최유효이용의 개념, 성립요건, 부동산가격판단시 최유효이용을 전제로 판단해야 하는 이유, 최유효이용의 원칙과 다른 원칙간의 상호관련성, 부동산시장 침체국면일 때 최유효이용 판단시 유의사항. 최유효이용과 관련된 기본적인 논점을 모두 묻는 최유효이용에 관한 백화점식 문제가 출제되었다. 이제는 최유효이용 관련 논점이 출제될 때 이렇게 단순하게 묻는 문제는 출제되지 않는다고 본다. 사례형으로 출제될 가능성이 매우 높다. 감정평가 실무기준을 읽고 시작하자.
【문제 1】 부동산감정평가에서 최유효이용에 대한 다음 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 부동산감정평가에서 최유효이용의 개념과 성립요건을 설명하시오. (10점)
물음 2) 부동산가격판단시 최유효이용을 전제로 판단해야 하는 이유를 설명하시오. (10점)
물음 3) 최유효이용의 원칙과 다른 원칙간의 상호관련성을 설명하시오. (10점)
물음 4) 부동산시장이 침체국면일 때 최유효이용의 판단시 유의사항을 설명하시오. (10점)
<예시 목차>
- Ⅰ. 서설
- Ⅱ. (물음1) 최유효이용의 개념과 성립요건
- Ⅲ. (물음2) 부동산가격판단시 최유효이용을 전제로 판단해야 하는 이유
- Ⅳ. (물음3) 최유효이용의 원칙과 다른 원칙간의 상호관련성
- Ⅴ. (물음4) 부동산시장이 침체국면일 때 최유효이용의 판단시 유의사항
- Ⅵ. 결어
Ⅰ. 서설
최유효이용의 원칙이 강조되는 것은 부동산은 용도의 다양성이라는 특성이 있어 어떤 이용이 가장 효율적인가라는 문제가 제기되기 때문이다. 또한 부증성의 특성을 갖는 토지와 인간의 관계 악화를 방지하고 능률적인 토지정책을 강구함에 있어서 부동산 경영주체가 이윤을 극대화시키기 위해서는 이 원칙이 반드시 지켜져야 한다. 따라서 부동산 가치가 극대화되는 최유효이용은 가치 판단기준이자 모든 부동산활통의 행위기준이 되므로 이하 성립요건에 의해 정확한 판단과 개념에 대한 이해가 필수적이다.
Ⅱ. (물음1) 최유효이용의 개념과 성립요건
1. 최유효이용의 개념
최유효이용이란 공지나 개량부동산에 대해 합리적이며 합법적으로 이용가능한 대안 중에서, 물리적으로 채택가능하고, 경험적인 자료에 의해 적절히 지지될 수 있고, 경제적으로도 타당성이 있다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창출하는 이용을 말한다. 「감정평가 실무기준」은 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고 · 최선의 방법으로 이용하는 것이라고 정의한다. 따라서 최유효이용이 되기 위해서는 법적 허용성, 물리적 채택가능성, 경제적 타당성, 최대 생산성의 조건을 충족해야 한다.
2. 최유효이용의 성립요건
1) 법적으로 허용된 범위일 것 (법적 허용성)
최유효이용은 합법적 이용이어야 한다. 대상부동산은 지역지구제뿐만 아니라 여러 가지 환경기준 등 개발에 대한 각종 법적 규제에 적합한 이용이어야 한다. 또한 법적허용성 판단 시 공법 뿐만 아니라 사법상 계약조건도 최유효이용에 영향을 줄 수 있다는 점에 유의해야 한다.
2) 물리적으로 이용가능한 방법일 것 (물리적 채택가능성)
최유효이용은 물리적으로 채택가능한 이용이어야 한다. 대상부지가 의도하고 있는 토지이용이 물리적으로 적합한 것인지가 최유효이용을 결정하는 중요한 판단기준이 된다. 따라서 최유효이용에 영향 미치는 부지의 물리적 성격을 검토한다. 예를 들어 토양의 하중이나 지지력, 지형, 지세, 진입의 용이함, 공공 편의시설의 용량과 이용가능성 등에 적합한 이용이어야 한다는 기준이다.
3) 경제적 타당성이 있을 것 (합리적 이용)
최유효이용은 합리적 이용이어야 한다. 합리적으로 가능한 이용으로써 당해 용도에 대한 소득과 가치가 총개발비용보다 커야 한다. 투기목적의 이용이나 먼 장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 될 수 없다. 또한 대상토지의 어떠한 이용이 합리적 이용인지 알기 위해서는 해당 용도에 대한 흡수율분석을 할 필요가 있다.
4) 최고의 수익성을 주는 이용일 것 (최대 수익성)
최대수익성 기준이란 대상부동산이 앞서 설명한 3가지 조건을 충족하는 잠재적 용도 중에서 여러 가지 대안적 용도를 검토하여 최고의 가치를 창출할 수 있는 토지이용을 선택해야 한다는 것을 말한다. 최대의 수익성 판단은 재무분석기법이나 NPV법, IRR법 또는 토지잔여법을 통해 객관적 요구수익률을 충족하고 그 중 최고의 수익성을 갖는 대안을 선택하게 된다.
Ⅲ. (물음2) 부동산가격판단시 최유효이용을 전제로 판단해야 하는 이유
1. 최유효이용의 원칙 개념
최유효이용의 원칙이란 초유효이용을 전제로 된 가치를 표준으로 감정평가하는 것을 말한다. 부동산가격판단 시 대상부동산의 이용과 가치형성에 영향을 미치는 물리적 · 법적 · 경제적 내용을 검토하여 최종적으로 가장 높은 수익을 창출하는 부동산의 유형과 이용방법을 기준으로 감정평가하게 된다.
2. 부동산 용도의 다양성과 용도 경쟁
부동산의 용도의 다양성이 있으므로 여러 용도 간에 대체 · 경쟁관계가 발생된다. 이러한 대체 · 경쟁 과정을 통해 부동산은 자연히 최대의 수익을 얻을 수 있는 용도에 이용되며 거래 또한 최유효이용을 전제로 형성된다. 따라서 부동산가격의 판단기준인 감정평가 역시 최유효이용을 전제하게 된다.
3. 토지할당으로 인한 가치의 극대화
토지소유자는 합리적 선택을 바탕으로 최대의 이윤을 획득할 수 있는 이용으로 토지를 할당하려고 한다. 자유경쟁시장의 매커니즘은 수익을 극대화할 수 있는 용도로 대상토지를 할당하며, 다른 조건이 일정한 경우 개별토지는 수익의 극대화되는 최유효이용이 성립하는 바 이를 전제로 평가하게 된다.
4. 인간의 합리성 추구
인간은 지대롤 추구한다. 지대추구의 합리성은 토지의 이용을 집약적으로 이용하게 하는 원동력으로 작용하게 되는 것이다. 즉 능률적인 토지정책을 강구함에 있어서나 부동산 경영주체가 이윤을 극대화시키기 위해서는 최유효이용의 원칙을 반드시 지켜야 한다. 따라서 경제주체의 합리성 추구는 결국 토지의 이용을 최유효이용으로 귀착시키는 바 최유효이용을 전제한다.
5. 최유효이용의 강제 (부동산의 자연적 · 인문적 특성)
부동산은 오용되기 쉬운 데 반해 악화성향 · 지속성 · 비가역성 등이 있으므로 극대총량적 가치창조 및 사회성 · 공공성을 최대로 발휘하기 위하여 최유효이용이 필요하다. 국가나 사회는 공적규제 등을 통해 사용자에게 최유효이용을 강제하는 바 감정평가 역시 최유효이용을 전제한다.
Ⅳ. (물음3) 최유효이용의 원칙과 다른 원칙간의 상호관련성
1. 최유효이용과 최유효이용의 원칙
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합리적이고 합법적이며 최고 · 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다. 최유효이용의 원칙은 감정평가에서 가장 기본적이며 필수적인 원칙이다. 따라서 논리적 사고의 기초로써 부동산가격제원칙과의 관계를 이해함은 매우 중요하며 토대가 되는 원칙, 내부측면과 외부측면에서 지원하는 원칙으로 나눠서 검토할 수 있다.
2. 토대가 되는 원칙과 관련성
부동산은 영속성과 사회적 · 경제적 · 행정적 위치의 가변성 등의 특징을 갖고 있어 부동산의 가격은 과거로부터 장래에 걸쳐 장기적 고려 하에 형성되게 된다. 따라서 예측과 변동을 기반으로 최유효이용과 부동산가격이 결정된다는 측면에서 예측과 변동의 원칙을 최유효이용 원칙의 토대가 되는 원칙이라고 한다.
3. 내부측면의 원칙과 관련성
내부측면의 원칙이란 부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 내부적인 판단기준이 되는 원칙을 말하는 것으로서, 기여의 원칙, 수익배분의 원칙, 균형의 원칙, 수익체증 · 체감의 원칙으로 구성되어 있다. 따라서 내부적인 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되어야 하며, 부동산에 귀속되는 잔여수익이 최대가 되어야 하고, 구성요소 간의 균형이 이루어져야 한다는 것이다. 그리고 부동산에 대한 수익은 한계수익점에서 최대가 되는 바 수익체증과 체감 여부가 최유효이용 및 그에 따른 부동산가격의 판정에 있어 중요한 기준이 된다는 것이다.
4. 외부측면의 원칙과 관련성
외부측면의 원칙이란 부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 외부적인 판단기준이 되는 원칙을 말하는 것으로서 적합의 원칙, 외부성의 원칙, 수요 · 공급의 원칙, 경쟁의 원칙, 대체의 원칙, 기회비용의 원칙으로 구성되어 있다. 외부적인 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 먼저 부동산의 용도가 주위환경에 적합해야 하며 그러한 용도 및 그에 따른 가격은 외부적인 요인에 의해 영향을 받아, 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 것이다. 그리고 최유효이용 및 그에 따른 가격은 수요자와 공급자들 간의 경쟁의 결과로서 대체 관계에 있는 다른 부동산의 영향과 기회비용 등이 반영되어 결정된다는 것이다.
Ⅴ. (물음4) 부동산시장이 침체국면일 때 최유효이용의 판단시 유의사항
1. 부동산시장의 침체국면 특징
부동산 경기는 부동산 거래의 수급은 물론 가격에도 큰 영향을 미치기 때문에 평가에 있어서 수집한 사례자료의 활용은 부동산 경기의 국면에 따라 다르게 적용되는 점에 유의해야 한다. 따라서 가격의 전제가 되는 최유효이용 역시 부동산 경기 국면에 유의하여 적용해야 한다. 부동산시장의 침체국면인 경우 일반적으로 부동산가격이 하락하고 특수한 거래 외에는 거래가 한산한 특징을 갖는다. 또한 부동산 소유 자체가 부담이 되는 시장으로 일반경기 불황과 병행 시 건축활동 둔화 및 공실율이 증가하는 특징을 갖는바 이를 고려하여 최유효이용을 판단해야 한다.
2. 중도적 이용 가능성에 따른 유의사항
부동산 소유 자체가 부담이 되는 시장인 바 적극적인 건축활동이 둔화된다. 즉 현재 용도의 부동산을 타 용도로 전환할 타당성이 낮아져 중도적 이용 등의 특수상황의 최유효이용이 증가하게 된다. 따라서 일반적인 최유효이용 판단 기준뿐만 아니라 특수상황의 최유효이용에 대한 판간기준을 숙지해야 한다.
3. 수익률, 환원율의 상향조정에 따른 유의사항
부동산 시장이 침체국면일 경우 부동산 거래는 점차 한산해지기 시작한다. 금리수준도 높은 편인바 여유자금도 부족한 특징이 있다. 따라서 수익률과 환원율 결정 시 시장상황을 반영하여 위험할증률을 상향 조정하는 방법 등으로 보수적 접근이 필요한 바 타당성 검토시 이를 반영함에 유의해야 한다.
4. 순수익 추계 및 공실률 증가에 따른 유의사항
최유효이용 분석 시 토지잔여법이나 수익환원법을 적용할 경우 순수익 추계 단계에서 부동산 시장상황을 고려해야 한다. 일반적 임료의 지행성에 유의해서 최근 부동산 침체국면에 있는 사례를 적용한다. 또한 공실률 증가에 따라 렌트프리 등 특수한 조건이 개입되었는지 여부 등을 검토한 뒤 최유효이용을 판단해야 한다.
Ⅵ. 결어
부동산의 가격은 대상물건의 최유효이용을 전제로 하여 파악되는 가격이 표준이 되는 것이므로 최유효이용의 원칙은 감정평가에서 가장 기본적이며 필수적인 원칙이다. 따라서 논리적 사고의 기초로써 최유효이용을 이해함은 매우 중요하고 이를 바탕으로 실무적으로 평가업무를 행할 시 전문성을 확보해야 할 것이다.