에 논점을 파악하는 스타일의 문제가 출제될 확률이 매우 높고, 그러한 경향을 현재 보이고 있다. 사례형 문제는 스터디를 통해 해결할 수도 있지만, 그냥 일생 생활에서 주변에 있는 건물, 토지를 내가 감정평가하면 어떻게 해야할까 라는 고민을 해보는 것이 가장 좋다고 생각한다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.

【문제 1】

<예시 목차>

• Ⅰ. 서설
• Ⅱ. (물음1) A법인이 소유한 부동산을 감정평가 할 경우 원칙적인 감정평가방법 등
  • 1. 원칙적인 감정평가방법
    • 1) 개별평가
    • 2) 토지 · 건물 평가액
  • 2. 근거
  • 3. 해당 방법의 적정성
    • 1) 개별평가 방법의 적정성
    • 2) 감정평가방법 적용 및 시산가액 조정
• Ⅲ. (물음2) 101호 건물 50㎡만의 감정평가 의뢰 시 평가의 타당성
  • 1. 부분평가의 타당성
  • 2. 101호 건물 50㎡만의 감정평가의 타당성
    • 1) 특수한 목적이 있는지에 따른 타당성
    • 2) 합리적 이유가 있는지에 따른 타당성
  • 3. 의뢰인에 대한 설명 등
• Ⅳ. (물음3) A법인 소유 토지에 저당권 설정 후 임의경매 시 토지의 감정평가방법
  • 1. 규정의 검토
  • 2. 본건 토지의 평가
  • 3. 건물의 평가가 가능한 경우 (일괄 경매신청 시)
• Ⅴ. (물음4) 조건부평가 및 본건의 평가가능 여부
  • 1. 조건부 평가 의의 및 근거 (현황평가의 예외)
  • 2. 감정평가조건의 부가요건 및 검토사항
  • 3. 당해 사안에서 조건부 감정평가가 가능한지 여부
  • 4. 조건설정원칙에 불부합시 조치
• Ⅵ. 결어

Ⅰ. 서설

감정평가는 시장가치기준, 현황기준, 개별물건기준 원칙에 의해 평가된다. 특히 우리나라의 경우 법제도상 토지와 건물을 개별 부동산으로 인정하고 있어 일반적으로 토지 건물을 각각 분리하여 평가하는 개별평가가 원칙이나 일체로 이용되는 증 이를 분리하기 어려운 경우 일괄로 평가한다. 또한 조건부평가의 진행 역시 현황기준 원칙의 예외에 해당하므로 사안의 경우 평가방법의 원칙과 예외의 적용에 있어 정확한 판단이 필요할 것이다.

Ⅱ. (물음1) A법인이 소유한 부동산을 감정평가 할 경우 원칙적인 감정평가방법 등

1. 원칙적인 감정평가방법

1) 개별평가

「감정평가에 관한 규칙」 (이하 ‘감칙’) 제7조제1항은 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다고 규정하고 있다. 따라서 대상부동산은 복합부동산으로 토지와 건물을 개별로 평가하여야 한다. 즉 토지와 건물을 개별적으로 나누어 토지는 공시지가기준법에 의하고 건물은 원가법에 의해 평가한 뒤 양자의 합으로 부동산 가치를 구하는 방법이 원칙적인 감정평가방법이 되는 것이다.

2) 토지 · 건물 평가액

토지는 감칙 제14조에 근거하여 공시지가기준법을 적용하고 건물은 감칙 제15조에 근거하여 원가법에 의해 시산가액을 도출한다. 다른 방법에 의한 시간가액과의 합리성 검토 및 시산가액 조정을 하여 대상물건의 토지와 건물 가액을 결정한다. (감칙 제12조)

2. 근거

제도적 측면의 경우 민법 제99조 제1항 “토지 및 그 정착물은 부동산이다.”라고 하여 토지와 건물을 개별 부동산으로 간주하여 등기하며, 감칙 제7조제1항의 개별물건 기준이 근거가 된다. 이론적 측면의 경우 토지는 그 자체에서 효용을 발생시키고 건물의 경우 인위적인 자본이 투자되어 형성되는 근본적인 속성을 갖고 있는바 개별평가의 근거가 된다.

3. 해당 방법의 적정성

1) 개별평가 방법의 적정성

A법인 소유의 부동산은 소유자의 임의적 구분에 의해 101호와 102호로 구분되어 사용되고 있으나 문패상 통칭상의 구분으로써 집합건물로 볼 수 없다. 따라서 감칙 제7조제1항을 근거로 한 개별평가 방법의 적정성이 인정된다. 감칙 제7조제2항은 일괄평가 규정을 두고 있지만, 대상이 일체로 거래되지 않으며 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우라 판단할 수 없으므로 일괄평가 적용은 적정하지 않다.

2) 감정평가방법 적용 및 시산가액 조정

감칙 제12조에 근거하여 시산가액의 합리성 검토와 시산가액 조정을 통해 감정평가액의 전문성을 제고하고 합리적인 감정평가액을 결정할 수 있을 것이다. 따라서 개별평가액의 적정성을 일체의 비준가액이나 수익가액에 의해 검토할 수 있으며 합리성이 없을 경우 시산가액 조정을 거쳐 감정평가액을 결정하게 된다.

Ⅲ. (물음2) 101호 건물 50㎡만의 감정평가 의뢰 시 평가의 타당성

1. 부분평가의 타당성

일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분은 평가하지 아니함을 원칙으로 한다. 다만, 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다. 따라서 이하 건물 50㎡만의 부분평가 적용가능성을 특수한 목적과 합리적인 이유가 있는지 여부를 판단하여 결정한다.

2. 101호 건물 50㎡만의 감정평가의 타당성

1) 특수한 목적이 있는지에 따른 타당성

대상물건의 성격, 감정평가조건, 거래 관행 등을 비추어 볼 때 단순히 C가 전세금액 및 전세권 설정에 참고하기 위하여 대상물건 일부만을 감정평가 의뢰한 본건의 경우 특수한 목적이 있다고 판단되지 않는 바 부분평가의 타당성이 인정되지 않는다.

2) 합리적 이유가 있는지에 따른 타당성

판례에서는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부에 경매를 신청할 수 없다고 보면서 건물 일부분만의 경매신청이 불가능하다고 보고 있다. 따라서 건물 일부분인 50㎡에 전세권 설정에 참고하기 위한 본건의 감정평가는 합리적 이유도 없다고 보여지는 바 부분평가의 타당성이 인정되지 않는다.

3. 의뢰인에 대한 설명 등

업무윤리에 의하면 감정평가를 진행하는 도중에 사전에 의뢰인이 제시한 사항과 다른 내용이 발견되었을 경우 의뢰인에게 해당 내용을 설명하고 감정평가가 진행될 수 있도록 조치를 취하거나 진행이 불가한 경우에는 진행 불가사유를 알리고 수임계약을 철회하여야 한다. 따라서 이러한 상황에 대해 의뢰인에게 설명하고 평가진행 여부를 협의해야 한다.

Ⅳ. (물음3) A법인 소유 토지에 저당권 설정 후 임의경매 시 토지의 감정평가방법

1. 규정의 검토

「감정평가 실무기준」은 의뢰인이 제시하지 않은 지상 정착물(종물과 부합물은 제외한다)이 있는 토지의 경우에는 소유자의 동일성 여부에 관계없이 지상정착물과 소유자가 다른 토지의 감정평가방법을 준용하여 감정평가한다고 규정하고 있다. 지상정착물과 소유자가 다른 토지의 경우 해당 토지는 그 정착물이 토지에 미치는 영향을 고려하여 감정평가한다.

2. 본건 토지의 평가

법원의 임의경매에 의한 토지의 감정평가 관련 건이다. 법원의 평가명령서는 토지만 대상으로 의뢰되었으므로 원칙상 토지를 평가대상으로 확정한다. 따라서 의뢰된 토지는 건물에 구애됨이 없이 감정평가방법 및 감정평가일반이론에 따라 최유효이용을 전제로 감정평가하게 된다. 다만 법원명령서 및 「감정평가 실무기준」을 근거로 제시 외 건물등의 소재로 인하여 토지이용에 제한받는 정도를 고려한 가격과 제시외 건물의 가액을 평가서에 별도로 기재한다.

3. 건물의 평가가 가능한 경우 (일괄 경매신청 시)

저당권자가 건물에 대한 일괄경매를 청구한 때에는 해당 집행법원으로부터 토지뿐 아니라 건물에 대해서도 목록을 제시받아 건물을 평가할 수 있다.

Ⅴ. (물음4) 조건부평가 및 본건의 평가가능 여부

1. 조건부 평가 의의 및 근거 (현황평가의 예외)

조건부 평가란 감정평가업자가 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가하는 것을 말한다. 가격형성요인의 변화와 사회적 수요에 부응하고 업무영역의 확대와 조건부 평가의 오남용을 방지하고자 감칙 제6조제2항 및 실무기준에 근거 규정을 두고 있다.

2. 감정평가조건의 부가요건 및 검토사항

법령에 다른 규정이 있는 경우, 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다. (감칙 제6조제2항) 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다. (감칙 제6조제3항)

3. 당해 사안에서 조건부 감정평가가 가능한지 여부

경제적 가치가 증가하여 합리성이 인정되나, 설문에서 주어진 주변 토지의 용적률 100%가 법적으로 최대 허용 가능한 규모인지, 즉 해당 토지의 용적률을 100%까지 신축 · 증축 등이 가능한지 등 적법성 여부에 따라 달라질 수 있다. 또한 해당 토지 역시 용적률을 100%까지 허용가능하다면 신축 또는 증축 등을 통해 실현가능성이 있다고 판단될 경우 조건부 평가가 가능할 것이다. 하지만 주변 토지의 용적률 100%가 대상 토지에 허용되는 경우가 아니고 불확실한 경우 조건부 평가를 진행해선 안 될 것이다.

4. 조건설정원칙에 불부합시 조치

의뢰인에게 설명한 후 타당한 조건으로 개정을 요구하거나 조건 개정이 거부당하는 경우 해당 평가 의뢰를 전문가의 직업윤리 상 반려해야 한다. 또한 조건부 평가 진행시 감칙 제13조에 따라 감정평가서에 평가조건을 기재하여야 한다.

Ⅵ. 결어

대상물건의 정확한 확정과 확인, 감정평가방법 결정 등은 감정평가액의 정도를 결정하는데 매우 중요한 작업인바 신중히 결정하여 감정평가액의 신뢰성을 높여야 할 것이다. 특히 조건설정원칙에 부합하지 않은 경우 의뢰인에게 설명한 후 타당한 조건으로 개정을 요구하거나 조건 개정이 거부당하는 경우 해당 평가 의뢰를 반려해야 한다.