표준지공시지가 기준으로 평가한 가치와 감정평가3방식을 적용하여 평가한 가치를 비교 설명하는 논점의 핵심은 공시지가 현실화가 아닌가 생각한다. 또한 그 밖의 요인 보정의 적정성에 대한 논점이 핵심이라고 생각한다. 주식가치 평가방법은 간단한 논점이지만, ‘부동산업을 법인형태로 영위하는’ 이라는 조건이 핵심이기 때문에 조건에 맞게 답안을 작성해야한다. 감정평가에 관한 규칙을 읽고 시작하자.
【문제 3】 감정평가이론상 토지평가 방법에는 감정평가3방식이 있으나, 감정평가법령은 토지의 경우 표준지공시지가를 기준으로 평가하도록 규정하고 있다. 다음의 물음에 답하시오. (20점)
물음 1) 토지평가시 감정평가3방식을 적용하여 평가한 가치와 표준지공시지가를 기준으로 평가한 가치와의 관계를 설명하시오. (10점)
물음 2) 표준지공시지가가 시장가치를 반영하지 못하는 경우, 표준지공시지가를 기준으로 해야 하는 감정평가에서 발생가능한 문제와 대책을 기술하시오. (10점)
【문제 4】 부동산업을 법인형태로 영위하는 경우, 해당법인의 주식가치 평가방법을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
【문제 3】
Ⅰ. 서설
공시지가기준법은 토지 평가의 원칙적 감정평가방법이자 감정평가3방식을 적용하여 구한 토지가치와 합리성을 검토할 수 있는 방법이기도 하다. 그러나 표준지공시지가의 정책적 · 당위적 성격에 의해 시장가치와 차이가 발생하는바 본질적으로는 공시지가 현실화율을 통해 개선이 필요한 부분이며 감정평가 실무적으로는 그 밖의 요인 보정에 대한 법적 근거 및 구체적 기준 등을 마련하여 절차의 적정성 확보가 필요하다고 생각된다.
Ⅱ. (물음1) 가치간의 관계
1. 감정평가3방식을 적용하여 평가한 가치 개념
감정평가3방식을 적용하여 평가한 가치란 토지를 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법을 적용하여 평가한 가치를 의미한다. 보정되지 않은 시장의 사례와 대상에서 얻을 수 있는 거래정보, 수익정보, 원가정보를 활용하여 전문가인 감정평가사의 판단에 의해 가격이 도출되며 존재가격의 성격을 갖는다.
2. 표준지공시지가를 기준으로 평가한 가치 개념
표준지공시지가를 기준으로 평가한 가치란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제1항 본문에 따라 공시지가기준법에 의해 평가한 가치를 말한다. 표준지공시지가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 근거한 법정평가로써 적정가격으로 공시된다. 적정가격은 시장성을 지향하지만 정책적 성격이 강하며 당위가격의 성격을 갖는다.
3. 양자의 관계
1) 토지의 감정평가방법으로 주방식 · 부방식 관계
「감정평가에 관한 규칙」 제12조는 대상물건별로 정한 주된 방법을 적용하여 감정평가하여야 하고, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서 주된 방법인 공시지가기준법의 합리성을 감정평가3방식을 적용한 가치에 의해 검토하는 관계에 있다. 다만 개정된 법령에 따라 적정한 실거래가가 있는 경우에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다고 규정하고 있다.
2) 이론적 평가방법과 법정 평가방법의 관계
감정평가3방식에 의한 가치는 일반 감정평가이론에 근거하며 시장의 사례정보를 수집하여 가치를 결정하는 이론적인 방법이다. 반면 표준지공시지가를 기준으로 평가한 가치는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제1항 등에 근거한 법령에서 규율하고 있는 법정평가이다.
3) 그 밖의 요인 보정
감정평가3방식에 의한 가치를 현실의 가격인 존재가격으로 볼 경우 시장가치에 가깝다면, 표준지공시지가에 의한 가치를 당위가격으로 정책적 성격이 강한바 시장가치와 차이가 발생하게 된다. 따라서 가치 간 차이가 발생하는 바 실무적으로 시가반영률이 낮은 표준지공시지가를 그 밖의 요인 보정을 통해 감정평가3방식에 의한 가치의 수준, 시장가치로 보정하게 된다.
Ⅲ. (물음2) 문제와 대책
1. 문제
1) 시장가치와의 차이에 따른 문제
표준지공시지가는 법정가격이자 당위가격의 성격을 갖는 적정가격으로 볼 때 시장가치와 괴리되는 경우가 발생하게 된다. 따라서 단순히 시점수정과 가치형성요인 비교의 작업만으로는 적절한 평가가 이루어질 수 없게 된다는 문제가 제기된다.
2) 그 밖의 요인 보정의 적정성 문제
표준지공시지가 가격수준을 시장가치로 보정하는 작업을 하고 있지만 그 밖의 요인 보정작업은 감정평가사 간에도 큰 편차가 발생할 수 있고, 평가가격 결정에서도 중요한 변수의 역할을 하는 등 그 밖의 요인 보정에서의 오류 가능성이 지적된다. 이는 그 밖의 요인 보정의 적정성 문제로 이어진다.
2. 대책
1) 공시지가의 현실화율 제고
상기의 문제는 궁극적으로 표준지공시지가의 현실화율에 있다. 따라서 공시지가의 현실화율을 제고하는 것이 필요하다. 이는 정부의 의지와 국민의 성숙된 합의가 필요한 사항이므로 점진적 개선을 통해 해결할 수 있다.
2) 그 밖의 요인 보정의 구체적 방법 마련
그 밖의 요인 보정은 시장가치 기준에 부합하기 위한 현실적이며 실무적 절차에 해당한다. 그러나 그 밖의 요인 보정에 관한 법적 근거와 방법 등이 명확하지 않으므로 객관적 기준을 마련하여 절차의 정당성을 부여하고, 그 밖의 요인 보정치의 적정성을 확보할 수 있다.
3) 3방식 병용과 시산가액 조정
「감정평가에 관한 규칙」은 원칙적으로 공시지가기준법을 토지의 감정평가방법으로 규정하고 있다. 그러나 이 외에도 다양한 평가기법을 병용하고 시산가액 조정을 통해 시장가치를 구할 필요가 있다. 즉 공시지가기준법 이외의 방법을 적극적으로 활용하여 해결할 수 있다.
Ⅳ. 결어
표준지공시지가가 시장가치를 반영하지 못하는 경우는 그 밖의 요인 보정작업을 통해 표준지공시지가의 보정이 이루어진다. 실무적으로 그 밖의 요인 보정작업은 필수적인바 그 근거를 감정평가서에 구체적이고 명확하게 기재하여야 한다. 또한 본질적 해결책인 공시지가 현실화율은 사회적 논의를 통해 개선이 필요하다고 판단된다.
【문제 4】
Ⅰ. 개설
주식가치는 자기자본 가치를 의미하며 주식가치의 감정평가방법은 기업의 유형이 상장기업인지 비상장기업인지에 따라 평가기법에 차이가 있다. 주식가치 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」 제24조제1항에 근거한다.
Ⅱ. 해당법인의 주식가치 평가방법
1. 상장기업의 경우 (감칙 제24조제1항제1호)
상장주식이란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에서 정하는 증권상장 규정에 따라 증권시장에 상장된 증권 중 주권을 말한다. 「감정평가에 관한 규칙」 제24조제1항 제1호 및 「감정평가 실무기준」은 상장주식을 감정평가할 때 거래사례비교법을 원칙으로 적용하도록 규정하고 있다. 구체적으로 대상 상장주식의 기준시점 이전 30일간 실제거래가액의 합계액을 30일간 실제 총 거래량으로 나누는 방법을 제시하고 있다. 다만 상장주식 중 거래소에서 매매가 이루어지지 않거나, 특정한 이유로 인하여 매매가 정지되어 있는 경우가 있다. 이 경우에는 거래사례비교법을 적용하는 것이 곤란하므로 비상장주식의 감정평가방법에 따라 감정평가한다.
2. 비상장기업의 경우 (감칙 제24조제1항제2호)
비상장주식은 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에서 규정하고 있는 주권상장법인을 제외한 법인의 주권을 의미한다. 일반적으로 거래소에 상장되지 아니한 법인의 주권을 말한다. 비상장주식은 기업가치에서 부채의 가치를 빼고 산정한 자기자본의 가치를 발행주식수로 나누어 감정평가한다. 다만, 비슷한 주식의 거래가격이나 시세 또는 시장배수 등을 기준으로 감정평가할 때에는 비상장주식의 주당가치를 직접 산정할 수 있다. 기업가치를 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. 다만 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 원가법, 거래사례비교법 등 다른 방법으로 감정평가할 수 있다.
Ⅲ. 맺음말
부동산업을 법인형태로 영위하는 경우 일반적으로 비상장기업의 형태를 가진다. 상장기업의 경우 거래사례비교법을 통해 주식가치를 구하면 된다. 다만, 비상장기업일 경우 대다수의 자산과 수익의 원천은 부동산일 가능성이 높다. 이 경우 보유하고 있는 부동산이 수익성 부동산인지 여부, 부동산 시장변화 및 금리변화 등을 고려하여 기업가치를 평가하여야 한다.