평가검토 논점은 수험생 누구나 잘 준비하고 있는 논점이다. 평가검토와 평가심사와의 비교 논점은 누구나 예상할 수 있는 논점이었다. 이런 문제가 나오면 준비된 답안을 최대한 빠르게 작성해야 한다. 상가권리금 역시 비슷한 맥락이다. 나올 것으로 예상된 논점이 나왔을 때는 준비된 답안을 최대한 빠르게 처리해야 한다. 그래야, 1번과 2번 문제 작성을 위한 시간을 벌어줄 수 있다. 평가검토와 평가심사 논점은 지금도 중요한 논점이라고 생각한다. 권리금과 관련된 문제는 이론에서도 물론 중요하지만, 이제는 실무에서 더욱 중요한 논점이라고 생각한다. 감정평가 실무기준과 법령의 내용을 통해 정리하자.
【문제 3】 감정평가사의 정확성을 점검하고 부실감정평가 등의 도덕적 위험을 예방하기 위해서 평가검토(Appraisal review)가 필요할 수 있다. 평가검토에 대해 설명하시오. (15점)
【문제 4】 정부에서 추진 중인 상가권리금 보호방안에 제도화될 경우 권리금 감정평가업무에 변화가 나타날 것으로 예상된다. 이에 관한 상가권리금에 대해 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- [문제 3】
- Ⅰ. 평가검토 개념
- Ⅱ. 평가검토 목적
- Ⅲ. 평가심사와의 비교
- Ⅳ. 평가검토 유의사항
- [문제 4】
- Ⅰ. 개설
- Ⅱ. 상가권리금 개념
- Ⅲ. 상가권리금 보호방안이 제도화될 경우 감정평가에 미칠 영향
[문제 3】
Ⅰ. 평가검토 개념
평가검토란 감정평가서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고, 합리적이고 일관성이 있으며 수학적으로 정확한지를 확인하기 위하여 완성된 감정평가서를 분석하는 것을 말한다. 감정평가는 부동산 전문가인 감정평가사에 의해 행해지는 부동산 활동으로 정책적 · 사회적 · 구체적 기능을 하게 된다. 평가주체는 감정평가의 결과로서 감정평가서를 의뢰인에게 제시하는데 감정평가서의 정확성과 논리적인 합리성을 검토하고 도덕적 위험의 예방을 위해서 검토절차를 거치게 되는바 중요성이 있다.
Ⅱ. 평가검토 목적
1. 일관성과 정확성 제고 · 의사결정의 근거 제시
검토평가사는 평가방법이나 기법들이 해당 과제에 적절한지를 판단하고, 평가서 내용의 논리적인 일관성과 수학적인 정확성을 확인한다. 평가의뢰인은 이러한 평가검토과정을 거친 평가서들을 바탕으로 보다 확실하며 정확한 의사결정을 할 수 있다.
2. 대출기관의 위험관리 강화 · 감정평가의 질적 발전도모
검토평가사는 의사결정에 수반되는 위험의 정도를 평가하기도 한다. 따라서 별도의 투자 위험에 대한 관리기간이 없는 대출기관의 경우 평가서에 제시되어 있는 내용을 바탕으로 하여 검토평가사가 위험 평가 및 관리를 대신하게 된다. 평가검토는 평가사의 전문성을 향상시킬 수 있으며 평가업 자체의 발전을 도모할 수 있다.
Ⅲ. 평가심사와의 비교
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제7조는 감정평가서의 심사를 규정하고 있다. 타인이 작성한 평가서를 조사 분석하여 평가결론에 적용된 사실자료나 추론과정, 각종 법규나 기준에 부합되는가를 확인하고 의견을 제시하는 평가검토와 차이가 없다고 볼 수 있다. 다만 검토평가사는 위험평가 및 관리자로서 부당한 압력이 행사되는 것을 방지하기 위하여 더욱 높은 수준의 독립성과 전문성 그리고 윤리성을 요구받는 것에 차이가 있다.
Ⅳ. 평가검토 유의사항
1. 보고서 전체를 대상
평가검토는 보고서 전체를 대상으로 해야 한다. 전체를 대상으로 하지 않는 제한적 검토는 적합한 평가검토로 인정받지 못함에 유의한다. 따라서 평가보고서의 일부만을 분석하였을 때에는 다른 부분은 검토되지 않았다는 사실을 진술해야 한다.
2. 공정하고 객관적인 분석
검토평가사의 업무는 평가보고서의 추론과정과 논리를 공정하고 객관적으로 분석하여야 하되 평가시점 당시의 관점과 시장상황에 근거해야 한다. 만약 평가검토가 뚜렷한 근거도 없이 불공정하고 주관적으로 행해진다면, 이것은 원감정사에게 심각한 위해를 가할 수 있다.
3. 임의변경금지
평가보고서의 제한조건이나 특별한 가정, 진술된 문제의 정의 등을 임의로 무시하거나 변경해서는 안되며, 만일 임의로 변경할 경우 동등한 책임이 있음에 유의하여야 한다.
[문제 4】
Ⅰ. 개설
상가권리금 보호방안은 제도권 밖에서 관행적으로 거래되어 온 권리금을 법제화하고 상가임차인이 권리금을 회수할 수 있는 계기를 마련할 수 있게 된 점에서 의미가 크다. 부동산시장 및 법적 환경의 변화에 따라 권리금 감정평가 수요증가가 예상되는바 이는 업무영역확대에 따른 권리금 가치결정에 있어서 가치발생요인 및 가치형성요인에 대한 이론적 분석과 감정평가방법 연구의 필요성을 가져오게 된다.
Ⅱ. 상가권리금 개념
1. 상가권리금 의의
권리금에 대한 정의는 대법원 판례를 통해 정립되었는데 권리금을 “영업시설 · 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가”라고 판시하였다.(대법원 2000.9.22. 선고 2000다26326) 학계에서는 권리금을 상가건물 임차인의 영업상 지위를 승계하는 대가로 지급되는 금전 등으로 정의하게 되었다.
2. 권리금 구성요소
권리금은 이론상 지역권리금(바닥권리금), 시설권리금, 영업권리금(기타 권리금 포함)으로 구분된다. 지역권리금은 교통 편리성, 유동인구 및 상권형성의 장소적 이점을 말한다. 시설권리금은 개축이나 개수비용, 냉난방시설, 통신시설, 편의시설 등 시설설치사항이 포함되며 영업상의 노하우, 거래처, 명성도, 고객수, 신용 등 영업이점을 포함한 대가를 영업권리금이라고 한다.
Ⅲ. 상가권리금 보호방안이 제도화될 경우 감정평가에 미칠 영향
1. 상가권리금 가치발생요인 및 가치형성요인 분석
상가권리금의 가치결정을 위해서는 가치발생요인과 가치형성요인에 대한 고찰이 필수적이다. 권리금이 발생하는 이유는 가치발생요인인 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등으로 설명이 가능하다. 또한 일반경제 상황, 상권의 성쇠, 접근성 향상, 인근 지역개발 등 장래 발전 가능성, 업종과 소비트렌드의 변화 등 다양한 요인에 의해 가치가 변화하게 되는바 가치발생요인 및 가치형성요인에 대한 체계적 분석이 필요시 된다.
2. 상가권리금 감정평가방법 마련
상가권리금 보호방안이 제도화될 경우 권리금 감정평가의 수요증가가 예상된다. 따라서 상가권리금을 유형재산과 무형재산으로 구분하여 접근할 경우 물건별 개별감정평가 할 수 있을 것이며 「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 의거 다른 방법으로 합리성을 검토하고 시산가액을 조정할 수 있을 것이다. 또한 감정평가의 내용과 난이도를 고려한 실무적 수수료 체계를 마련해야 할 것이다.