기본적인 논점인 거래사례비교법에 대한 문제이지만, 준사례형으로 출제되었다. 총론 파트에서 문제가 나오면 이제는 단순히 암기한 내용을 나열하는 것이 아닌 사례를 해석해서 적용하는 문제가 출제될 것이다. 이것은 분명하다. 하지만, 기본적인 내용은 크게 다르지 않기 때문에 어려워할 필요는 없다고 생각한다. 기본적인 의의, 개념 등을 충실히 기술하되, 사례의 내용에 맞게 작성하면 된다. 감정평가3방식과 시산가액은 하나의 논점이니 늘 함께 생각해야 한다고 개인적으로 생각한다.
【문제 2】 근린형 쇼핑센터 내 구분점포(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 상가건물의 구분소유 부분)의 시장가치를 감정평가하려 한다. 인근에 경쟁적인 초대형 쇼핑센터가 입지하여, 대상점포가 소재한 근린형 쇼핑센터의 고객흡인력이 급격히 감소하고 상권이 위축되어 구분점포 거래가 회소하게 된 시장동향을 고려하여 다음 물음에 답하시오. (35점)
물음 1) 대상 구분점포의 감정평가에 거래사례비교법을 적용할 경우 감정평가방법의 개요, 적용상 한계 및 수집된 거래사례의 거래조건보정(Transactional adjustments)에 대하여 설명하고, 그 밖에 적용 가능한 다른 감정평가방법의 개요 및 적용시 유의할 사항에 대하여 설명하시오. (25점)
물음 2) 적용된 각 감정평가방법에 의한 시산가액 간에 괴리가 발생되었을 경우 시산가액조정의 의미, 기준 및 재검토할 사항에 대하여 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
본건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 따라 거래사례비교법을 원칙으로 시장가치를 결정한다. 이 때 부동산 시장가치에 대한 의견은 비교대상이 되고 경쟁이 되는 부동산에 대한 시장의 반응을 연구함으로써 뒷받침될 수 있다는 것이 거래사례비교법의 중요한 전제가 된다. 따라서 상권이 급격히 위축되고, 거래사례도 희소한 점 등을 고려할 때 거래조건보정이 요구되며 나아가 주된 방법의 합리성을 검토하고, 합리성이 없다고 판단될 경우 다른 방법에 의한 시산가액 조정을 하여 감정평가액을 결정해야 할 것임에 유의하여 감정평가를 해야 할 것이다.
Ⅱ. (물음1) 감정평가방법의 개요 등
1. 감정평가방법의 개요
본건은 구분건물로서 토지, 건물 일체로 거래되는 시장관행을 반영하여 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의거 인근 지역 내 유사한 부동산의 일반적인 거래사례와 위치, 입지조건, 부근상황 및 건물의 구조, 용재, 시공상태, 설비상태, 층별 · 향별 · 위치별 효용성 등 제반 가치 형성요인을 종합 참작하여 대지권인 토지와 건물을 일체로 평가하는 거래사례비교법에 의하여 평가한다. 다만 「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 의거 다른 감정평가방식에 의한 시산가액의 합리성 검토와 시산가액 조정을 통해 감정평가액을 결정하기로 한다.
2. 거래사례비교법
1) 의의
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 및 거래관행에 비추어 전유 · 공유부분 및 대지사용권의 가치를 일체로 하여 유사사례를 대상부동산의 현황에 맞게 보정 · 비교하여 구본소유권의 가격을 구하는 방법이다. 거래사례비교법은 사례선정 요건, 사정보정, 시점수정 등 절차의 적정성에 따라 비준가액의 객관성과 정확성이 높아지는바 적용상 적정성이 뒷받침되어야 한다.
2) 적용상 한계
(1) 거래사례 선정 시
평가결과의 신뢰성과 정확성은 대체성을 지니는 올바른 사례의 선택에 기초하게 되므로 사례를 선정할 때 유의하여야 한다. 인근에 경쟁적인 초대형 쇼핑센터가 입지하여 대상점포가 소재한 근린형 쇼핑센터의 상권이 위축되고, 구분점포 거래가 희소한바 거래사례의 포착이 어려운 한계가 있다. 따라서 인근지역 및 동일수급권 내 유사지역을 포함하여 사례선정 범위를 확대해야 할 것이다.
(2) 사정보정 시
부동산 거래에는 시장사정에 정통하지 못하거나 특수한 사정에 의하여 거래가 성립될 수도 있다. 그러한 사정 또는 동기가 없는 거래나 정상적인 것으로 보정 가능한 것이어야 한다. 따라서 사례자료를 수집할 때에는 특수한 사정 등의 개입여부를 검토하여야 한다. 본건은 위축에 따른 급매 등 개별적 동기가 개입될 가능성이 높은 바 이에 대한 검토가 필요하다.
(3) 시점수정 적용 시
구분소유 부동산의 경우 주택가격지수, 생산자물가상승률, 비주거용건물임대지수 등을 활용하여 적정한 시점수정을 해야 한다. 그러나 개별성이 강한 부동산에 지역 시장의 변동추세를 개별물건마다 일정하게 적용한다는 것은 타당성이 결여된다. 본건의 경우 대상부동산이 속한 지역의 상권이 위축되고 있으나 시점수정치는 오히려 상승할 수 있다는 한계를 갖는다.
(4) 지역요인 및 개별요인 비교 시
인근지역에 사례가 없을 경우 동일수급권 내 유사지역으로 범위를 확대하여야 하나, 구분점포의 경우 동일수급권의 범위가 좁아 지리적 위치에 따라 격차가 크게 나타날 수 있다. 또한 구분점포는 위치, 유형에 따른 격차가 큰 바, 유사한 사례를 포착하지 못할 경우 개별요인 비교치의 격차율이 커진다는 한계가 있다.
3) 수집된 거래사례의 거래조건보정(Transactional adjustments)
(1) 거래조건보정 개념 · 필요성
수집된 거래사례는 비교요소의 보정이 필요한지 여부를 결정하기 위해 분석되어야 한다. 이전되는 부동산 권리, 금융조건, 매매조건, 구매직후 지출되는 비용, 시장상태를 거래조건의 보정이라 하고 위치, 물리적 특성, 경제적 특성, 용도, 비부동산 가치요소를 부동산 특성의 보정이라 한다. 불완전한 시장에서 발생하는 사례의 비정상적인 요소의 개입을 배제하거나 보정함에 따라 감정평가의 궁극적 가치인 시장가치의 적정성을 뒷받침할 수 있는 바 그 중요성이 있다.
(2) 본건의 경우
시장의 일반적인 거래조건과 상이한 매매조건이 감지되는 경우 그 거래는 주의를 기울여야 비교사례로 사용될 수 있다. 본건은 거래가 희박한 물건인바 매매조건이 지인간의 거래, 지분거래, 급매 등 사정개입 여부를 검토하여야 한다. 또한 구분점포 내 시설물 일부 철거비용이나 지연된 수리를 치유하는 비용 등이 있는지 확인하고, 이 비용들이 가격 협상 시에 수량화되며 거래자료 확인과정에서 발견될 수 있다면 이러한 비용을 반영여부를 판단해야 한다. 현재 상권이 위축되는 등 침체된 시장상황을 고려해 볼 때 최근의 거래사례 수집이 어렵다. 감정평가사는 임대료의 상향 혹은 하향추세와 임대 조건 등을 통해 시장의 방향을 확인해야 할 것이다.
3. 그 밖에 적용 가능한 다른 감정평가방법 개요 및 적용시 유의할 사항
1) 원가법
(1) 원가법 개요
1동 전체의 가격을 산정하여 대상구분소유권에 배분하는 평가방법으로 1동 전체 중 토지는 공시지가기준 등으로, 건물은 원가법으로 구한 뒤 층별 · 위치별 효용비율을 적용하여 대상물건의 감정평가액을 구하는 것이다.
(2) 적용시 유의할 사항
구분소유권 평가 시 거래사례가 없는 경우나 소송평가 등에 있어 실무적으로 적용될 수 있는 방법이다. 인근지역의 임대수준을 고려한 층별 · 위치별 효용비율을 배분하여 과다평가 되지 않도록 유의한다. 다만 신축 건물의 경우 원가법이 유용한 검토수단이 되나, 본건과 같이 기존 구분점포의 경우 원가법이 시장가치를 지지하기 어렵다.
2) 수익환원법
(1) 수익환원법 개요
수익성 부동산의 구분소유권 평가 시 그 순수익을 환원율로 환원하여 수익가액을 산출하는 방법으로 간접법으로 순수익을 산정하는 경우 원칙적으로 동일 층 · 위치의 인근 유사지역 소재 구분소유권을 기준으로 하여야 하나, 층 · 위치 등이 다른 경우에는 층별 · 위치별 효용비로 임료격차를 조정한다.
(2) 적용시 유의할 사항
순수익 자료의 적정성 판단이 중요하다. 따라서 직접법에 의해 자료수집이 가능하더라도 대상물건이 속한 지역의 시장상황 등에 비추어 객관성과 정확성을 판단해야 한다. 특히 사안의 경우와 같이 상권이 위축되어 갈 경우 수익자료 분석 시 신규임대료인지, 갱신임대료인지, 계약내용의 특수성이 있는지 등을 검토하여 현재 임대료의 지속가능성 판단에 유의해야 한다. 또한 시장상황을 반영하여 환원율은 높게 산정될 수 있다.
Ⅲ. (물음2) 시산가액 조정의 의미 · 기준 및 재검토할 사항
1. 시산가액 조정의 의미
시산가액 조정이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 방법에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 시산가액을 비교 검토하여 최종 평가액을 산출하기 위해 조정 및 합리성을 검토하는 과정을 말한다. 현행 「감정평가에 관한 규칙」 제12조제3항은 제2항에 따라 합리성을 검토한 결과 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다고 규정하고 있다.
2. 시산가액 조정기준
평가의 재검토는 일정한 시산가액 조정의 기준에 의하여 행해지며, 이러한 기준은 최종적인 가치지적에 있어서 보다 높은 신뢰성을 부여하게 된다. 평가사는 이러한 조정기준에 의한 조정작업 과정에서 평가의 다른 어떠한 과정보다도 높은 수준의 전문적인 지식과 경험의 활용이 요구받게 된다. 조정작업에 있어 시산가치의 비중을 정하는 근거가 바로 조정의 기준이다. 조정기준에는 적절성, 정확성, 증거의 양, 시장상황, 그리고 평가목적 및 평가서의 용도 등의 기준이 있다. 평가사는 이러한 조정 기준을 토대로 시산가치의 상대적 중요성 및 적합성을 판단하여 비중을 결정하게 된다.
3. 시산가액 조정 시 재검토사항
사안의 경우 대상부동산은 구분점포로써 거래사례비교법이 원칙적 평가방법이나 현재 시장 상권이 위축되어 거래가 희소하여 급매 등의 사정개입 가능성이 높고, 초대형 쇼핑센터 입지로 인해 경쟁력도 약화된 시장상황을 고려해 볼 때 주된 평가방법인 거래사례비교법 적용에 적절한지 여부가 문제시 된다. 반면 수익환원법의 경우 최근의 수익 자료를 활용하고, 환원율이 현재 시장상황을 반영하여 결정될 경우 평가방법의 적절성이 인정될 수 있다고 판단된다. 또한 거래사례비교법 적용 시 유사한 사례의 개수, 보정정도 등이 부족하거나 정확성이 낮아지는 문제가 제기될 수 있고 원가법 적용 시 인근지역의 임대수준과 비교하여 층별 · 위치별 효용비율 배분이 정확하게 되었는지 자료의 정확성이 문제시 될 수 있다. 따라서 비준가액의 합리성이 없다고 본다면 본건이 상업용 부동산인 점을 고려하여 수익방식에 비중을 두어 결정할 수 있을 것이다.
Ⅳ. 결어
오늘날 도시의 토지는 날로 수요가 폭발하여 고밀도화 · 고층화 · 입체화되고 있는 추세에 있다. 구분소유권은 이러한 도시의 성장 및 발전에 따라 제한되어 있는 토지를 좀 더 효율적으로 이용하기 위해 설정된 부동산 권리이다. 이러한 구분소유권 평가는 토지공간의 효율적 이용이 점점 더 요구되고 있는 현 시점에서 정확한 가치추계에 대한 감정평가 수요에 부응하기 위해 그 의미가 매우 크다. 따라서 대상물건의 특성, 시장상황 등 전문가적인 판단을 하되, 「감정평가에 관한 규칙」 제16조 및 제12조에 따라 감정평가액 결정이 이루어져야 할 것이다.