시장가치 개념의 변천과정 논점은 2012년 당시에는 출제될 수도 있을 법한 논점이었다. 왜냐하면 정상가격에서 시장가치로 변화가 되었던 때였기 때문이다. 변천과정에 대한 내용은 이제는 출제될 일이 없겠지만, 상식 측면에서 한번 읽어두는 정도면 될 듯하다. 다만, 최종평가가치의 표현방법과 통계학적 의미와의 관련성에 대한 논점은 지금도 유효한 논점이라고 생각한다. 감정평가에 관한 규칙을 읽고 시작하자.
【문제 1】 시장가치(Market Value)에 관한 다음의 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) 시장가치 개념의 변천과정을 설명하시오. (20점)
물음 2) 최근 시장가치 정의의 통계학적 의미를 최종평가가치의 표현방법과 관련하여 설명하시오. (20점)
<예시 목차>
Ⅰ. 서설
「감정평가에 관한 규칙」 개정으로 감정평가의 가치기준이 정상가격주의에서 시장가치기준 원칙으로 변화하였다. 국가나 시대에 따라 각기 다른 가정과 전제로 미묘한 차이는 있으나 부동산가치의 본질인 부동산 소유에서 비롯되는 장래이익을 현재가치로 표시한 것임에는 동일할 것이다. 다만 가치기준이 시대의 변화를 반영하고 불확정개념의 특징을 갖으므로 정상가격에서 시장가치로 변화한 상황을 변천과정을 통해 설명하고자 한다. 또한 “성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액”의 최빈매매가격 개념이 도입된 것으로 표현방법에 대해 서술한다.
Ⅱ. (물음1) 시장가치 개념의 변천과정
1. 시장가치 개념
1) 의의
시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다.
2) 통상적인 시장, 충분한 기간 거래를 위하여 공개
통상적인 시장이라 함은 통상 일반인 누구라도 이용할 수 있는 공개된 자유로운 시장을 말한다. 그러나 여기서 말하는 시장은 구체적인 시장, 즉 거래의 시장을 말하는 것은 아니고 감정인이 상정한 추상적인 시장을 뜻하는 것이다. 또한 시장가치는 합리적인 시장에서 충분한 기간 방매된 후에 성립되는 가격으로 출품기간이 너무 길거나 짧은 것은 모두 시장가치 성립요건에서 제외된다.
3) 대상물건에 대한 정통한 당사자, 신중하고 자발적인 거래
정통하다는 것은 거래당사자가 대상부동산의 내용에 정통할 것, 대상부동산의 수급동향이나 부동산시장 추이에 정통할 것, 대상부동산의 경제 가치나 시장성에 정통할 것 등을 말한다. 또한 거래당사자의 특별한 동기나 사정 또는 당사자의 의사에 반하여 거래가 강요되는 등의 사정이 개입되지 않은 자유스러운 거래에서 성립하는 가격을 말한다.
4) 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액
시장가치는 최빈매매가능가격이라는 실증적이고 확률적인 가격개념을 의미한다. 평가사는 3방식을 사용하여 대상부동산에 대해 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 구해야 할 것이다.
2. 정상가격에서 시장가치로 변화 배경
「감정평가에 관한 규칙」은 규범적 성격의 정상가격이란 용어 대신에 시장가치로 평가용어를 변경하였다. 국제적 감정평가기준에 부합하고 컨설팅 등 타분야에서도 ‘Market Value’라는 용어를 사용하고 있어 시장가치로 개정할 필요성이 있었다. 또한 정상가격이 시장성을 지향함에도 불구하고 시장가치와의 동일성 논의가 계속되었기 때문에 대외적으로 감정평가액의 사회적 신뢰와 관련하여 변경의 필요성이 더욱 요구되었다.
3. 시장가치 개념의 변천과정
1) 정상가격에서 시장가치로의 변화
우리나라는 1980년대 후반 부동산 투기로 인한 지가폭등은 사회적 · 경제적으로 많은 문제점을 발생시켰다. 정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 공시지가제도를 도입하여 지가안정의 정책적 목표를 지향하게 되었다. 따라서 정상가격은 정책적 지향점을 반영하여 당위가격으로써 감정평가에서 구하여야 할 가격, 있어야 할 상태에 집중하였다고 볼 수 있다. 그러나 현재 사회적 변화에 따라 감정평가사는 있는 그대로의 상태인 현실의 거래가격을 감정평가액에 반영하는 것이 중요해졌다. 부동산 실거래가 신고제고의 도입과 그에 따른 자료 축적 및 부동산관련 데이터가 증가하는 등 부동산시장의 변화를 반영하고 있는 것이다.
2) 국제적 표준에 부합하는 시장가치로 변화
「감정평가에 관한 규칙」 개정 전 세계 주요 감정평가 관련 협회 및 각국의 감정평가기준을 보면 시장가치를 정상가격으로 정의하는 국가는 대한민국, 일본, 중국, 대만 이외에는 없었다. 따라서 정상가격을 시장가치로 개정하여 가격과 가치를 명확히 구분하고 시장가치 개념요소를 국제기준에 맞춰 구체화하였고 컨설팅 등 타 분야에서도 ‘시장가치’라는 용어를 사용하고 있는 점을 반영하여 시장가치로 변화하였다.
3) 통계학적 개념의 도입
“성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액”이라는 개념을 통해 시장가치는 최빈매매가능가격이라는 실증적이고 확률적인 가치개념으로 변화하였다는 것을 알 수 있다. 즉 거래가능가격의 평균을 의미하는 것이 아니고, 거래가능가격 중에서 가장 많이 일어날 수 있는 빈도수가 높은 거래가능가격으로 통계학적 개념을 도입하였다.
Ⅲ. (물음2) 최종평가가치의 표현방법 등
1. 최근 시장가치의 정의
최근 시장가치는 “성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액”을 주어진 거래 조건 하에 하나의 값을 찾아내는 과정으로써 감정평가는 대상물건의 총액을 추정하여 그 결과치를 하나의 가격으로 표현하고 있다. 그러나 시장가치의 정의가 통계학적 개념이 도입되어 실증적이고 확률적 가치로 변화한 바 최종평가가치의 표현방법은 점 추정치 외에도 구간 추정방법도 가능하다 할 것이다.
2. 최종평가가치의 표현방법
1) 점 추정치
평가액 산출을 성립할 가능성이 가장 큰 특정 금액으로 즉, 최종가치를 하나의 수치로 표시한 것을 점 추정치라고 한다. 감정평가는 주로 담보가치나 과세가치, 보상가치 등 평가의뢰인이 점 추정 값을 요구하는 경우가 많다. 점 추정치 감정평가액은 가급적 반올림을 하여 적정한 유효숫자까지만 표시하고 정확성의 한계를 밝히는 것이 바람직하다.
2) 구간 추정치
최종가치를 범위로 표시하는 것을 구간추정치라고 한다. 구간추정치로 평가액을 산출할 경우 평가액의 범위를 상한과 하한의 범위로 산정한다. 넓은 범위의 가치지적은 범위가 클수록 평가의뢰인에게 의미 없는 정보를 줄 수 있지만 좁은 범위의 가치지적은 정밀도가 커져야 하는 평가 상 위험이 있음에 유의하여야 한다.
3) 검토
하나의 수치로 표시하는 점 추정과 범위로 표시하는 구간 추정이 가능하지만 우리나라의 경우 대부분의 감정평가에서 하나의 가격, 즉 점 추정치를 최종 평가액으로 제시하고 있다. 「감정평가 실무기준」은 감정평가업무는 감정평가뿐만 아니라 컨설팅 업무, 평가검토 업무 등으로 다원화되어 가고 있으므로 구간 추정치로서의 일정한 범위로 표시할 수도 있다고 해설하고 있고 평가서의 형식 또한 양자 모두 가능하다.
3. 시장가치 정의의 통계학적 의미
1) 확률의 개념
부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 미래란 불확실한 것이고 평가가치란 것도 결국은 불확실한 미래사건에 대한 추계치이므로 이것은 바로 통계학적인 확률 개념에 해당되고 시장가치는 이를 반영하고자 하였다.
2) 최빈매매가격 개념
거래가능가격 중에서 일어날 수 있는 빈도수가 가장 높은 거래가능가격을 의미한다고 볼 경우, 거래가능가격의 평균을 의미하는 것이 아닌 최빈매매가능가격을 의미한다. 따라서 시장가치는 실증적이고 확률적인 가격개념을 의미하게 된다.
3) “성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액”의 의미
평가사는 3방식을 사용하여 대상부동산에 대해 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 구해야 할 것이다. 최빈매매가능가격의 통계학적 의미를 고려할 때 점추정이든 구간추정이든 이들 모두는 통계학적 확률적 의미를 내포함에 의미가 있게 된다.
Ⅳ. 결어
정상가격을 국제적 기준에 부합하는 시장가치로 대체하여 가치기준의 불명확한 부분을 명확히 보완하고 용어의 통일로 의뢰인 등 감정평가에 대한 이해관계자들의 이해도를 높일 수 있어 의미가 크다고 할 수 있다. 다만 시장가치 외의 가치에 대한 개념 및 구체적 적용 등에 대한 연구 및 보완이 계속적으로 이루어져야 할 것이다.