보증금의 처리방법 논점이 개인적으로는 S급 논점이라고 생각한다. 우리나라 부동산시장에서의 특징인 전세제도의 문제점과 연결해서 정리해두면 좋을 것 같다. 부동산시장은 늘 변화하기 때문에 변화하는 시장에서의 흐름을 잘 파악할 필요가 있다. 현재 부동산 매매시 전세를 끼고 구입을 하는 이른바 갭투자가 문제가 되고 있기 때문에 이런 부분에 초점을 맞춰서 잘 준비해두면 좋을 것 같다. 출제될 때가 되었다.
【문제 2】 최근 수익성 부동산의 임대차시장에서는 보증부월세가 주된 임대차 계약 형태로 자리를 잡고 있다. 이 수익성 부동산을 수익환원법으로 평가하고자 할 때, 다음의 사항에 대하여 답하시오. (30점)
물음 1) 이 수익성 부동산의 평가절차에 대해서 설명하시오. (10점)
물음 2) 보증금의 처리 방법과 문제점에 대해서 논하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
수익가액의 적정성은 순수익과 미래의 현금흐름, 환원율과 할인율 등의 정확성에 의해 담보된다. 이에 따라 「감정평가 실무기준」은 환원방법, 순수익 등 산정, 환원율과 할인율의 산정에 관해 구체적 규정을 마련하고 있어 감정평가액의 정도를 높일 것이라 기대된다. 그러나 보증금 운용수익 산정 시 적용할 보증금 운용이율은 세부적으로 마련되어 있지 않음에 따라 평가자에게 혼란을 야기하고 있다. 이는 최근 수익성 부동산의 임대차 계약형태가 전세보다는 보증부 월세로 변화함에 따라 보증금 운용수익의 산정이 수익가치 결정에 중요한 영향을 미치는 바 보증금 운용이율에 대한 검토와 연구가 필요한 부분이라 생각된다.
Ⅱ. (물음1) 수익성 부동산의 평가절차
1. 수익성 부동산의 개념
수익성 부동산이란 여러 형태의 부동산 중에서 보유 및 임대나 활용 등을 통해서 안정적인 현금흐름이 발생하는 부동산으로써 운영이득 중심의 부동산 유형으로 설명할 수 있다. 수익성 부동산은 저금리기조가 유지됨에 따라 자본시장에서의 투자수요가 부동산시장으로 유입됨에 따라 형성된 부동산 투자 상품으로 이해할 수 있다.
2. 직접환원법
직접환원법이란 한 해의 안정화된 기대소득을 적정한 이율인 환원율로 나누는 방법이다. 매기 순수익 추계는 단일연도의 소득을 그 대상으로 하며 통상 1기의 예상소득으로 분석목적과 자료에 따라 가능총소득, 유효총소득, 순영업소득으로 구분할 수 있다. 환원율은 시장추출법을 원칙으로 조성법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의해 결정하는 방법 등이 있다. 순수익을 환원율에 의해 환원함으로써 한 번의 절차에 의해 수익가액을 산정하게 된다.
3. 할인현금흐름분석법
할인현금흐름분석법이란 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법이다. 적정한 투자기간과 보유기간을 상정하고 매기 현금흐름을 예측한다. 이에 대한 적정한 할인율을 선택하되 투자자조사법, 투자결합법, 시장에서 발표된 할인율 등을 적용한다. 보유기간 말 재매도가격 산정을 통해, 보유기간 동안의 현금흐름의 합과 보유기간 말 재매도가격을 합산하는 절차를 통해 수익가액을 산정하게 된다.
Ⅲ. (물음2) 보증금의 처리방법과 문제점
1. 보증금 · 보증금운용이율의 개념
1) 보증금
보증금이란 임대료의 연체 · 미지불을 대비하기 위해 임차인이 임대인에게 입주 시에 일시불로 지불하는 금액을 말한다. 보증금(전세금)운용수익은 가능총수익을 구성하는 항목으로 보증금에 보증금운용이율을 적용하여 보증금 운용수익을 산정한 후 이를 가능총수익에 가산한다.
2) 보증금 운용이율
보증금 운용이율은 전세금 또는 보증금을 운용하여 발생하는 보증금운용수익 산정시에 적용하는 수익률을 말한다. 보증금의 성격에 따라 보증금운용수익이 달라질 수 있다. 즉 평가사가 보증금에 대한 기회비용을 바라보는 시각에 따라 순영업소득의 차이가 발생하는 바 보증금의 처리방법과 문제점에 대해 이하에서 논한다.
2. 보증금의 처리방법
1) 보증금 운용이율로 국 · 공채수익률이나 정기예금이자율을 적용하는 방법
보증금은 임대차기간 만료 시 임차인에게 반환하여야 할 반환채무이므로 적극적인 운용이 곤란하기 때문에 국 · 공채수익률이나 정기예금이자율을 적용해야 한다는 견해이다. 이는 보증금의 원금 상환에 중심을 둔 방법으로 일반적 투자자의 행태에 부합하지 못하는 방법이라는 비판이 있다.
2) 요구수익률, 환원율 등 시장수익률을 적용하는 방법
위험과 수익은 상쇄관계에 있다는 것에 근거해서 금융상품 등 포트폴리오로 운용하게 된다고 보아 일반적인 시장 수익률 등을 적용해야 한다는 견해이다. 따라서 자본시장의 이자율, 투자수익률 및 채권의 수익률 등을 고려하여 결정될 것이다. 그러나 대체투자수단의 위험도에 따라 이율이 달라진다는 문제가 있다.
3) 보증금 운용이율을 대출금리 수준에서 결정하는 방법
보증금의 부동산 투자재원 중 대출금의 상환금으로 활용할 수 있어 이 경우 대출금리를 운용이율로 적용할 수 있다는 견해이다. 그러나 대출금리는 소유자의 개인적인 능력에 따라 차이가 발생하므로 부동산 가격의 객관화를 위해서는 부동산의 용도, 수익성에 의해 세분화된 대출금리수준을 운용이율로 적용해야 한다는 비판이 있다.
4) 보증금 운용이율을 월세 전환이율로 전환하는 방법
보증금은 월세로 전환이 가능하고 월세가 곧 부동산의 연간 조소득을 구성하므로 보증금운용이율 역시 시장의 월세 전환율을 적용하는 것이 타당하다는 견해이다. 그러나 전환이율은 일반적으로 월세 미납에 대한 리스크 프리미엄이 반영되어 더 높게 형성된다. 월세 미납에 대한 리스크는 그만큼 충당금 경비로 차감해야 하므로 이 방법은 타당하지 않다는 비판이 있다.
3. 보증금 처리방법의 문제점
1) 보증금운용이율의 결정 문제
보증금 운용이율은 전문가의 판단에 맡겨져 있고 구체적 기준은 없다. 따라서 보증금의 성격에 따라 어떤 보증금운용이율을 적용할 것인가에 대해 다양한 견해가 존재한다. 또한 전월세 전환비율이 지역별로 다양하고 임대인의 자금운용 능력 등에 따라 결정되어야 하므로 일반화하기 어렵다는 문제점이 있다.
2) 보증금운용이율의 처리방식에 따른 순수익의 격차
보증금운용이율의 처리방식 차이에 따른 순수익 격차가 발생하게 된다. 결국 보증금의 기회비용에 대한 견해 차이가 동일한 부동산에 대한 순영업소득의 차이 및 가치의 차이로 나타날 수 있다는 것을 의미한다. 따라서 적용할 보증금운용이율이 무엇인가에 따라 동일한 부동산의 가치는 달라진다는 데 문제가 있다.
3) 보증금의 크기와 부동산가치 상관문제
보증금의 크기는 부동산의 가치와의 관련성보다는 임차인의 신용, 임대인이 처한 상황 등 개인적 특성에 의해 좌우될 가능성이 높다. 따라서 보증금의 크기가 부동산가치 크기와의 상관성이 낮다면 보증금 운용이율을 아무리 정확하게 결정한다고 하더라도 조소득의 크기는 부동산의 가치를 반영하기 어렵다는 문제가 있다.
Ⅳ. 결어
보증금 운용이율은 자신의 기대가격, 임대인의 리스크 성향, 부동산시장의 전반적인 리스크 요인, 상가 임대시장의 수급 동향, 금융시장의 환경 변화 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 한다. 이와 관련한 후속연구들이 지속적으로 수행되어 보증금 운용이율에 관한 통일된 기준 마련이 필요하다고 생각한다.